酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃

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1、《酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃》第一章、第二章、第三章、第四章、第五章、第六章、第七章、第八章、第九章、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)執(zhí)行概要營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析SWOT分析STP戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)策略組合出售出租計(jì)劃財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)控制第一章、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)?售樓、租樓?品牌價(jià)值?獲利空間的形成?文化理念的認(rèn)知度第二章、執(zhí)行概要三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)前途光明，精裝修的酒店式公寓因?yàn)橥顿Y回報(bào)率高且穩(wěn)定，受到市場(chǎng)的追捧，下沙作為三亞的高新開(kāi)發(fā)區(qū)和城市副中心卻缺少這樣的房產(chǎn)形式，因此市場(chǎng)存在較人潛力。本次策劃旨在通過(guò)二種不同的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，立體銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)酒店式公寓，覆蓋最廣人的消費(fèi)團(tuán)體,形成持久而巨大的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。

2、第三章、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析、競(jìng)爭(zhēng)者分析、消費(fèi)者分析1.宏觀環(huán)境分析?政府對(duì)樓市和房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控?下沙經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口數(shù)量不斷增加，配套設(shè)施的不斷健全?酒店式公寓在三亞受到了市場(chǎng)追捧?三亞經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，來(lái)瓊商務(wù)人士將不斷增加，“東方休閑之都“也將不斷吸引中外游客三亞酒店式公寓分布不均衡,下沙的市場(chǎng)潛力2.競(jìng)爭(zhēng)者分析（現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者.潛在競(jìng)爭(zhēng)者.替代競(jìng)爭(zhēng)者）?高沙家庭式旅館，平時(shí)40?50，周末80?100,位于高沙商業(yè)區(qū)?中低價(jià)酒店式公寓，“西子陽(yáng)光新城^馨似家短租公寓以三亞邁捷酒店公寓二價(jià)位在100?200之間，主要位于十六街區(qū)和物美商業(yè)圈附近潛

3、在競(jìng)爭(zhēng)者分析：隨著下沙經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，配套設(shè)施的不完善，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)也將越加體現(xiàn)，酒丿占式公寓的強(qiáng)大市場(chǎng)潛力勢(shì)必將引起其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍下沙。同時(shí)，隨著國(guó)家不斷開(kāi)放，外資房產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，將會(huì)打破本地開(kāi)發(fā)商諸侯征戰(zhàn)的傳統(tǒng)格局，引發(fā)三亞地產(chǎn)屆的重新洗牌，兼并、聯(lián)合成為市場(chǎng)主旋律。樓盤(pán)名稱(chēng)狀態(tài)售價(jià)（元/平米）回報(bào)率產(chǎn)權(quán)區(qū)域物管費(fèi)（元/平米丿月）世貿(mào)麗晶城EAC在售32000不包租50年西湖區(qū)5.8元豐?鈦合國(guó)際在售1500()?21000不包租50年下城區(qū)4紫晶商務(wù)城在售15000?21000包租和不包租兩種包租稅后6.5%50年江干區(qū)4凱恩?西湖金座在售25

4、000?4200稅后6.5%50年上城區(qū)6龍禧硅谷廣場(chǎng)在售9000多不包租50年濱江區(qū)3.5現(xiàn)代印象廣場(chǎng)在售7000多前三年總房?jī)r(jià)6%中四年7%后三年8%50年下城區(qū)1.8華潤(rùn)?西子中心在售28000-40000多稅前7%5()年下城區(qū)5.5深藍(lán)廣場(chǎng)已售30000左右不包租70年下城區(qū)8財(cái)富中心已售300005%50年上城區(qū)3東方金座已售30000左右不包租40年西湖區(qū)5.5丁香公寓已售17000-20000不包租70年上城區(qū)4總規(guī)模心開(kāi)盤(pán)時(shí)間a總套數(shù)a銷(xiāo)售套數(shù)Q銷(xiāo)售率2銷(xiāo)售均價(jià)心去化速度彳現(xiàn)代印象廣場(chǎng)卩1.5萬(wàn)e2006.5卩267卩19375卻810

5、0a23龍禧硅谷酒店廣場(chǎng)儀2.7萬(wàn)卩2005?9p356p292卩82%p800313p華潤(rùn)?西子中心卩2.9萬(wàn)a2006.8心43282卩1游18000^20p紫晶商務(wù)城」2萬(wàn)卩2006.%357卩68卩19%p1440223卩世貿(mào)麗晶城j4.6萬(wàn)卩2006.9卩743卩195卩2餉1900CM65p凱恩.西湖金座&1.6萬(wàn)卩2005.12a356卩29283%p1780225卩錢(qián)塘沁園*?-0.9萬(wàn)卩2005?g172140p82%&1160CM15心酒店名稱(chēng)房?jī)r(jià)（元）面積（平方米）目標(biāo)顧客地址三亞凱恩戴斯大酒店（四星）360?630（攜程網(wǎng)預(yù)定）2

6、5?50經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)人仕為主電子地圖1文匯大酒店（二星）220?580（攜程網(wǎng)預(yù)定）18?90商務(wù)人士，高教園區(qū)老師電子地圖2三亞海順大酒店（三星）22()?48()20?50川味觀食客，商務(wù)人士電子地圖3下沙大酒店（=星）200?50025?40商務(wù)人仕，下沙生意人電子地圖41.消費(fèi)者分析：?消費(fèi)者心理分析：隨著隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，可支配收入的不斷增長(zhǎng)以及投資理念的不斷深入，居民房地產(chǎn)消費(fèi)由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，由一步到位購(gòu)房向二次、三次置業(yè)轉(zhuǎn)變，投資酒店式公寓變成了一種投資理財(cái)?shù)牟呗浴６鴮?duì)于租用者來(lái)說(shuō)，酒店式公寓比一般酒店更寬暢，

7、更舒適，更有“家”的感覺(jué)，同時(shí)價(jià)格也更實(shí)惠，“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，“五星級(jí)”的家不再是夢(mèng)想，福雷德就可以幫你實(shí)現(xiàn)，對(duì)于長(zhǎng)期在外的商務(wù)人士來(lái)說(shuō)，感情的寄托和家的溫暖是最想擁有的?消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣分析：現(xiàn)在市場(chǎng)90%以上的消費(fèi)者都購(gòu)買(mǎi)的是毛坯房，或者是簡(jiǎn)易裝修的，并不是消費(fèi)者不希望購(gòu)買(mǎi)精裝休，他們顧慮的兩個(gè)因素：1.裝修的質(zhì)量問(wèn)題；2.自我風(fēng)格的體現(xiàn)。100908070605040302010I□愿意II■不愿I如果實(shí)現(xiàn)以上兩個(gè)要求，調(diào)查情況如圖：?消費(fèi)者特征分析:購(gòu)買(mǎi)精裝修酒店式公寓的一部分為擁有中高收入的年輕人，一部分是將公寓作為出租的投資客,

8、還有就是大企業(yè)大公司整體購(gòu)買(mǎi)作為其高層人員的住所。租用的是擁有高素質(zhì)文化背景，高