物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理

《物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理主講人：劉煒西安市和美物業(yè)管理有限公司西安市住房保障和房屋管理局下屬物業(yè)公司，員工人數(shù)近300人，物業(yè)管理面積60余萬平米。目前我公司管理著6個(gè)住宅小區(qū)和2個(gè)辦公樓項(xiàng)目，其中住宅小區(qū)基本為回遷安置和老舊公房改造小區(qū)，硬件條件較差，業(yè)主收入較低，素質(zhì)不高。項(xiàng)目品質(zhì)決定了我們所管理小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低。我公司管理的小區(qū)先后獲得了西安市文明小區(qū)、西安市園林式住宅小區(qū)、陜西省住宅示范小區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào)，并于2014年順利通過了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，成為同類物業(yè)管理項(xiàng)目中的第一家。2021/7/4西安市和美物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介202

2、1/7/43物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要包括主業(yè)經(jīng)營(yíng)與資源經(jīng)營(yíng)兩部分。引言主業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的主業(yè)經(jīng)營(yíng)，就是在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍內(nèi)，向業(yè)主提供管理和服務(wù)并收取酬金。資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的資源經(jīng)營(yíng)是在主業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，把與主業(yè)有關(guān)的所有社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，通過運(yùn)營(yíng)，提升物業(yè)管理盈利水平，從而達(dá)到資產(chǎn)增值的目的。32021/7/4目錄第一節(jié)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)第二節(jié)物業(yè)管理資源經(jīng)營(yíng)第三節(jié)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)第四節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理42021/7/45第一節(jié)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)一、物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的意義二、物業(yè)管理主

3、業(yè)經(jīng)營(yíng)的注意事項(xiàng)三、全權(quán)委托物業(yè)管理的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入四、獲取主業(yè)經(jīng)營(yíng)的最大收益52021/7/46一、物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的意義主業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)之本獲利渠道資源基礎(chǔ)62021/7/4二、物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)注意事項(xiàng)（一）堅(jiān)決遵守法律法規(guī)（二）堅(jiān)持有償服務(wù)的“有償性”（三）執(zhí)行財(cái)務(wù)報(bào)告制度（四）提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳率（五）引導(dǎo)業(yè)主認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的投資屬性72021/7/4三、全權(quán)委托物業(yè)管理的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入停車費(fèi)收入其他收入為業(yè)主和物業(yè)使用人提供公共服務(wù)所收取的有關(guān)費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入。這是物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)中最為重要的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這項(xiàng)收人由物

4、業(yè)服務(wù)企業(yè)與停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行一定比例的分成。1、各種押金，如裝修押金。2、滯納金。3、違約金。物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入82021/7/41、人員費(fèi)用。是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用。是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。3、綠化養(yǎng)

5、護(hù)費(fèi)。是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。4、清潔衛(wèi)生費(fèi)。是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的基本構(gòu)成92021/7/45、秩序維護(hù)費(fèi)。是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位共

6、用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。7、辦公費(fèi)。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。8、管理費(fèi)分?jǐn)?。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的基本構(gòu)成102021/7/49、固定資產(chǎn)折舊。是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)

7、的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。11、法定稅費(fèi)。指按現(xiàn)行稅法規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金。實(shí)行酬金制模式的物業(yè)，應(yīng)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的基本構(gòu)成112021/7/41、各種押金，如裝修押金。這些費(fèi)用需要在一定時(shí)間后退還，但在退還前可以使用，并在使用中產(chǎn)生效益。2、滯納金。有些地區(qū)規(guī)定，如果業(yè)主不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則必須交納滯納金，此亦可作為收人。3、違約金。因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的各項(xiàng)

8、管理服務(wù)業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生聯(lián)系時(shí)，對(duì)方違約支付的違約金可作為收人。如裝修公司的違約等。（二）其他收入的構(gòu)成122021/7/41、外包費(fèi)用。將專業(yè)