錦繡河畔策劃報告.doc

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1、錦繡?河畔目錄前言：響水概況，項(xiàng)目簡況1-21.競爭態(tài)勢分析??4※?房地產(chǎn)市場分析…………………………………………………6※?房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢……………………………………………?7※?城東(指新城及周邊區(qū)域)房地產(chǎn)市場分析………………?8※?主要競爭樓盤情況…………………………………………………※?項(xiàng)目的SWOT分析與城東新城分析………………………………………………………12※?目標(biāo)消費(fèi)群分析……………………………………………………?14“錦銹?河畔”整體發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案1.錦銹?河畔整體策劃目標(biāo)……………………………………………?152.本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)………………………………

2、…………………?163.競爭策略……………………………………………………………?174.構(gòu)筑核心競爭力……………………………………………………?185.開發(fā)理念思路………………………………………………………?196.與消費(fèi)者取得共鳴…………………………………………………?20４４7.品牌推廣語…………………………………………………………?24一期銷售推廣策劃方案1.銷售目標(biāo)……………………………………………………………252.十大推售原則………………………………………………………263.一期單位推售策略…………………………………………………?324.推廣階段劃分………………………………………

3、………………?335錦銹?河畔一期銷售推廣階段劃分表………………………………?346.各階段推廣策略與計劃356.1蓄客期………………………………………………………………?3667.2優(yōu)先登記期…………………………………………………………386.3內(nèi)部認(rèn)購期…………………………………………………………?396.4公開發(fā)售期…………………………………………………………?406.5第二次公開發(fā)售期……………………………………………………?426.6保溫推廣期待………………………………………………………?43結(jié)論?：????４４響水概況　江蘇省響水縣位于東經(jīng)119°29′51″－120°05′21

4、″，北緯33°56′51″－34°32′43″。在鹽城、淮陰、連云港三市交匯處。東臨黃海，與日本、韓國、朝鮮等國隔海相望。江蘇省響水縣區(qū)域總面積1461平方公里，總?cè)丝?0萬，是國務(wù)院批準(zhǔn)的對外開放縣、江蘇省綜合改革試點(diǎn)縣和全國縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本競爭力提升速度最快的百縣之一。204國道、通榆大運(yùn)河和沿海高速公路貫穿響水縣境南北，響水縣城距連云港機(jī)場僅70多公里、鹽城機(jī)場100公里。素有“蘇北黃浦江”之稱的灌河流經(jīng)縣境直入黃海，國家二類開放口岸陳家港位于灌河入?？谔帲俏覈鴸|部天然良港，現(xiàn)已建成大小碼頭30多座，距連云港僅23海里?！　№懰h下轄：（響水鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)）陳家港鎮(zhèn)﹑小尖鎮(zhèn)﹑黃圩鎮(zhèn)﹑大有鎮(zhèn)雙

5、港鎮(zhèn)南河鎮(zhèn)運(yùn)河鎮(zhèn)張集鎮(zhèn)六套鎮(zhèn)七套鎮(zhèn)老舍鎮(zhèn)區(qū)。城市規(guī)劃建設(shè)具有確定城市人口近中期為20萬人。主要以向南、向東發(fā)展。規(guī)劃以灌河、通榆河和響坎河綠化風(fēng)光帶為分隔，在縣城形成一心、三帶、一組團(tuán)的總體格局。充分利用縣城豐富的水系，著重城市文化的塑造，城市開放空間系統(tǒng)和景觀廊道系統(tǒng)的構(gòu)筑，突顯響水城的“水綠”相融宜居城市特色?！№懰乱粚每h委明確了“十一五”的宏偉目標(biāo)，即到2010年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值110億元，財政收入12億元，一般預(yù)算收入6億元，固定資產(chǎn)累計投資超200億元，累計引資180億元以上，實(shí)際利用外資2億美元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為18.2:54.5:27.3地區(qū)生產(chǎn)總力爭2012年、確保

6、2013年全面達(dá)小康的總體目標(biāo)。４４項(xiàng)目基本檔案開發(fā)商：鹽城浩安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱：錦繡?河畔地理位置：響坎路以西，致富路以北，體東路以東建筑面積：51563平方米占地面積：約3.48萬平方米容積率1.47綠化覆蓋率：28.3%建筑類型：多層小高層廣告語：A住宅：河畔人生．健康生活B商鋪：置業(yè)首選/潛值無限４４錦銹?河畔面臨的市場態(tài)勢?一、競爭態(tài)勢分析※?房地產(chǎn)市場分析1、響水整體房地產(chǎn)市場分析1.1與近3年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場高速發(fā)展不同步。近3年來，與全國房地產(chǎn)市場取得的發(fā)展成績相比，今響水約70%的開發(fā)商卷入其中，直接影響造成樓市發(fā)展速度低于全國，2007年樓市處于盤整期，同時也是

7、上升期，2008年底下半年是冰凍期，直到2009年4月份才逐漸開始恢復(fù)元?dú)?。?009年響水的土地市場來看，沒有像全國其他區(qū)域的大量拿地，后市隨著城鎮(zhèn)人口的持續(xù)遷入，政策方面不斷出現(xiàn)較多住房政策的情況下，商品房銷售市場前景長線看好。1.2整體開發(fā)水平偏低本地的房地產(chǎn)開發(fā)商大多是由非專業(yè)的私營企業(yè)主或行政事業(yè)單位人員轉(zhuǎn)變而來，缺乏雄厚的資金實(shí)力，沒有專業(yè)的開發(fā)能力與成熟的開發(fā)理念，缺乏遠(yuǎn)見與超前的思維，整體開發(fā)