人口結構對房地產價格波動影響

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1、人口結構對房地產價格波動影響【摘要】中國作為一個人口大國，人口結構因素對中國房地產市場的影響比任何國家都要劇烈。研究中國特殊的人口結構如何影響房價，如何通過上述研究對政府調控政策進行改進使之切實有效，將會促進房地產業(yè)乃至整個中國經濟的平穩(wěn)運行。在對人口結構變化特征加以梳理的基礎上，以市場供需和宏觀環(huán)境（政府的參與程度及貨幣政策的相關變量）角度為切入點，運用面板數(shù)據(jù)模型分析，探討了人口結構對房地產價格波動的影響，并據(jù)此提出了相關政策建議?！娟P鍵詞】人口結構房地產價格面板數(shù)據(jù)模型5房地產是我國國民經

2、濟重要支柱產業(yè)之一，其對整個國民經濟和社會的發(fā)展具有巨大的推動作用。近年來，隨著房地產市場不斷成熟和房地產價格持續(xù)上漲，房地產業(yè)也伴隨了巨大的風險，這種風險主要體現(xiàn)在房價非規(guī)律性波動上。盡管影響房地產價格的主要因素很多，諸如供求比例、經濟發(fā)展、居民收入變動情況、居民的居住水平和居住結構、人口結構情況等。但由于房地產的最終屬性是居住，因此房地產與人口的關系非常密切，一個國家的住宅需求量是根據(jù)這個國家的人口數(shù)量、年齡結構和家庭分裂速度等諸多因素決定的。人口的年齡結構、人口的遷移和流動等都會對房地產的

3、需求產生影響。人口結構分析之所以重要，是因為不同的結構性質的人口有著不同的住房需求。按照生命周期理論，人在不同的年齡階段，儲蓄和投資的行為不同，所從事的主要活動也會有所不同。根據(jù)美國的調查數(shù)據(jù)，現(xiàn)實中存在對經濟產生重大影響的關鍵年齡：20歲左右工作；25-35歲成家買房子；40-50歲進入事業(yè)高峰期，收入和儲蓄都會增長；605歲后逐漸退休。因此各年齡段人口總量及變化量都將對房地產經濟產生重大影響。根據(jù)我國第六次人口普查結果來看，勞動年齡人口總量保持增長態(tài)勢，就業(yè)壓力始終較大。未來十幾年16歲及以

4、上人口的規(guī)模較大，總量在9億以上，2013—2020年將超過11億，并呈增長趨勢。勞動年齡人口基數(shù)大，高峰持續(xù)時間長，對人口就業(yè)和房地產發(fā)展帶來了巨大壓力。據(jù)統(tǒng)計，1992—2009年，全國城市商品房售價平均上漲了15.27倍。而從2004年開始，我國商品房價格出現(xiàn)明顯上漲趨勢，當年平均價格的增長幅度達到17.8%，首次超過了居民可支配收入增長幅度，特別是北京、上海、深圳等地價格上漲速度驚人。但是，從人口學的角度，中國正在迅速進入一個加速老齡化時代，這一變化將對整個社會的經濟活力以及消費需求帶來

5、不可逆的重大影響，住宅市場不可避免的會因此發(fā)生重大的變化。目前也有觀點認為，如果人口結構老齡化的變化趨勢加速，中國的房地產景氣周期，有可能會提前突然終結。作為一個人口大國，人口結構因素對中國房地產市場的影響比歷史上任何國家都要劇烈，這種特殊性使得研究人口結構與房地產波動的關系意義深遠。研究中國特殊的人口結構如何影響房價，如何通過上述研究對政府調控政策進行改進使之切實有效，將會促進房地產業(yè)乃至整個中國經濟的平穩(wěn)運行。房地產價格問題的重要性吸引著國內外眾多學者的關注和研究，對房地產市場的學術研究也越

6、來越多地見諸于各類學術雜志。從國內外研究文獻來看，國外學者的研究較中國來說起步稍早。Mankiw和Weil(1988,1992)對人口和房地產需求關系加以研究，他們通過對年齡結構設定的虛擬變量構建了年齡結構相對于房屋需求量的函數(shù)，認為20-30歲人口是房屋需求量最大的人群，而當步入老年之后，人們對住房的需求量驟減。另外，他們認為戰(zhàn)后嬰兒潮（1946—1964年）推動的人口規(guī)模和結構的變化，能夠顯著影響房地產價格。預測顯示，隨著嬰兒潮一代逐步進入工作、婚育年齡，美國房地產價格會于1969—1989

7、年進入上升通道，于1989年達到頂點后，步入長達305年的價格下行期。美國的Poterba(1991)對39個城市的年度數(shù)據(jù)（1980-1990）進行時間序列截面回歸分析，使用住宅價格的中位數(shù)、建筑成本、人口因素及收入作為變量，證實真實收入和建筑成本的變化可以解釋個城市住宅價格指數(shù)的上漲，但人口并不是影響房地產價格的主要因素。Robert（2006）的研究表明，綜合考慮人口因素對房地產價格、利率的影響后，嬰兒潮以及隨之而來的人口結構的變化，對美國、日本房地產價格有較強的預測能力?；趪鴥鹊难芯恐?/p>

8、要有：趙君麗（2002）認為，建國以來我國已出現(xiàn)三次人口高峰，即整個20世紀50年代、1963—1974年、20世紀80年代后期，其中后兩次出生高峰推動房地產市場進入相應的需求高峰。王春艷、吳老二（2007）基于1997-1999年廣東省各地級市的數(shù)據(jù)，構建聯(lián)立方程模型，利用空間計量方法，研究珠三角城市圈內人口遷移與房地產價格的關系，結果表明收入、消費、人口遷移、空間地理因素均對房地產價格產生顯著影響。張昭、陳兀梧（2009）通過現(xiàn)有數(shù)據(jù)對未來進行預測，研究結果顯示，由城市化進程造成新增城鎮(zhèn)人口