地價(jià)、信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響探究

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1、地價(jià)、信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響探究　　【摘要】本文結(jié)合中國住宅市場(chǎng)實(shí)際情況，引入土地價(jià)格、房地產(chǎn)信貸規(guī)模變量對(duì)住宅服務(wù)流量模型進(jìn)行調(diào)整；以上海市為例，采用協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)、誤差修正模型對(duì)其住宅價(jià)格波動(dòng)的長(zhǎng)期、短期的決定因素進(jìn)行分析。研究結(jié)果表明：從長(zhǎng)期決定因素來看，住宅價(jià)格上漲是由土地價(jià)格上漲推動(dòng)的，信貸政策支持和人均可支配收入提高拉動(dòng)的；從短期波動(dòng)情況來看，住宅價(jià)格上漲已經(jīng)打破了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與住宅價(jià)格之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，土地價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)信貸規(guī)模波動(dòng)和購房者的價(jià)格預(yù)期對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)具有顯著影響?！娟P(guān)鍵詞】住房?jī)r(jià)格；土地價(jià)格；房地產(chǎn)信貸規(guī)模一、引言91998年，我國住房制

2、度從實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙洌@一制度改革推進(jìn)了住房商品化進(jìn)程，加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。伴隨著住宅抵押貸款政策的實(shí)施，土地出讓制度改革的深化，我國房地產(chǎn)走向了繁榮。在這過程中，住宅價(jià)格在全國范圍內(nèi)上漲幅度很大，甚至部分大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象。持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，引起了學(xué)術(shù)界和政府部門的高度重視，究竟哪些因素推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。通常建設(shè)成本的增加、供求總量的失衡、供給結(jié)構(gòu)不合理、投資性購房的過快增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引起強(qiáng)大的需求以及一些違規(guī)炒作等原因是房?jī)r(jià)上漲的解釋。那么土地價(jià)格和信貸規(guī)模是否對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響？影響程度多大？這個(gè)問題成為當(dāng)今學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)。

3、因此，本文結(jié)合中國實(shí)際，構(gòu)建反映中國城市的住宅價(jià)格波動(dòng)模型，以上海市為例分析中國城市住宅市場(chǎng)；通過協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)和誤差修正模型分析住宅價(jià)格的長(zhǎng)期、短期波動(dòng)的影響因素。二、實(shí)證分析住宅作為一種投資品，價(jià)格會(huì)在一年內(nèi)發(fā)生顯著變化，僅用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化，應(yīng)盡量使用季度或月度數(shù)據(jù)。住宅屬于高檔次耐用商品，一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況以及地方政策的制約。我國幅員遼闊，各地區(qū)自然條件、資源狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大差異，不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度、房地產(chǎn)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)、規(guī)模等產(chǎn)生巨大的區(qū)域性差異，故使用城市級(jí)數(shù)據(jù)樣本較好?？紤]到1998年我國

4、開始全面推行住房貨幣化制度對(duì)分析的影響，以及數(shù)據(jù)的可得性與可靠性，本文在研究中以季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，利用住宅服務(wù)流量模型對(duì)1999年第1季度—2012年第4季度的上海住宅價(jià)格與土地價(jià)格、房地產(chǎn)信貸規(guī)模等變量的關(guān)系進(jìn)行研究。1.變量定義和數(shù)據(jù)處理9本文使用的變量包括住宅價(jià)格、土地價(jià)格、住宅建造成本、住宅開發(fā)信貸規(guī)模、居民收入和住宅抵押信貸規(guī)模。住宅價(jià)格（HP）由住宅平均銷售價(jià)格（住宅銷售額/住宅銷售面積）代替，土地價(jià)格（LP）由各城市地價(jià)水平來代替，住宅建造成本（C）由住宅竣工價(jià)值除以住宅竣工面積得到的，住宅開發(fā)信貸規(guī)模（DL）由房地產(chǎn)開發(fā)資金中的國內(nèi)貸款和其他資金來表示

5、，居民收入（Y）由各城市的居民可支配收入代替，對(duì)于住宅抵押信貸規(guī)模（HL），本文采用周京奎（2005）的方法，用住宅銷售額與（1-首付款比例①）的乘積來表示。我們用各城市的CPI（1998=100），對(duì)模型中所有價(jià)值型變量進(jìn)行了消除通貨膨脹處理，因此模型中不再考慮通貨膨脹率?？紤]到住宅從建設(shè)到銷售受季節(jié)變化影響，以上數(shù)據(jù)均采用CensusX12方法進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。2.協(xié)整檢驗(yàn)在協(xié)整檢驗(yàn)之前，須對(duì)各變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。經(jīng)檢驗(yàn)各變量的序列都是I（1）非平穩(wěn)時(shí)間序列，不能直接進(jìn)行OLS回歸。本文采用Engle—Granger兩階段協(xié)整檢驗(yàn)，第一階段，直接對(duì)各變量進(jìn)行最小二乘

6、回歸；第二階段，對(duì)回歸方程的殘差進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。若殘差平穩(wěn)，則表明這些變量之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，即存在協(xié)整關(guān)系；否則，表明不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系、協(xié)整關(guān)系。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)從購地、開發(fā)到形成供給有一個(gè)較長(zhǎng)的過程，有些變量的滯后項(xiàng)才對(duì)當(dāng)期的住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。經(jīng)回歸驗(yàn)證，住宅開發(fā)信貸規(guī)模滯后3個(gè)季度?？梢越⒂?jì)量模型：9表1住宅價(jià)格與各解釋變量協(xié)整回歸結(jié)果LnCLnDL（-3）LnLPLnYLnHL模型I0.06-0.171.310.220.15[0.39][-1.84][5.32][1.29][2.22]模型II---0.171.310.220.16--[-1.82][5

7、.32][1.27][2.76]模型I調(diào)整后的R20.911632F統(tǒng)計(jì)量89.71981D-W統(tǒng)計(jì)量1.679997模型II調(diào)整后的R20.913545F統(tǒng)計(jì)量114.5924D-W統(tǒng)計(jì)量1.640563注：表格中未帶中括弧的數(shù)據(jù)為對(duì)應(yīng)變量系數(shù)，帶中括弧數(shù)據(jù)為對(duì)應(yīng)系數(shù)的t值。表1給出了住宅價(jià)格與各變量的線性回歸模型的結(jié)果。模型I包含了所有變量，但建造成本的系數(shù)不顯著。模型II剔除了建造成本變量，擬合效果較優(yōu)。經(jīng)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ虸I的殘差序列是平穩(wěn)序列，說明住宅價(jià)格和各解釋變量之間存在長(zhǎng)期均衡的關(guān)系。9從住宅價(jià)格與各變量的長(zhǎng)期關(guān)系來看，上海的住宅價(jià)格與各變量存在較大的關(guān)