物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

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1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理精講班第1講課件講義物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理精講班第1講講義物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述一、內(nèi)容提要：1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念2、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其管理對(duì)象和工作內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度。考試的基本要求：掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系熟悉：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容了解：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大和投資形式的多樣化，對(duì)物業(yè)經(jīng)

2、營(yíng)管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，不僅使其物業(yè)在運(yùn)行使用過(guò)程中能夠保值，而且實(shí)現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展。企業(yè)資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)通常占相當(dāng)大的比重，其管理質(zhì)量的好壞，有著至關(guān)重要的影響。因此，企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和物業(yè)管理師在企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中扮演著越來(lái)越重要的角色。一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理(PropertyManagement)、設(shè)施管理(FacilitiesManagement)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(Real

3、EstateAssetsManagement)、房地產(chǎn)組合投資管理(RealEstatePortfolioManagement)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。寫字摟、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以像一個(gè)一般的工商企業(yè)那樣，通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤(rùn)和回報(bào)。由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念可以看出，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不是一

4、個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場(chǎng)需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶(又稱租客、承租人)使用，可獲得經(jīng)常性租金收益.寫字樓寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等)構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合

5、型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。1．甲級(jí)寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級(jí)寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)、維修及保安服務(wù)。2．乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能

6、不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。3．丙級(jí)寫字樓物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫字樓，丙級(jí)寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓就比較困難。對(duì)寫字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊

7、、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。(二)零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購(gòu)物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：1．區(qū)域購(gòu)物中心區(qū)域購(gòu)物中心(ShoppingMall，有譯為“摩爾”)是指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。其建筑面積在10萬(wàn)平方米以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km，由專業(yè)購(gòu)物中心管理

8、集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高,行業(yè)多、店鋪多、功能多。區(qū)域購(gòu)物中心定位于家庭式消費(fèi)，通過(guò)設(shè)