物業(yè)管理--物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理3

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1、第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié)投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量?房地產(chǎn)投資活動(dòng)可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。?從實(shí)物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投資者利用所購(gòu)置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動(dòng)，最終為租戶提供可人住的生產(chǎn)或生活空間。?從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投人一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。?其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量：?現(xiàn)金流入通常

2、包括銷售收人、出租收人、利息收人和貸款本金收人等。?現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等。二、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：?1、以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)。第1個(gè)計(jì)息周期第5個(gè)計(jì)息周期—012345圖3?1現(xiàn)金流量時(shí)間標(biāo)度2、期末慣例法。3、初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的。4、相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流塑?，F(xiàn)金流址圖3-2iE

3、現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)置業(yè)投資廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投人某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購(gòu)置投資和流動(dòng)資金投入兩部分。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量（一）現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語(yǔ)1、潛在毛租金收入物業(yè)可以獲取的最大租金收人稱為潛在毛租金收人。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。2、空置和收租損失潛在毛租金收人的減少可能由兩方面原因造成，一是空

4、置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。3、其他收入物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收人。4、有效毛收入從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收人，就得到了物業(yè)的有效毛收人。5、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用6、凈運(yùn)營(yíng)收益從有效毛收人中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱凈收益7、抵押貸款還本付息8、準(zhǔn)備金準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存人的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金。9、稅金（1）經(jīng)營(yíng)稅金及附加。（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。（3）企業(yè)所得稅。

5、10、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益一抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅（二）收益性物業(yè)的現(xiàn)金流潛在毛祖金收入一空置和收租損失+其他收入=有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=凈運(yùn)營(yíng)收益抵押貨款還本付息-稅的現(xiàn)金流一準(zhǔn)希金-所得稅=稅肓現(xiàn)金流圖3-3收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算G一廠十-一、資金的時(shí)間價(jià)值客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，要考慮支出和收入的數(shù)額及每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間，以某一個(gè)相同的時(shí)間點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)間點(diǎn)上的支出和收入折

6、算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上。通貨膨脹因素利息因素風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解：1、隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。2、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。投資利潤(rùn)率，單位投資所能取得的利潤(rùn)；通貨膨脹率，對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。二、利息與利率（一）利息?利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算（二）利率利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)

7、所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息（一）單利計(jì)息?單利計(jì)息是在每個(gè)計(jì)息周期內(nèi)僅按本金算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。?單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：（二）復(fù)利計(jì)息?復(fù)利計(jì)息是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。四、名義利率與實(shí)際利率（一）名義利率與實(shí)際利率的概念?計(jì)息周期有季度、月、周、日等，當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。?名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。?實(shí)

8、際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。（二）名義利