成都蜀都新城項目可行性研究報告

《成都蜀都新城項目可行性研究報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、目錄報告摘要1第一部分成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析6一、“中信蜀都”項目簡介6二、項目建設用地規(guī)劃技術指標匯總表8三、項目地理位置介紹91、成都市--我國西南地區(qū)的中心城市92、郫縣—成都西部新城12四、項目的投資亮點17五、項目盈利能力分析25六、項目現(xiàn)金流預測（假設取得開發(fā)貸）27項目現(xiàn)金流預測（假設未取得開發(fā)貸）32第二部分交易對手分析36一、成都國宏騰實業(yè)有限公司（項目公司）36二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔保方）36第三部分信托融資方案40一、信托融資方案概述40二、交易結構圖40三、交易結構流程41四、信托計劃

2、技術參數(shù)42五、質(zhì)押及保證42六、項目公司的主動管理43七、信托資金的監(jiān)管43八、信托計劃退出44九、信托收益及受托人報酬44第五部分項目風險預測及防范措施45一、流動性風險45二、市場風險46三、管理風險46第六部分結論47資料明細48報告摘要1、中信蜀都新城項目簡介郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā),項目總占地426.48畝（由9塊地組成），總建筑面積約170萬㎡，其中商業(yè)地產(chǎn)面積約27.26萬㎡，住宅面積95.71萬㎡,地下建筑面積47.81萬㎡。若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，可實現(xiàn)銷售收入100.

3、6億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約28.56億元，項目投資利潤率約39.63%，年化權益凈利率達到64.32%；信托期限內(nèi)，年化權益凈利率可達39.75%。本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運營項目（土地一級整理及配套開發(fā)）的一部分。中信蜀都項目總占地約7343畝，其中包括4657畝的城市配套和公園文化配套，另有2686畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約15分鐘車程，317國道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西線，規(guī)劃中

4、的地鐵2號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。項目總體概念規(guī)劃設計由國際一流水準的美國RDLF國際規(guī)劃設計公司擔綱完成。結合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶），造就一個生態(tài)居住新城——中信未來城。本項目共計有9塊用地組成：第2頁項目位置圖：第2頁2、項目開發(fā)商----成都國宏騰實業(yè)有限公司簡介成都國宏騰實業(yè)有限公司成立于2010年7月，注冊資本24000萬人民幣，股東為成都川宏金沙置業(yè)有限公

5、司（占34%股份）、成都世通經(jīng)濟開發(fā)有限公司（占33%股份）、四川省萬騰實業(yè)有限公司（占33%），實際控制人為川宏金沙的法定代表人楊天明，成都世通以及萬騰實業(yè)均為川宏金沙的關聯(lián)公司。該公司為中信蜀都的項目公司，目前暫時無經(jīng)營業(yè)務，公司主要資產(chǎn)及注冊資本金2.4億元。3、項目的實際控制人——成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔保方）簡介成都川宏金沙置業(yè)有限公司系一家主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)配套設施建設、租賃及物業(yè)管理的有限公司，同時參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設。公司注冊資本金人民幣5000萬元，實際控制任及法人代表楊天明。截至2010年6月

6、末,公司總資產(chǎn)規(guī)模11億元，凈資產(chǎn)規(guī)模超過2億元。目前公司主要運營兩大項目：（1）商業(yè)地產(chǎn)板塊——金沙國際商城?！敖鹕硣H商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路8號，項目性質(zhì)為商貿(mào)基礎設施，是四川省重點招商引資項目，累計投資6億余元，成功創(chuàng)造了當年開工當年營業(yè)的奇跡。項目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的18個網(wǎng)點商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和已在開發(fā)的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。項目凈占地47464平方米（71.2畝），總建筑面積125545.92平方米。商城內(nèi)功能齊全、設施完善、管理先進、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以

7、及百貨和休閑餐飲于一體。入駐商戶包括世界500強的裝飾建材連鎖超市英國百安居、中國500強企業(yè)北京西單、中國家電連鎖巨頭國美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團、金沙會超豪華娛樂會所、金沙湖，麗湖等知名商家。目前，公司依靠該項目每年的物業(yè)租憑收入達到9000余萬元。該部分物業(yè)現(xiàn)評估價值現(xiàn)已達到13億元。（2）工業(yè)地產(chǎn)板塊——青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。2005年7月，在青羊區(qū)委、區(qū)政府的鼓勵與推進下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實業(yè)股份公司組建了成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設。第8頁青羊工業(yè)集中發(fā)

8、展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積3.21平方公里，開發(fā)面積約4800畝。計劃投資17億元，已投資5.2億元。項目主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市2006年重點工程項目。2008年5月被四川省政府確定“四川省中小