公寓式酒店策劃方案

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1、海淀區(qū)中關村西區(qū)16#地塊公寓式酒店項目用地房地產(chǎn)項目銷售策劃營102吳奇貿(mào)騰月營101宋琦麥爾丹2013/11/15［公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務。通過分析消費市場，制定銷售策劃方案可以讓大家對此類地塊有著更加深入的認識］目錄、案例基本情況介紹、市場分析1.宏觀市場分析2.微觀市場分析3.供需狀況分析4.消費者特征分析5.競爭者分析、銷售計劃1.開發(fā)方案基木信息2.產(chǎn)品推廣計劃3?銷售目標4?銷售方案、廣告策劃1.廣告創(chuàng)意2.媒體選擇、本案例基本情況介紹1)本案例四至:北至丹棱街西至彩和坊路。南至海淀南路東至海淀中

2、本案例基本情況用地性質(zhì)土地面積（平方米）建筑控制規(guī)模（平方米）開發(fā)程度公寓式酒店672935000七通一平2）周邊配套幼兒園：中央民族大學幼兒園、海南幼兒園中小學：海淀區(qū)南大街小學、海淀區(qū)彩和坊小學大學：北京新東方學校、中國人民大學、北京大學法學院綜合商場：鑫眾森商場、康威特商場、海淀日朵百貨商場、中復電訊商場醫(yī)院：海淀醫(yī)院、北京大學海淀教學醫(yī)院郵局：海龍大廈郵屯所、友誼賓館郵電所銀行：渣打銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、花旗銀行其他：海淀醫(yī)院街心公園、香山公園、海淀公園二、市場分析1?宏觀市場分析1）北京市2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況30.025.9一季度，

3、全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資494」億元，比上年同期增長9.4%。其中，住宅完成投資210.3億元，下降4.1%；寫字樓完成投資87.2億元,增長85%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資44.6億元下降11.4%o2）房地產(chǎn)市場供給情況截至3月末，全市商品房施工面積為9948.2萬平方米，比上年同期增長7.2%。其中，住宅施工面積為5407.3萬平方米，下降1%；寫字樓為1354.6萬平方米，增長26.6%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房為958.3萬平方米，增長5.7%O一季度，全市商品房新開工面積為561.5萬平方米，比上年同期增長9.7%o其中，住宅新開工面積為2

4、30.5萬平方米，下降8.2%；寫字樓為127.1萬平方米，增長1.2倍；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房為76.4萬平方米，下降11.7%o一季度，全市商品房竣工面積為183.2萬平方米，比上年同期增長3.7%O其中，住宅竣工面積為122.7萬平方米，增長23.9%；寫字樓為3.9萬平方米，下降82.6%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房為5萬平方米,下降84.2%o3）房地產(chǎn)市場銷售情況一季度，全市商品房銷售面積為396.6萬平方米，比上年同期增長82.7%o其中，住宅銷售血積為300.7萬平方米，增長80.7%；寫字樓為60.2萬平方米，增長2.4倍；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)

5、營性用?微觀市場分析?針對本地塊所在地區(qū)，我們進行了一項關于公寓式酒店的問卷分析此次調(diào)查的界定總體為全部消費者。?為了更好地了解消費者對公寓式酒店的消費心理，我們特意去訪問周邊一些酒店的居住人員和大街上的消費者進行填寫問卷形式的調(diào)查。?本次調(diào)查的問題為15個，分為三種分別是過濾題、消費者背景資料問題和選擇性問題。共發(fā)放調(diào)查問卷75份，其中收回有效問卷75份，有效冋收率為100%o2013年10月29E1——11月4EI資料收集、問卷設計和調(diào)查。2013年11H5口——11月8口分析調(diào)查結果。問卷發(fā)放吋間為2013年11月1H至11月4FL(1)過濾題對公寓式

6、酒店了解嗎通過此次凹收的問卷，其中有18人占調(diào)查總?cè)藬?shù)的24%了解公寓式酒店，26人占總?cè)藬?shù)的34.67%非常的了解公寓式酒店，18人占總?cè)藬?shù)的24%只是了解一點公寓式酒店，剩下的13人占總?cè)藬?shù)的17.33%根本就不了解公寓式酒店。所謂公寓式酒店，簡單地說，就是設置于酒店內(nèi)部，以公寓形式存在的酒店套房。這種套房的顯著特點在于，其一，它類似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間；其二，它配有全套家具與家電，能夠為客人提供酒丿占的專業(yè)服務，如室內(nèi)打掃、床單更換及一些商務服務等等。然而，現(xiàn)在好多人對酒店式公寓跟公寓式酒店分不清楚，其實酒店式

7、公寓與公寓式酒店，都是提供類似居家的格局以及酒店式的服務。在格局上，通常除了一般酒店的臥室與衛(wèi)生間外,還有廚房、客廳、甚至書房等；而在配備上，也提供一般酒店沒有之諸如廚具、微波爐、影碟機等設備。此外，亦提供類似酒店的服務，諸如入住與退房登記、家居清潔、送餐、衣服洗熨、叫醒服務等。兩者主要的差別是在于產(chǎn)權與經(jīng)營管理的模式。酒店式公寓是由開發(fā)商將酒店的每套客房分割成獨立的產(chǎn)權岀售給買主，并聘請專業(yè)的酒店管理公司負責經(jīng)營與管理。買主擁有產(chǎn)權，所以可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售；一般買主都是收取租金以換取長期的投資收益，或是出售以賺取差價。而公寓式酒店指按公寓式分隔出租的酒

8、店；簡單地說，就是設置于酒店內(nèi)部，以公寓形式存在的酒