深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)分析

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1、深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)分析一、深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展歷程1.深圳別墅物業(yè)的前期發(fā)展2.深圳別墅物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況、別第物業(yè)抽樣調(diào)查1.當(dāng)前主要在售、在建別墅物業(yè)表2.部分別墅項(xiàng)目概況3.高爾夫別墅物業(yè)調(diào)查■―?—?、深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)分析四、客八群體調(diào)查分析1.職業(yè)構(gòu)成分析2.年齡構(gòu)成分析3.置業(yè)區(qū)域分析4.購(gòu)買面積分析5.裝修標(biāo)準(zhǔn)分析6.智能化設(shè)施分析7.價(jià)格承受能力分析8.建筑風(fēng)格的反映分析9.物業(yè)管理服務(wù)分析10.會(huì)所設(shè)施配套分析11.對(duì)小區(qū)環(huán)境耍求分析?、深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展歷程別墅是在風(fēng)杲區(qū)或郊區(qū)修建的供休閑的園林住宅。別墅在開發(fā)

2、中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、選擇地址、建筑風(fēng)格、做工用料等各個(gè)方面都十分講究，是人類生活居住的理想境界，買家對(duì)別墅因此也非常挑剔。別艷必須以良好的景觀為基礎(chǔ)，-其建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃應(yīng)與自然景觀、資源水乳交融，交通、供水、供電等配套亦須完善。在當(dāng)今社會(huì)所推崇的理想居住模式上，是以生理、安全、交往、自尊、自我五人生活因素呈倒“金”字塔形式出現(xiàn)，自我、自尊的體現(xiàn)尤為重要,在成功的居住物業(yè)特色環(huán)境與功能須有完善的融合，也只有別墅物業(yè)能完全達(dá)到以上需求標(biāo)準(zhǔn)，所以，別墅物業(yè)便成為人們的身份、地位的象征。中國(guó)封建社會(huì)只是有達(dá)官貴人的行宮、別苑，這就是別第的前身。近代中國(guó)的別

3、累的鼻祖是九江廬山別墅，當(dāng)時(shí)世界上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師，在廬山東谷長(zhǎng)河西側(cè)，建起了一千多棟分別代表幾十個(gè)國(guó)家建筑風(fēng)格的別墅。曾經(jīng)有過(guò)國(guó)內(nèi)外首腦和名人在此居住。肓?到現(xiàn)在，在國(guó)內(nèi)別墅物業(yè)市場(chǎng)上，西方如西班牙風(fēng)格、H本風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、美式風(fēng)格的別墅較為盛行,而國(guó)內(nèi)，因中國(guó)歷史中倍受矚冃的園林住宅占地面積都很大，不適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)化發(fā)展的需求,僅有中國(guó)嶺南風(fēng)格較顯典雅、小巧，才為市場(chǎng)所采用、接受。21.深圳別墅物業(yè)的前期發(fā)展深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)的興起，是在特區(qū)發(fā)展幾年Z后，即80年代末，主要在特區(qū)以內(nèi)開發(fā)出一批具冇住宅功能的別墅物業(yè)，如羅湖的怡景華園、華僑城的東

4、方花園、蛇口的碧濤苑,南海小筑、南頭的華僑新村等，這些別墅物業(yè)大都著重于物業(yè)的建造形式，缺少真正的別墅開發(fā)理念，與其它房地產(chǎn)產(chǎn)晶一樣，是作為-?種生活模式的物業(yè)而定位的，突出居家和方便性。這一段別墅物業(yè)的開發(fā)也并未形成“地域'概念，但冇了這些物業(yè)的推出填補(bǔ)了當(dāng)時(shí)的別墅市場(chǎng)空白，也起到引導(dǎo)市場(chǎng)潮流的作用，因在當(dāng)時(shí)，該類物業(yè)較為稀缺，所以在推出之后特別搶手，除發(fā)展商保留的少量單位之外，兒乎在短期之內(nèi)全部售空。深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)的“升級(jí)換代邛介段應(yīng)該在1991年之后，在90年代初期，別墅物業(yè)的開發(fā)己開始趨向“地域”的選擇，并開始注重別墅物業(yè)的建筑風(fēng)格

