物業(yè)管理--物業(yè)經(jīng)營管理3

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1、第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié)投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量?房地產(chǎn)投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。?從實物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可人住的生產(chǎn)或生活空間。?從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投人一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。?其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流量：?現(xiàn)金流入通常

2、包括銷售收人、出租收人、利息收人和貸款本金收人等。?現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。二、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：?1、以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)。第1個計息周期第5個計息周期—012345圖3?1現(xiàn)金流量時間標度2、期末慣例法。3、初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的。4、相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流塑?，F(xiàn)金流址圖3-2iE

3、現(xiàn)金流量和負現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)置業(yè)投資廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投人某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的經(jīng)營目標而預先墊支的資金。房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量（一）現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語1、潛在毛租金收入物業(yè)可以獲取的最大租金收人稱為潛在毛租金收人。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。2、空置和收租損失潛在毛租金收人的減少可能由兩方面原因造成，一是空

4、置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。3、其他收入物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收人。4、有效毛收入從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收人，就得到了物業(yè)的有效毛收人。5、運營費用收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用6、凈運營收益從有效毛收人中扣除運營費用后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益7、抵押貸款還本付息8、準備金準備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存人的用于支付未來費用的資金。9、稅金（1）經(jīng)營稅金及附加。（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。（3）企業(yè)所得稅。

5、10、經(jīng)營現(xiàn)金流從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。稅前現(xiàn)金流=凈運營收益一抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準備金一所得稅（二）收益性物業(yè)的現(xiàn)金流潛在毛祖金收入一空置和收租損失+其他收入=有效毛收入一運營費用=凈運營收益抵押貨款還本付息-稅的現(xiàn)金流一準希金-所得稅=稅肓現(xiàn)金流圖3-3收益性物業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計算G一廠十-一、資金的時間價值客觀地評價房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效果或?qū)Σ煌顿Y方案進行經(jīng)濟比較時，要考慮支出和收入的數(shù)額及每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間，以某一個相同的時間點為基準，把不同時間點上的支出和收入折

6、算到同一個時間點上。通貨膨脹因素利息因素風險和不確定性因素對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：1、隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。2、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。投資利潤率，單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；風險因素，對因風險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。二、利息與利率（一）利息?利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計算（二）利率利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)

7、所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分數(shù)表示。三、單利計息與復利計息（一）單利計息?單利計息是在每個計息周期內(nèi)僅按本金算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。?單利計息時的利息計算公式為：（二）復利計息?復利計息是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。四、名義利率與實際利率（一）名義利率與實際利率的概念?計息周期有季度、月、周、日等，當利率標明的時間單位與計息周期不一致，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。?名義利率是指一年內(nèi)多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復利次數(shù)的乘積。?實

8、際利率是指一年內(nèi)多次復利時，每年末終值比年初的增長率。（二）名義利