三四線城市操盤思路.ppt

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1、三四線城市操盤思路：[2005]GW012005.7.12思維模式城市經(jīng)濟(jì)水平:對(duì)區(qū)域的輻射經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)分布人口結(jié)構(gòu)：數(shù)量分布行業(yè)分布收入水平客戶結(jié)構(gòu)：行業(yè)分布收入水平需求特征城市規(guī)劃：經(jīng)濟(jì)規(guī)劃城市規(guī)劃一級(jí)市場(chǎng)：未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)區(qū)域價(jià)值二級(jí)市場(chǎng)：當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀三級(jí)市場(chǎng)：換房自住投資抄房租賃情況影響引導(dǎo)引導(dǎo)現(xiàn)狀2研究結(jié)構(gòu)三四線城市界定1城市宏觀特征2房地產(chǎn)市場(chǎng)特征3戰(zhàn)略與策略4案例3三四線城市界定4世聯(lián)對(duì)城市的劃分：一般來(lái)講2000—4000元以下的市場(chǎng)都可以作為三四線城市的標(biāo)準(zhǔn)一線城市二線城市三，四線城市說明中國(guó)

2、最具全國(guó)影響力的核心城市，在在GDP、經(jīng)濟(jì)總量、收入水平、市場(chǎng)成熟度等方面全面超越其他城市上海，北京，廣州，深圳范圍某個(gè)區(qū)域（城市群）的輻射核心或重點(diǎn)，有成熟的高端第三產(chǎn)業(yè)群杭州，青島，天津，以及部分發(fā)達(dá)的省會(huì)城市在某個(gè)區(qū)域（城市群）內(nèi)，對(duì)外輻射能力有限，尤其對(duì)高知人群輻射能力有限景德鎮(zhèn)，淮南，淮安貴港......劃分標(biāo)準(zhǔn)是在城市群中的輻射能力，而非簡(jiǎn)單的人口，GDP等具體指標(biāo)5三四線城市的核心特征1：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，局部產(chǎn)業(yè)鏈放大，缺乏第三產(chǎn)業(yè)，尤其高端第三產(chǎn)業(yè)3：城市規(guī)劃處于單核擴(kuò)張階段，沒有真正意義上的城市副中心形成2：由于產(chǎn)業(yè)

3、結(jié)構(gòu)的影響，人口構(gòu)成缺失白領(lǐng)為主體的社會(huì)中間層4：需求以自住為主，基于商品房的租賃（長(zhǎng)期投資）和炒房（投機(jī)）很少5：市場(chǎng)均價(jià)低，土地成本低，價(jià)格天花板現(xiàn)象顯著6：客戶群集中于泛公務(wù)員群體，企業(yè)高管，私營(yíng)業(yè)主宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)61城市宏觀特征經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)7經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的單一產(chǎn)業(yè)鏈較為單一，多以初級(jí)的加工制造業(yè)、旅游業(yè)為主。經(jīng)濟(jì)的對(duì)外輻射能力有限，難以形成區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)核心，但可以提供較多低層次的工作機(jī)會(huì)。大型企業(yè)較少，一旦產(chǎn)生，其對(duì)城市具有明顯的經(jīng)濟(jì)和政治影響力，容易出現(xiàn)行業(yè)壟斷。第三產(chǎn)業(yè)比例遠(yuǎn)低于一二線城市，形式主要以

4、商業(yè)為主，以物流運(yùn)輸為代表的低端服務(wù)業(yè)較多，而金融保險(xiǎn)業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)較少，導(dǎo)致白領(lǐng)缺失。8單核的擴(kuò)張階段——城市未來(lái)規(guī)劃中，居住功能相對(duì)集中的新區(qū)城市只有單個(gè)核心區(qū)，未出現(xiàn)相對(duì)獨(dú)立或中心化的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，周邊鎮(zhèn)區(qū)人口仍然認(rèn)同原有的單核的城市核心地位，缺乏成熟的城市副中心。老城市核心區(qū)的密度過大，原有的用地規(guī)劃凌亂，商用，居住，政府用地混雜，可開發(fā)性低，加之用地成本過高，可開發(fā)改造的程度有限。城市規(guī)劃中的城市發(fā)展方向，通常會(huì)考慮區(qū)域功能的劃分，居住功能相對(duì)集中的新區(qū)出現(xiàn)，新區(qū)往往與原有核心區(qū)接壤城市核心鎮(zhèn)區(qū)城市9人口特征細(xì)腰的正立三