5、設(shè)計(jì)、規(guī)劃及環(huán)境的選擇上，也開始注重生活模式的便利性，銀湖別墅群便是這個(gè)時(shí)期的產(chǎn)物，英中所開發(fā)出的金碧苑、金湖山莊、齊明別墅、頤園一期等別墅物業(yè)與自然環(huán)境巧妙的結(jié)合，形成鬧屮取靜的特色,乂與市中心區(qū)和離很近，而在90年代初，特別是91-93年這段時(shí)間內(nèi)，深圳別第物業(yè)市場(chǎng)也出現(xiàn)了“炒風(fēng)鼎盛”的時(shí)期，推出的金碧苑、金湖山莊、頤園一期迅速被市場(chǎng)消化，但Z后推出的齊明別墅卻趕在市場(chǎng)由頂峰回落的吋期而不能全功。至于這階段在特區(qū)以外開發(fā)的別累物業(yè)更難如人意，如龍崗的寶龍山莊則成了“爛尾二3深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)的“梅開二度”是在1996年之示，隨著深圳房地產(chǎn)業(yè)

6、復(fù)蘇及開發(fā)勢(shì)頭的放人，有不少的別墅物業(yè)也浮現(xiàn)于市場(chǎng)，如頤園二期、龜山花園、華僑海景山莊、川園居、觀瀾豪園，御景苑等別墅物業(yè)相繼推出，而在此以后的別墅開發(fā)理念已有大幅的提升，已不再局限于單一建筑形式，在物業(yè)質(zhì)素、功能、環(huán)境，配套及管理上己冇相當(dāng)成熟的思路，更明確了別墅物業(yè)開發(fā)地域選擇及壞境資源的利用上，也基本確定了深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的模式與方向。2.深圳別墅物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況隨著深圳別墅物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展及在各方面基礎(chǔ)條件的日漸成熟，在近幾年，別墅物業(yè)開發(fā)中，高檔次、大戶型的格調(diào)開始啟動(dòng)，同時(shí)在規(guī)模、數(shù)量上也冇大幅增加，從別墅分布的區(qū)域上看，羅湖

7、、福川、南山到關(guān)外的龍崗、寶安都有別墅物業(yè)推出，當(dāng)前鹽【II區(qū)也有在建項(xiàng)目。1）深圳別墅物業(yè)的供應(yīng)狀況深圳市別墅物業(yè)分布統(tǒng)計(jì)表根據(jù)當(dāng)前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳別艷物業(yè)最多的區(qū)域是羅湖、南山和龍崗、分別有13個(gè)、14個(gè)、9個(gè)，寶安、福田占的數(shù)量較少，總共只有8個(gè)，當(dāng)前在統(tǒng)計(jì)的別墅物業(yè)項(xiàng)冃等有44個(gè)，另有一些不具代表性的別墅物業(yè)不在統(tǒng)計(jì)之內(nèi)。深圳別墅物業(yè)供應(yīng)雖表根據(jù)當(dāng)前深圳別墅物業(yè)統(tǒng)計(jì)供應(yīng)數(shù)據(jù)分析：在總建筑面積和供應(yīng)單位兩個(gè)指標(biāo)上，龍崗區(qū)比例最高,分別達(dá)32.3%、33.9%,南山區(qū)次之,達(dá)26.3%、24.9%,羅湖區(qū)則達(dá)24%和24.9%,寶安區(qū)不

8、到15%,福田區(qū)居末不到3%。由此可以看出，羅湖區(qū)、南山區(qū)的別墅物業(yè)在供給項(xiàng)目上比例居多，但在總建筑而積及供給總套數(shù)對(duì)比率上，與龍崗區(qū)和寶安區(qū)相比則并不5占優(yōu)勢(shì)，從