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1、目錄第一章、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析…………………………..一、濟(jì)南市歷年住宅市場分析…………………………………二、2006年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析……………………………三、濟(jì)南住宅市場未來走勢分析………………………………第二章、項(xiàng)目區(qū)域市場分析…………………………………一、濟(jì)南西部市場特點(diǎn)分析……………………………………二、西部區(qū)域供應(yīng)市場分析……………………………………三、西部房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析……………………………………四、典型項(xiàng)目分析………………………………………………第三章、項(xiàng)目分析……………………
2、………………………一、項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)一覽表…………………………………二、項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………第四章、項(xiàng)目定位分析………………………………………一、市場定位……………………………………………………二、目標(biāo)客戶定位………………………………………………三、價格定位……………………………………………………第五章、項(xiàng)目營銷及推廣分析……………………………..一、營銷策略……………………………………………………二、營銷推廣主題………………………………………………三、媒體策略………………
3、……………………………………第一章、濟(jì)南市房地產(chǎn)住宅市場分析一、濟(jì)南市歷年住宅市場分析（一）濟(jì)南市歷年住宅供應(yīng)市場分析1、房地產(chǎn)市場供應(yīng)量分析1）2003—2006年1－8月份住宅市場投資完成情況：年份2003年2004年2005年2006年1－8月投資額（億）74.187.196.271.8同比增長17.5％10.4％39.2％1008060投資額（億）402002003年2004年2005年2006年1－8月2）2003—2006年上半年住宅竣工面積：年份2003年2004年2005年2006上半年竣
4、工面積（萬平方米）254.3246.373283.2同比增長26.2％800600400竣工面積（萬平方米）20002003年2004年2005年2006上半年2006年濟(jì)南市確定今年商品住宅施工面積約800萬平方米，竣工面積將達(dá)到380萬平方米。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米；新開工面積400萬平方米。2003-2006年，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對濟(jì)南房地產(chǎn)市場充滿信心，對整體市場環(huán)境看好。雖然受到宏觀政策的持續(xù)影響，但各項(xiàng)指標(biāo)表明濟(jì)南房地產(chǎn)市場并未受
5、到很大影響，市場正在向著更加健康、規(guī)范的方向發(fā)展。2、2005—2006年上半年，濟(jì)南房價走勢據(jù)統(tǒng)計，2006上半年商品住房成交登記6746套、面積91.95萬平方米、金額27.69億元、均價3012元/平方米，同比分別增長21.6%、23.7%、42.6%和15.3%。（二）歷年房地產(chǎn)市場需求分析1、2003—2006年濟(jì)南房地產(chǎn)市場銷售量統(tǒng)計：年份2003年2004年2005年2006上半年銷售面積（萬㎡）110176204110.7250200150銷售面積（萬㎡）1005002003年2004年2
6、005年2006上半年雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，2003—2006年濟(jì)南房產(chǎn)市場銷售面積仍然穩(wěn)定增長，特別是2003-2004年銷售增長幅度更是創(chuàng)下新高。2005年的統(tǒng)計口徑有調(diào)整，按實(shí)際同比應(yīng)略有下降。銷售量的增長是房產(chǎn)市場健康發(fā)展的最好佐證，也是刺激投資的最直接動力。2、濟(jì)南房地產(chǎn)市場需求量預(yù)測2003—2005年城市居民人均居住面積：年份2003年2004年2005年人均占有量（㎡）18.8519.519.819.819.619.419.219人均占有量18.818.618.418.22003年2
7、004年2005年2005年濟(jì)南市區(qū)人口在251萬，5年后，人均住房面積至少要達(dá)到28平方米，即每年每人增加住房面積1平方米；到2010年濟(jì)南城區(qū)人口將增加到300萬，平均每年增加11萬人，這樣今后5年就需要2500萬平方米的住房。城市人口的增長，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房的需求空間。二、2006年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析（一）2006年上半年新增供應(yīng)量分析本公司通過充分市場調(diào)研，得出以下統(tǒng)計數(shù)據(jù)：1、供應(yīng)量統(tǒng)計2006年上半年濟(jì)南住宅市場運(yùn)行平穩(wěn)，新增供應(yīng)量較大，新開盤項(xiàng)目約有14個，其中6個項(xiàng)目為原有樓盤的后續(xù)開發(fā)
8、，8個項(xiàng)目為全新樓盤，總體供應(yīng)量為200萬平方米，較去年同期大幅上漲。主要分布在東部、西部區(qū)域，物業(yè)類型均為普通住宅。2、供應(yīng)區(qū)域分布從新盤的供應(yīng)區(qū)域來看，南部和東部、西部是上半年最活躍的三個區(qū)域。其中東部、西部本季度新盤供應(yīng)量規(guī)模相當(dāng)，北部全新項(xiàng)目湖光山色，一期總建筑面積5萬平方米。3、供應(yīng)價格分析從上半年新增樓盤價格分布來看，以中高檔為主，普通住宅價格主要集中在4000-5200元/平方米，高于目前市場整體均價，從而對整體