5、角形結(jié)構(gòu)，外來(lái)人口增長(zhǎng)速度相對(duì)較快。具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群主要集中于泛公務(wù)員群體（政府機(jī)關(guān)，事業(yè)單位，電力，郵電，電信，銀行，醫(yī)療），以及當(dāng)?shù)卮笮蛦挝坏墓芾砣藛T，大私營(yíng)業(yè)主。與一二線城市不同的是，城市白領(lǐng)缺失，大量的是產(chǎn)業(yè)工人和普通的小私營(yíng)業(yè)主，這與城市第三產(chǎn)業(yè)，尤其是高端第三產(chǎn)業(yè)比例較低有關(guān)。城市化進(jìn)程加快，鎮(zhèn)區(qū)人口有進(jìn)城生活、工作的愿望。如果是經(jīng)濟(jì)輻射能力相對(duì)較強(qiáng)的三四線城市，如中山會(huì)吸納大量的城市外來(lái)產(chǎn)業(yè)工人，但內(nèi)陸的三四線城市則以轉(zhuǎn)化當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)人口為產(chǎn)業(yè)工人為主。10客戶結(jié)構(gòu)自住為代表的剛性需求為主，住宅投資比例較低主力客戶集中于

6、泛公務(wù)員群體，大型單位的管理人員，大私營(yíng)業(yè)主。以改善居住條件，自住的剛性需求為主，而以投資為目的的彈性需求為輔。舒適型戶型為主，以自住為主。購(gòu)房重要考慮因素是生活配套，距工作圈與生活圈的距離。由于三四線城市多數(shù)缺乏教育配套，尤其是鎮(zhèn)區(qū)，部分中高端客戶十分看重子女教育，名校，可以明顯的促進(jìn)成交速度，但對(duì)提高售價(jià)沒有明顯作用。泛公務(wù)員群體企業(yè)高管大私營(yíng)業(yè)主112房地產(chǎn)市場(chǎng)特征一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)其他12總特征處于起步的低起點(diǎn)高速發(fā)展階段，政策的不確定性大，多數(shù)發(fā)展商以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為首要考慮因素有效客戶資源有限，類型集中，爭(zhēng)奪激烈13一級(jí)

7、市場(chǎng)－新區(qū)土地供應(yīng)充足，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈由于城市處于擴(kuò)張階段，多數(shù)新項(xiàng)目均立足于規(guī)劃中的居住新區(qū)，區(qū)域內(nèi)拿地成本相對(duì)較低。新區(qū)內(nèi)可出讓的大宗土地一般較多，新項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈。14二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格基數(shù)較低，有明顯的價(jià)格天花板現(xiàn)象同質(zhì)化明顯，產(chǎn)品單一，普遍缺乏品質(zhì)有效客戶資源有限，類型集中，爭(zhēng)奪激烈競(jìng)爭(zhēng)水平多局限于產(chǎn)品層次安居房及自建房對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的沖擊巨大處于起步的低起點(diǎn)高速發(fā)展階段，政策的不確定性大，多數(shù)發(fā)展商以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為首要考慮因素安居房及自建房對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的沖擊巨大15三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有一二線城市發(fā)達(dá)，商品房流通速度較低，多數(shù)以自住為

8、主，此外，參與交易的二手房中，多以樓齡較大的老住宅為主，而新房二手房的交易量較低，說明市場(chǎng)中的購(gòu)房主要以自住，改善原有生活條件為主。16其他－商業(yè)供應(yīng)量過剩較多市場(chǎng)中的商業(yè)供應(yīng)量過剩較多，大于城市經(jīng)典理論的測(cè)算值，主要以商鋪形式為主，