小區(qū)供水欠交水費(fèi)案中的責(zé)任主體

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1、小區(qū)供水欠交水費(fèi)案中的責(zé)任主體——河南洛陽中院判決洛陽北控水務(wù)公司訴河南潤升房地產(chǎn)公司供用水合同案（人民法院報(bào)案例指導(dǎo)2013年3月28）裁判要旨城市中未進(jìn)行水網(wǎng)改造、水表未出戶的小區(qū)，在小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)之前拖欠口來水公司水費(fèi)，口來水公司要求小區(qū)建設(shè)單位承擔(dān)支付拖欠水費(fèi)的訴訟請求，應(yīng)得到支持。案情1997年6月至2000年5月，河南潤升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱潤升公司）先后向原告洛陽北控水務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱北控公司）申請接水，用水地址分別為被告潤升公司開發(fā)的七個(gè)小區(qū)。2003年3月，潤升公司與騰祥公司分別簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，約定

2、由騰祥公司對潤升公司開發(fā)的七個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，并約定由騰祥公司負(fù)責(zé)向業(yè)主收取水費(fèi)、電費(fèi)等。2007年3月，騰祥公司在結(jié)清所有水費(fèi)的情況下終止了對上述小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，撤出上述小區(qū)。同年4月，潤升公司與置鑫公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，約定置鑫公司對前述七個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。置鑫公司分別于2008年12月31日、2009年8月31日、2009年11月30日、2010年6刀1口終止物業(yè)服務(wù)合同，退出潤升花苑小區(qū)、向陽小區(qū)、天津路5號(hào)院及新唐村小區(qū)的物業(yè)管理。截至2011年5月，置鑫公司對上述小區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)期間，欠交水費(fèi)共計(jì)322773.8元；置鑫公司

3、撤出潤升花苑小區(qū)、向陽小區(qū)、天津路5號(hào)院及新唐村小區(qū)后，上述四小區(qū)欠交水費(fèi)金額共計(jì)54778.5元。北控公司向洛陽市澗西區(qū)人民法院起訴，要求被告潤升公司償還上述欠交水費(fèi)及利息。裁判澗西區(qū)人民法院認(rèn)為：被告潤升公司作為潤升花苑、唐村小區(qū)、向陽小區(qū)等的開發(fā)單位，其開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)在原告處申請自來水接水，雙方事實(shí)上已形成了供用水合同關(guān)系，在潤升公司完成開發(fā)項(xiàng)目并銷售商品房后，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，雙方已形成了委托合同關(guān)系。目前，上述小區(qū)未進(jìn)行水網(wǎng)改造、水表未出戶，原告北控公司無法向終端用水人，即業(yè)主收取水費(fèi)，置鑫公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，

4、根據(jù)冃前的交易習(xí)慣，有義務(wù)對其服務(wù)的小區(qū)業(yè)主代收水費(fèi)，并及時(shí)交予供水人，置鑫公司未及吋交納水費(fèi)，故被告潤升公司作為委托人應(yīng)對受托人拖欠水費(fèi)的行為承擔(dān)付款責(zé)任。澗西區(qū)人民法院判決：被告潤升公司對拖欠的水費(fèi)37.75523萬元承擔(dān)付款責(zé)任。一審宣判后，原告北控公司與被告潤升公司均向洛陽市中級(jí)人民法院提起上訴。洛陽中院經(jīng)審理后，終審判決：駁回上訴、維持原判。評(píng)析本案審理過程中，存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主作為終端用水人，應(yīng)為與水務(wù)集團(tuán)建立供用水合同關(guān)系的相對方，并應(yīng)承擔(dān)支付水費(fèi)的義務(wù)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)支付拖欠水費(fèi)的責(zé)任。第三

5、種觀點(diǎn)認(rèn)為：小區(qū)的開發(fā)商即被告潤升公司應(yīng)是支付拖欠水費(fèi)的義務(wù)人。筆者贊成第三種觀點(diǎn)，理由如下：首先，本案中所涉小區(qū)均系90年代建設(shè)，由于特殊的歷史背景，供水合同不規(guī)范，自來水公司事實(shí)上均是通過用水人填寫用戶申請書的形式開通供水；而且，潤升公司至原告處申請自來水接水，安裝總水表，故原告北控公司與被告潤升公司已形成了事實(shí)上的供用水合同關(guān)系。根據(jù)合同的相對性，潤升公司應(yīng)承擔(dān)支付拖欠水費(fèi)的責(zé)任。上述小區(qū)在未進(jìn)行水網(wǎng)改造的情況下，原告水務(wù)集團(tuán)并未掌握小區(qū)業(yè)主分戶水表的使用情況，因此向終端用水人直接收取水費(fèi)不存在可行性。本案中，上述小區(qū)目前未成立業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)《

6、物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位在小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)之前有義務(wù)選聘物業(yè)服務(wù)金業(yè)對所建小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，而本案中的騰祥物業(yè)公司和置鑫物業(yè)公司均是被告潤升公司選聘，并先后簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，物業(yè)公司進(jìn)駐上述小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，二者之間形成委托合同關(guān)系，委托人應(yīng)對受托人的相關(guān)行為負(fù)責(zé)。其次，小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未與原告北控公司簽訂供用水合同，原告也并未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)業(yè)主進(jìn)行代收、代繳水費(fèi)，故讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付拖欠水費(fèi)無法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)系受小區(qū)建設(shè)單位的委托對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，與原告建立供用水合同的相對人應(yīng)是被告潤升公司，被告潤升公司與

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間系委托合同關(guān)系，根據(jù)法律規(guī)定，受托人履行義務(wù)不符合約定的，委托人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，被告潤升公司應(yīng)承擔(dān)支付拖欠水費(fèi)的責(zé)任。其承擔(dān)責(zé)任后,可根據(jù)委托物業(yè)服務(wù)合同及具休情況向物業(yè)公司追償。木案案號(hào)：(2011)澗民二初字第284號(hào)；(2012)洛民終字第1529號(hào)案例編寫人：河南省洛陽市澗西區(qū)人民法院崔丹丹