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1、秦嶺路地塊和中原西路地塊2009年7月9日周邊市場調(diào)查情況地塊的大體方位地塊位置金源·城上城（4290元/㎡）錦藝·國際華都(預(yù)計(jì)4200—4400元/㎡）建業(yè)·密碼國際（預(yù)計(jì)5000元/㎡以上）鑫苑·景園（5400元/㎡）中原新城（4520元/㎡）城開·祥和里（4300元/㎡）綠都城（4560元/㎡）潁河港灣（4500/㎡）周邊市場總結(jié)一、周邊區(qū)域市場市調(diào)小結(jié)：1、區(qū)域市場概述：隨著城市規(guī)劃的進(jìn)展，本區(qū)域舊城改造和城中村改造產(chǎn)生大量的土地，房地產(chǎn)開發(fā)在本區(qū)域發(fā)展較快，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，但隨著大量項(xiàng)目的投放，發(fā)展的同時(shí)競爭將逐
2、漸激烈。2、區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)情況：區(qū)域?qū)儆诶瞎I(yè)區(qū)，周邊基本生活配套齊全，但檔次不高；區(qū)域客源收入相對(duì)較低，不適高端項(xiàng)目的開發(fā)。從戶型、面積、品質(zhì)、價(jià)位等方面綜合考慮，比較適宜中端項(xiàng)目的開發(fā)。3、區(qū)域房價(jià)情況：目前本區(qū)域的典型項(xiàng)目成交均價(jià)主要在4200—4600元/㎡左右。二、本地塊情況：1、項(xiàng)目概況：地塊臨近中原路，屬于碧沙崗商圈，向東沿中原路直達(dá)碧沙崗，以及秦嶺路的南北打通，交通和生活便利。地塊在本區(qū)域內(nèi)屬于較優(yōu)位置?？杀软?xiàng)目為本區(qū)域內(nèi)的中原新城，目前銷售均價(jià)4520元/平方米。2、地塊預(yù)期開發(fā)情況：中端項(xiàng)目的整體定位，成本的
3、控制，周邊客群和地市及外來客源等。預(yù)計(jì)開盤均價(jià)4400元/㎡左右（以目前開盤為時(shí)間點(diǎn)）周邊在售典型樓盤情況從上面可以看出，本區(qū)域項(xiàng)目成交均價(jià)主要在4200—4600元/㎡左右，并且區(qū)域存在大量的潛在供給，本區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時(shí)競爭將逐漸激烈化。項(xiàng)目名稱/指標(biāo)總占地（畝）總建筑面積（萬㎡）容積率已投放（開盤）已售投放銷售率均價(jià)共剩余面積（萬㎡）備注錦藝·國際華都5251203.4300——預(yù)計(jì)4200——4400元區(qū)間120.0預(yù)計(jì)9月底開盤建業(yè)·密碼國際20.74.753.4400——預(yù)計(jì)5000以上4.8未開盤城開·祥和里
4、32115.154.72.961.7%43008.109年2月份開盤中原新城4821053.2736.702054.5%45608508年底首次開盤鑫苑·景園11019.32.6319.37.337.8%540012.008年4月首次開盤金源城上城427.72.757.73.241.6%42904.508年開盤綠都城31——3125.181.0%45605.9潁河港灣265.235.2357.7%45002.2備注以上成交均價(jià)均為房管局合同備案原始數(shù)據(jù)的處理結(jié)果，為實(shí)收價(jià)位。本區(qū)域共潛在和已投放存量242.4周邊典型項(xiàng)目——錦
5、藝·國際華都項(xiàng)目名稱：錦藝·國際華都項(xiàng)目地址：中原區(qū)棉紡西路與桐柏路交叉口（原國棉一廠）。占地面積:35萬㎡，約525畝總建筑面積:120萬㎡（其中約20萬㎡的商業(yè)）投資商:香港錦藝集團(tuán)容積率：3.50綠化率：40%項(xiàng)目一期開發(fā)情況：開發(fā)指標(biāo)：占地約100畝，地上建筑面積：23萬㎡（同時(shí)開工），容積率3.45，主力戶型為80㎡左右的兩房和130㎡左右的三房。目前住宅正在做地基，會(huì)所樓已經(jīng)到二層的施工節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月底開盤，目前公司預(yù)計(jì)開盤均價(jià)為4000—4400元/㎡的區(qū)間。（備注：項(xiàng)目1期為原國棉一廠所在地，項(xiàng)目2、3期為
6、原國棉三、六廠所在地。）項(xiàng)目一期周邊典型項(xiàng)目——金源城上城項(xiàng)目名稱：金源城上城建筑指標(biāo)：占地面積約42畝，建筑面積7.7萬㎡。物業(yè)類別：小高層住宅物業(yè)地址：建設(shè)路與西環(huán)交匯處東北角方向容積率：2.75開發(fā)商：河南物華實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司08年開盤，09年年底交房，共投放7.7萬㎡，投放銷售率41.6%，成交均價(jià)4290元/㎡備注：目前為準(zhǔn)現(xiàn)房。周邊典型項(xiàng)目——中原新城項(xiàng)目名稱：中原新城建筑指標(biāo)：占地面積482畝，總建筑面積:180萬㎡（105萬㎡的可售面積）物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、酒店、辦公物業(yè)地址：中原新城位于中原區(qū)隴海路與桐柏路
7、交匯處容積率：5.60開發(fā)商：鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首次開盤為2008年底截止目前共投放36.7萬㎡，投放銷售率54.5%，銷售均價(jià)4520元/㎡。項(xiàng)目一期效果圖周邊典型項(xiàng)目——建業(yè)·密碼國際項(xiàng)目名稱：建業(yè)·密碼國際建筑指標(biāo)：占地面積:1.38萬㎡，總建筑面積:4.75萬㎡，總套數(shù)：476套。物業(yè)類別：住宅、商業(yè)建筑類別：高層容積率：3.44開發(fā)商：河南建業(yè)住宅建設(shè)有限公司物業(yè)地址：建業(yè)密碼國際位于二七區(qū)嵩山路與棉紡路交叉口北50路東目前項(xiàng)目正在做地基，項(xiàng)目開盤時(shí)間未定，公司預(yù)計(jì)開盤均價(jià)在5000元/㎡以上。備注：項(xiàng)目贈(zèng)送
8、陽臺(tái)（半面積）、空中花園，單戶最高贈(zèng)送面積達(dá)15㎡.項(xiàng)目屬于高端定位。項(xiàng)目名稱：城開·祥和里建筑指標(biāo)：總占地32畝，總建筑面積:11萬平方米總套數(shù):1026套，由四棟高層組成。物業(yè)類別：住宅、底商物業(yè)地址：中原區(qū)嵩山路與棉紡路交匯處北200米路東容積率：5.15開發(fā)商：鄭州豫
