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《昆明某酒店式公寓項(xiàng)目產(chǎn)品建議及營(yíng)銷策劃報(bào)告.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、酒店式產(chǎn)品建議及營(yíng)銷策劃報(bào)告經(jīng)濟(jì)走勢(shì)簡(jiǎn)單分析經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)行業(yè)提供良好的基礎(chǔ)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和收入的樂(lè)觀預(yù)期、通脹加劇，居民消費(fèi)強(qiáng)烈，國(guó)慶期間多項(xiàng)消費(fèi)數(shù)據(jù)創(chuàng)新高。通脹加劇放大房屋投資保值作用，近期房地產(chǎn)火爆成交，2010年7、8、9月CIP同比分別達(dá)3.3%、3.5%、3.6%連創(chuàng)新高，已超過(guò)3%的警戒線。人民幣升值幅度逐月增達(dá)，10月人民幣對(duì)美元匯率突破6.65大關(guān)，作為國(guó)內(nèi)主要投資產(chǎn)品之一的房地產(chǎn)，受此影響成交量在9、10月放大。近期經(jīng)濟(jì)小結(jié)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，民眾經(jīng)濟(jì)和收入增加，同時(shí)受通脹加劇、人民幣
2、升值等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)近期異?；鸨?，成交量、成交價(jià)格大幅上漲。短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式不會(huì)發(fā)生大的改變，未來(lái)1-2年內(nèi)房地產(chǎn)作為抗通脹產(chǎn)品將受到市場(chǎng)的追捧，尤其是投資性產(chǎn)品（小戶型、公寓）及商業(yè)將成為主流。2010-2011年國(guó)家宏觀調(diào)控政策分析收緊房貸：銀行已全面執(zhí)行，多次置業(yè)和投資需求受限最大，部分首置需求置業(yè)門檻提高。暫停第三套房貸款、暫停不能提供一年以上納稅證明或社保繳納證明的非本地居民購(gòu)房貸款、首套首付30%，基準(zhǔn)利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基準(zhǔn)利率1.1倍。房產(chǎn)稅，改革試點(diǎn)更加明朗，預(yù)計(jì)20
3、10年3月左右出臺(tái)。5月31日國(guó)務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》指出，出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)稱房產(chǎn)稅試點(diǎn)或于明年3月前出臺(tái)房產(chǎn)稅最快年底出臺(tái)稅率0.6%首套房將免征稅限購(gòu)令，成為地方調(diào)控的殺手锏，但二線城市，尤其是省內(nèi)專州縣市執(zhí)行會(huì)不明朗。但當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)是，限購(gòu)令執(zhí)行力度會(huì)進(jìn)一步加大，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)出臺(tái)。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要政策表時(shí)間概要要點(diǎn)10.20調(diào)整房地產(chǎn)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策建筑面積144平方米（套內(nèi)面積12
4、0平方米）以上的住宅，按3%征收契稅；建筑面積小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契稅；個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且屬家庭首套房的，契稅按1%收取。10.20個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。9.29“國(guó)五條”各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；
5、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。04.17暫停發(fā)放第三套房貸（“國(guó)十條”）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高；增項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)分解品牌目標(biāo)：作為豪嘉地產(chǎn)進(jìn)入西雙版納開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的成功將會(huì)為公司在西雙版納
6、后續(xù)項(xiàng)目奠定良好的基石，因此項(xiàng)目必須做到既賺錢又賺名，打造產(chǎn)品標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿。銷售目標(biāo)：項(xiàng)目回款總額5000萬(wàn)，8個(gè)月實(shí)現(xiàn)90%的銷售。價(jià)格目標(biāo)：創(chuàng)造區(qū)域價(jià)格新高，超越區(qū)域均價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化住宅毛坯房實(shí)收均價(jià)3000元/平方米商鋪實(shí)收均價(jià)6500元/平方米本項(xiàng)目用地屬性界定商業(yè)用地住宅用地使用年限40年70轉(zhuǎn)移戶口不能能交易稅費(fèi)初次購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取1.5%按揭方式不能申請(qǐng)公積金貸款；首付50%；貸款年限10年能申請(qǐng)公積金貸款，首付30%，貸款年限30年日常生活成本水、電采取商用價(jià)格比住宅價(jià)格高相
7、對(duì)較低使用年 到期續(xù)期提前1年申請(qǐng)續(xù)期，交納土地出讓金自動(dòng)續(xù)期，不需要交納任何費(fèi)用限購(gòu)令不受影響第三套不能貸款或不能購(gòu)買建設(shè)成本設(shè)計(jì)噴淋等消防設(shè)施增加成本低于商業(yè)用地土地出讓金高低本項(xiàng)目建議：昆明近期將出臺(tái)限購(gòu)令，2011年1月1日?qǐng)?zhí)行，作為住宅第三套不能貸款或不能購(gòu)買，作為投資性住宅將是政府調(diào)控的重點(diǎn)，后續(xù)可能還會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，而商業(yè)性用地將受到的影響小，故本項(xiàng)目建議用地屬性界定為商業(yè)住宅用地。本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性界定商務(wù)公寓酒店式公寓精裝修小戶型普通住宅市場(chǎng)供給少少多最多市場(chǎng)需求小大大大區(qū)位要求（中心）高高低
8、最低回報(bào)率最高高低最低銷售速度快快最快慢溢價(jià)能力最高高高低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最高高低最低本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小小小大購(gòu)買客戶投資客投資客、高管白領(lǐng)、投資客自住客戶檔次形象高高高最低產(chǎn)品格局最低配置廳、衛(wèi)廳、衛(wèi)廳、衛(wèi)、廚廳、衛(wèi)、室、廚功能辦公居住、辦公居住、辦公居住與項(xiàng)目契合度低高最高高綜合考慮本項(xiàng)目區(qū)位、競(jìng)爭(zhēng)情況、銷售速度、溢價(jià)能力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素建議本項(xiàng)目產(chǎn)品適宜做帶廚房的精裝修小戶型項(xiàng)目
