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1、三四線城市操盤思路：[2005]GW012005.7.12思維模式城市經(jīng)濟水平:對區(qū)域的輻射經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)分布人口結(jié)構(gòu)：數(shù)量分布行業(yè)分布收入水平客戶結(jié)構(gòu)：行業(yè)分布收入水平需求特征城市規(guī)劃：經(jīng)濟規(guī)劃城市規(guī)劃一級市場：未來潛在競爭未來區(qū)域價值二級市場：當前競爭格局當前市場現(xiàn)狀三級市場：換房自住投資抄房租賃情況影響引導引導現(xiàn)狀2研究結(jié)構(gòu)三四線城市界定1城市宏觀特征2房地產(chǎn)市場特征3戰(zhàn)略與策略4案例3三四線城市界定4世聯(lián)對城市的劃分：一般來講2000—4000元以下的市場都可以作為三四線城市的標準一線城市二線城市三，四線城市說明中國
2、最具全國影響力的核心城市，在在GDP、經(jīng)濟總量、收入水平、市場成熟度等方面全面超越其他城市上海，北京，廣州，深圳范圍某個區(qū)域（城市群）的輻射核心或重點，有成熟的高端第三產(chǎn)業(yè)群杭州，青島，天津，以及部分發(fā)達的省會城市在某個區(qū)域（城市群）內(nèi)，對外輻射能力有限，尤其對高知人群輻射能力有限景德鎮(zhèn)，淮南，淮安貴港......劃分標準是在城市群中的輻射能力，而非簡單的人口，GDP等具體指標5三四線城市的核心特征1：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，局部產(chǎn)業(yè)鏈放大，缺乏第三產(chǎn)業(yè)，尤其高端第三產(chǎn)業(yè)3：城市規(guī)劃處于單核擴張階段，沒有真正意義上的城市副中心形成2：由于產(chǎn)業(yè)
3、結(jié)構(gòu)的影響，人口構(gòu)成缺失白領為主體的社會中間層4：需求以自住為主，基于商品房的租賃（長期投資）和炒房（投機）很少5：市場均價低，土地成本低，價格天花板現(xiàn)象顯著6：客戶群集中于泛公務員群體，企業(yè)高管，私營業(yè)主宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場61城市宏觀特征經(jīng)濟結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)7經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的單一產(chǎn)業(yè)鏈較為單一，多以初級的加工制造業(yè)、旅游業(yè)為主。經(jīng)濟的對外輻射能力有限，難以形成區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟核心，但可以提供較多低層次的工作機會。大型企業(yè)較少，一旦產(chǎn)生，其對城市具有明顯的經(jīng)濟和政治影響力，容易出現(xiàn)行業(yè)壟斷。第三產(chǎn)業(yè)比例遠低于一二線城市，形式主要以
4、商業(yè)為主，以物流運輸為代表的低端服務業(yè)較多，而金融保險業(yè)為代表的高端服務業(yè)較少，導致白領缺失。8單核的擴張階段——城市未來規(guī)劃中，居住功能相對集中的新區(qū)城市只有單個核心區(qū)，未出現(xiàn)相對獨立或中心化的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，周邊鎮(zhèn)區(qū)人口仍然認同原有的單核的城市核心地位，缺乏成熟的城市副中心。老城市核心區(qū)的密度過大，原有的用地規(guī)劃凌亂，商用，居住，政府用地混雜，可開發(fā)性低，加之用地成本過高，可開發(fā)改造的程度有限。城市規(guī)劃中的城市發(fā)展方向，通常會考慮區(qū)域功能的劃分，居住功能相對集中的新區(qū)出現(xiàn)，新區(qū)往往與原有核心區(qū)接壤城市核心鎮(zhèn)區(qū)城市9人口特征細腰的正立三
5、角形結(jié)構(gòu)，外來人口增長速度相對較快。具有經(jīng)濟實力的人群主要集中于泛公務員群體（政府機關，事業(yè)單位，電力，郵電，電信，銀行，醫(yī)療），以及當?shù)卮笮蛦挝坏墓芾砣藛T，大私營業(yè)主。與一二線城市不同的是，城市白領缺失，大量的是產(chǎn)業(yè)工人和普通的小私營業(yè)主，這與城市第三產(chǎn)業(yè)，尤其是高端第三產(chǎn)業(yè)比例較低有關。城市化進程加快，鎮(zhèn)區(qū)人口有進城生活、工作的愿望。如果是經(jīng)濟輻射能力相對較強的三四線城市，如中山會吸納大量的城市外來產(chǎn)業(yè)工人，但內(nèi)陸的三四線城市則以轉(zhuǎn)化當?shù)剞r(nóng)業(yè)人口為產(chǎn)業(yè)工人為主。10客戶結(jié)構(gòu)自住為代表的剛性需求為主，住宅投資比例較低主力客戶集中于
6、泛公務員群體，大型單位的管理人員，大私營業(yè)主。以改善居住條件，自住的剛性需求為主，而以投資為目的的彈性需求為輔。舒適型戶型為主，以自住為主。購房重要考慮因素是生活配套，距工作圈與生活圈的距離。由于三四線城市多數(shù)缺乏教育配套，尤其是鎮(zhèn)區(qū)，部分中高端客戶十分看重子女教育，名校，可以明顯的促進成交速度，但對提高售價沒有明顯作用。泛公務員群體企業(yè)高管大私營業(yè)主112房地產(chǎn)市場特征一級市場二級市場三級市場其他12總特征處于起步的低起點高速發(fā)展階段，政策的不確定性大，多數(shù)發(fā)展商以規(guī)避風險為首要考慮因素有效客戶資源有限，類型集中，爭奪激烈13一級
7、市場－新區(qū)土地供應充足，潛在競爭激烈由于城市處于擴張階段，多數(shù)新項目均立足于規(guī)劃中的居住新區(qū)，區(qū)域內(nèi)拿地成本相對較低。新區(qū)內(nèi)可出讓的大宗土地一般較多，新項目的潛在競爭激烈。14二級市場價格基數(shù)較低，有明顯的價格天花板現(xiàn)象同質(zhì)化明顯，產(chǎn)品單一，普遍缺乏品質(zhì)有效客戶資源有限，類型集中，爭奪激烈競爭水平多局限于產(chǎn)品層次安居房及自建房對二級市場的沖擊巨大處于起步的低起點高速發(fā)展階段，政策的不確定性大，多數(shù)發(fā)展商以規(guī)避風險為首要考慮因素安居房及自建房對二級市場的沖擊巨大15三級市場三級市場遠沒有一二線城市發(fā)達，商品房流通速度較低，多數(shù)以自住為
8、主，此外，參與交易的二手房中，多以樓齡較大的老住宅為主，而新房二手房的交易量較低，說明市場中的購房主要以自住，改善原有生活條件為主。16其他－商業(yè)供應量過剩較多市場中的商業(yè)供應量過剩較多，大于城市經(jīng)典理論的測算值，主要以商鋪形式為主，
