長(zhǎng)春中信城項(xiàng)目08年總結(jié)及09年?duì)I銷策劃

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1、中信城項(xiàng)目08年總結(jié)及09年?duì)I銷大綱開(kāi)啟策劃2008/12第一部分08年回顧成交量對(duì)比需求同比增長(zhǎng)1.67%,而供應(yīng)同比增長(zhǎng)37.5%,供需非同步增長(zhǎng).08年前11月與07年前11月供需同比08年前11月與07年前11月供需增長(zhǎng)率對(duì)比市場(chǎng)總結(jié)08年供應(yīng)量達(dá)到需求量2倍以上,供需嚴(yán)重失衡導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈.08年前11月與07年前11月供需比供需比市場(chǎng)總結(jié)上半年同比基本持平,7月份大幅增長(zhǎng),8月份成為分水嶺,后四月成交量同比下降14%,且降幅逐月增大.08年前11月與07年前11月月度成交量變化曲線成交走勢(shì)

2、市場(chǎng)總結(jié)上半年成交量占總成交量86.5%,與市場(chǎng)大勢(shì)符合.主要原因?yàn)樯习肽晔袌?chǎng)受調(diào)控影響尚未顯現(xiàn),中信城為新品入市,房源可選擇性大.中信城成交走勢(shì)市場(chǎng)總結(jié)中信城08年前11月銷售走勢(shì)圖竟盤分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)保利羅蘭香谷中信城城市屬性逐漸市區(qū)化市區(qū)化郊區(qū)化資源對(duì)比知名中小學(xué)(已開(kāi)學(xué))大型商業(yè)配套交通相對(duì)完善伊通河及濕地公園知名中小學(xué)成熟商業(yè)配套交通完善凈月潭塞文山中信國(guó)際展覽中心知名小學(xué)(施工中)商業(yè)配套不成熟交通不完善品牌認(rèn)知長(zhǎng)春第一品牌品牌迅速樹(shù)立認(rèn)知度不高客戶基礎(chǔ)8000戶老業(yè)主無(wú)基礎(chǔ)無(wú)基

3、礎(chǔ)工程形象已具范例景觀樣板段呈現(xiàn)細(xì)節(jié)處理不夠完善中信城與主要竟盤相關(guān)指標(biāo)比較別墅類相關(guān)指標(biāo)不輸于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,但洋房類產(chǎn)品明顯缺乏作為第一居所的必備條件.竟盤分析市場(chǎng)總結(jié)可售已售套數(shù)面積㎡套數(shù)面積㎡≤9080970193.1940535127.74≤1441958214484.9885890273.08>144746142865.3626347758.07合計(jì)2704357350.341121138031.15主要竟盤銷售指標(biāo)-中海國(guó)際社區(qū)6月末至7月末連續(xù)推盤4次,當(dāng)月成交額6億,截止目前整體銷售率42%

4、,成交金額10億,其中,別墅產(chǎn)品3億,洋房產(chǎn)品7億,別墅產(chǎn)品占成交總量30%.可售已售套數(shù)面積㎡套數(shù)面積㎡≤9051241417.7726322324.14≤1441191118752.2476779136.86>1441152201885.7553191257.88合計(jì)2343320637.991298170394.74主要竟盤銷售指標(biāo)-保利羅蘭香谷竟盤分析市場(chǎng)總結(jié)7月初開(kāi)盤,當(dāng)月成交額7億,截止目前整體銷售率55%,成交金額11億,其中,別墅產(chǎn)品3億,洋房產(chǎn)品8億,別墅類產(chǎn)品占成交總量27.3%.可

5、售已售套數(shù)面積㎡套數(shù)面積㎡≤90241976.562163.28≤14419024276.8405289.1>14439279309.67211915.31合計(jì)582103586.411217204.41主要竟盤銷售指標(biāo)-華業(yè)玫瑰谷竟盤分析市場(chǎng)總結(jié)1月份開(kāi)盤,截止目前整體銷售率19%,累計(jì)銷售額約1.4億,其中,別墅產(chǎn)品約1億,洋房產(chǎn)品約0.4億,別墅類產(chǎn)品占成交總量71%.長(zhǎng)春市近5年別墅市場(chǎng)供需比較別墅市場(chǎng)市場(chǎng)總結(jié)供應(yīng)銷售套數(shù)面積占有率套數(shù)面積去化率2008年1-10月1200套32萬(wàn)方4.4%64

6、817萬(wàn)54%2007年1200套29萬(wàn)方6.6%700套18萬(wàn)62%2006年1375套38萬(wàn)方7.4%800套25萬(wàn)方65%2005年700-800套20萬(wàn)方6.1%500套16萬(wàn)方75%2004年550套左右15萬(wàn)方6.0%300套8萬(wàn)方53%別墅產(chǎn)品供應(yīng)量略有增長(zhǎng),但市場(chǎng)占有率下降.市場(chǎng)總結(jié)主要競(jìng)爭(zhēng)城市性大盤整體銷售率約50%,明顯高于郊區(qū)大盤;城市性大盤70%銷售業(yè)績(jī)來(lái)自于洋房類產(chǎn)品銷售,郊區(qū)性大盤70%銷售業(yè)績(jī)來(lái)自別墅類產(chǎn)品銷售;別墅類產(chǎn)品08年市場(chǎng)占有率下降.以別墅類產(chǎn)品為主要需求的郊區(qū)性

7、大盤，現(xiàn)階段很難創(chuàng)造以洋房類產(chǎn)品為主要需求的城市性大盤的銷售業(yè)績(jī).營(yíng)銷總結(jié)中信城各產(chǎn)品銷售情況產(chǎn)品總套數(shù)已售套數(shù)銷售率備注聯(lián)排1098275.23%疊加422764.29%洋房54423842.96%獨(dú)棟602440%合計(jì)755371營(yíng)銷總結(jié)策略回顧08年目標(biāo):定量目標(biāo)：08年銷售10億（簽約）定性目標(biāo)：目標(biāo)一：回流資金保證項(xiàng)目的銷售速度和銷售利潤(rùn)；目標(biāo)二：樹(shù)立品牌塑造中信地產(chǎn)在長(zhǎng)春乃至全國(guó)的影響力目標(biāo)三：打造經(jīng)典打造地標(biāo)性建筑,第一社區(qū)與第一豪宅目標(biāo)四：創(chuàng)新模式引領(lǐng)長(zhǎng)春地產(chǎn)新型營(yíng)銷模式。營(yíng)銷總結(jié)策略回

8、顧開(kāi)發(fā)策略調(diào)整:地塊占地面積建筑面積產(chǎn)品形態(tài)2﹟74643.3537238.00獨(dú)立別墅3﹟100906.1042146.00獨(dú)立別墅5﹟62852.6438362.00聯(lián)排、雙拼6﹟54399.5035631.00聯(lián)排、雙拼12﹟140940172115洋房暫緩開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)增加開(kāi)發(fā)最終二期開(kāi)發(fā)5#聯(lián)排&雙拼,12#洋房.營(yíng)銷總結(jié)策略反思開(kāi)發(fā)策略調(diào)整:地塊占地面積建筑面積產(chǎn)品形態(tài)2﹟74643.3537238.00獨(dú)立別墅3﹟100906.