成都蜀都新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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1、目錄報(bào)告摘要1第一部分成都郫縣“中信蜀都”住宅項(xiàng)目分析6一、“中信蜀都”項(xiàng)目簡(jiǎn)介6二、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表8三、項(xiàng)目地理位置介紹91、成都市--我國(guó)西南地區(qū)的中心城市92、郫縣—成都西部新城12四、項(xiàng)目的投資亮點(diǎn)17五、項(xiàng)目盈利能力分析25六、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)（假設(shè)取得開發(fā)貸）27項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)（假設(shè)未取得開發(fā)貸）32第二部分交易對(duì)手分析36一、成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司（項(xiàng)目公司）36二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔(dān)保方）36第三部分信托融資方案40一、信托融資方案概述40二、交易結(jié)構(gòu)圖40三、交易結(jié)構(gòu)流程41四、信托計(jì)劃

2、技術(shù)參數(shù)42五、質(zhì)押及保證42六、項(xiàng)目公司的主動(dòng)管理43七、信托資金的監(jiān)管43八、信托計(jì)劃退出44九、信托收益及受托人報(bào)酬44第五部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及防范措施45一、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)45二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)46三、管理風(fēng)險(xiǎn)46第六部分結(jié)論47資料明細(xì)48報(bào)告摘要1、中信蜀都新城項(xiàng)目簡(jiǎn)介郫縣中信蜀都新城項(xiàng)目由成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司開發(fā),項(xiàng)目總占地426.48畝（由9塊地組成），總建筑面積約170萬(wàn)㎡，其中商業(yè)地產(chǎn)面積約27.26萬(wàn)㎡，住宅面積95.71萬(wàn)㎡,地下建筑面積47.81萬(wàn)㎡。若項(xiàng)目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入100.

3、6億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約28.56億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約39.63%，年化權(quán)益凈利率達(dá)到64.32%；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá)39.75%。本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（土地一級(jí)整理及配套開發(fā)）的一部分。中信蜀都項(xiàng)目總占地約7343畝，其中包括4657畝的城市配套和公園文化配套，另有2686畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。本項(xiàng)目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約15分鐘車程，317國(guó)道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西線，規(guī)劃中

4、的地鐵2號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無(wú)縫連接。項(xiàng)目總體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)由國(guó)際一流水準(zhǔn)的美國(guó)RDLF國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱完成。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個(gè)公園及三條景觀帶），造就一個(gè)生態(tài)居住新城——中信未來(lái)城。本項(xiàng)目共計(jì)有9塊用地組成：第2頁(yè)項(xiàng)目位置圖：第2頁(yè)2、項(xiàng)目開發(fā)商----成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司簡(jiǎn)介成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司成立于2010年7月，注冊(cè)資本24000萬(wàn)人民幣，股東為成都川宏金沙置業(yè)有限公

5、司（占34%股份）、成都世通經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司（占33%股份）、四川省萬(wàn)騰實(shí)業(yè)有限公司（占33%），實(shí)際控制人為川宏金沙的法定代表人楊天明，成都世通以及萬(wàn)騰實(shí)業(yè)均為川宏金沙的關(guān)聯(lián)公司。該公司為中信蜀都的項(xiàng)目公司，目前暫時(shí)無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，公司主要資產(chǎn)及注冊(cè)資本金2.4億元。3、項(xiàng)目的實(shí)際控制人——成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔(dān)保方）簡(jiǎn)介成都川宏金沙置業(yè)有限公司系一家主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、租賃及物業(yè)管理的有限公司，同時(shí)參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。公司注冊(cè)資本金人民幣5000萬(wàn)元，實(shí)際控制任及法人代表?xiàng)钐烀?。截?010年6月

6、末,公司總資產(chǎn)規(guī)模11億元，凈資產(chǎn)規(guī)模超過2億元。目前公司主要運(yùn)營(yíng)兩大項(xiàng)目：（1）商業(yè)地產(chǎn)板塊——金沙國(guó)際商城?！敖鹕硣?guó)際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路8號(hào)，項(xiàng)目性質(zhì)為商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施，是四川省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，累計(jì)投資6億余元，成功創(chuàng)造了當(dāng)年開工當(dāng)年?duì)I業(yè)的奇跡。項(xiàng)目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的18個(gè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和已在開發(fā)的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。項(xiàng)目?jī)粽嫉?7464平方米（71.2畝），總建筑面積125545.92平方米。商城內(nèi)功能齊全、設(shè)施完善、管理先進(jìn)、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以

7、及百貨和休閑餐飲于一體。入駐商戶包括世界500強(qiáng)的裝飾建材連鎖超市英國(guó)百安居、中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)北京西單、中國(guó)家電連鎖巨頭國(guó)美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團(tuán)、金沙會(huì)超豪華娛樂會(huì)所、金沙湖，麗湖等知名商家。目前，公司依靠該項(xiàng)目每年的物業(yè)租憑收入達(dá)到9000余萬(wàn)元。該部分物業(yè)現(xiàn)評(píng)估價(jià)值現(xiàn)已達(dá)到13億元。（2）工業(yè)地產(chǎn)板塊——青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。2005年7月，在青羊區(qū)委、區(qū)政府的鼓勵(lì)與推進(jìn)下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實(shí)業(yè)股份公司組建了成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。第8頁(yè)青羊工業(yè)集中發(fā)

8、展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積3.21平方公里，開發(fā)面積約4800畝。計(jì)劃投資17億元，已投資5.2億元。項(xiàng)目主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市2006年重點(diǎn)工程項(xiàng)目。2008年5月被四川省政府確定“四川省中小