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1、《酒店式公寓營銷策劃》第一章、第二章、第三章、第四章、第五章、第六章、第七章、第八章、第九章、營銷目標執(zhí)行概要營銷環(huán)境分析SWOT分析STP戰(zhàn)略營銷策略組合出售出租計劃財務分析風險控制第一章、營銷目標?售樓、租樓?品牌價值?獲利空間的形成?文化理念的認知度第二章、執(zhí)行概要三亞房地產(chǎn)市場前途光明，精裝修的酒店式公寓因為投資回報率高且穩(wěn)定，受到市場的追捧，下沙作為三亞的高新開發(fā)區(qū)和城市副中心卻缺少這樣的房產(chǎn)形式，因此市場存在較人潛力。本次策劃旨在通過二種不同的準確市場定位，立體銷售運營酒店式公寓，覆蓋最廣人的消費團體,形成持久而巨大的經(jīng)濟利益，實現(xiàn)營銷目標。
2、第三章、營銷環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析、競爭者分析、消費者分析1.宏觀環(huán)境分析?政府對樓市和房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控?下沙經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人口數(shù)量不斷增加，配套設施的不斷健全?酒店式公寓在三亞受到了市場追捧?三亞經(jīng)濟不斷發(fā)展，來瓊商務人士將不斷增加，“東方休閑之都“也將不斷吸引中外游客三亞酒店式公寓分布不均衡,下沙的市場潛力2.競爭者分析（現(xiàn)有競爭者.潛在競爭者.替代競爭者）?高沙家庭式旅館，平時40?50，周末80?100,位于高沙商業(yè)區(qū)?中低價酒店式公寓，“西子陽光新城^馨似家短租公寓以三亞邁捷酒店公寓二價位在100?200之間，主要位于十六街區(qū)和物美商業(yè)圈附近潛
3、在競爭者分析：隨著下沙經(jīng)濟的不斷發(fā)展，配套設施的不完善，其區(qū)位優(yōu)勢也將越加體現(xiàn)，酒丿占式公寓的強大市場潛力勢必將引起其他房地產(chǎn)開發(fā)商進軍下沙。同時，隨著國家不斷開放，外資房產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，將會打破本地開發(fā)商諸侯征戰(zhàn)的傳統(tǒng)格局，引發(fā)三亞地產(chǎn)屆的重新洗牌，兼并、聯(lián)合成為市場主旋律。樓盤名稱狀態(tài)售價（元/平米）回報率產(chǎn)權區(qū)域物管費（元/平米丿月）世貿(mào)麗晶城EAC在售32000不包租50年西湖區(qū)5.8元豐?鈦合國際在售1500()?21000不包租50年下城區(qū)4紫晶商務城在售15000?21000包租和不包租兩種包租稅后6.5%50年江干區(qū)4凱恩?西湖金座在售25
4、000?4200稅后6.5%50年上城區(qū)6龍禧硅谷廣場在售9000多不包租50年濱江區(qū)3.5現(xiàn)代印象廣場在售7000多前三年總房價6%中四年7%后三年8%50年下城區(qū)1.8華潤?西子中心在售28000-40000多稅前7%5()年下城區(qū)5.5深藍廣場已售30000左右不包租70年下城區(qū)8財富中心已售300005%50年上城區(qū)3東方金座已售30000左右不包租40年西湖區(qū)5.5丁香公寓已售17000-20000不包租70年上城區(qū)4總規(guī)模心開盤時間a總套數(shù)a銷售套數(shù)Q銷售率2銷售均價心去化速度彳現(xiàn)代印象廣場卩1.5萬e2006.5卩267卩19375卻810
5、0a23龍禧硅谷酒店廣場儀2.7萬卩2005?9p356p292卩82%p800313p華潤?西子中心卩2.9萬a2006.8心43282卩1游18000^20p紫晶商務城」2萬卩2006.%357卩68卩19%p1440223卩世貿(mào)麗晶城j4.6萬卩2006.9卩743卩195卩2餉1900CM65p凱恩.西湖金座&1.6萬卩2005.12a356卩29283%p1780225卩錢塘沁園*?-0.9萬卩2005?g172140p82%&1160CM15心酒店名稱房價（元）面積（平方米）目標顧客地址三亞凱恩戴斯大酒店（四星）360?630（攜程網(wǎng)預定）2
6、5?50經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商務人仕為主電子地圖1文匯大酒店（二星）220?580（攜程網(wǎng)預定）18?90商務人士，高教園區(qū)老師電子地圖2三亞海順大酒店（三星）22()?48()20?50川味觀食客，商務人士電子地圖3下沙大酒店（=星）200?50025?40商務人仕，下沙生意人電子地圖41.消費者分析：?消費者心理分析：隨著隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，可支配收入的不斷增長以及投資理念的不斷深入，居民房地產(chǎn)消費由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，由一步到位購房向二次、三次置業(yè)轉(zhuǎn)變，投資酒店式公寓變成了一種投資理財?shù)牟呗浴６鴮τ谧庥谜邅碚f，酒店式公寓比一般酒店更寬暢，
7、更舒適，更有“家”的感覺，同時價格也更實惠，“酒店式的服務，公寓式的管理”，“五星級”的家不再是夢想，福雷德就可以幫你實現(xiàn)，對于長期在外的商務人士來說，感情的寄托和家的溫暖是最想擁有的?消費者的購買習慣分析：現(xiàn)在市場90%以上的消費者都購買的是毛坯房，或者是簡易裝修的，并不是消費者不希望購買精裝休，他們顧慮的兩個因素：1.裝修的質(zhì)量問題；2.自我風格的體現(xiàn)。100908070605040302010I□愿意II■不愿I如果實現(xiàn)以上兩個要求，調(diào)查情況如圖：?消費者特征分析:購買精裝修酒店式公寓的一部分為擁有中高收入的年輕人，一部分是將公寓作為出租的投資客,
8、還有就是大企業(yè)大公司整體購買作為其高層人員的住所。租用的是擁有高素質(zhì)文化背景，高
