人口結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響

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1、人口結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響人口結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響　　一、導(dǎo)論　　近年來，中國一線城市城鎮(zhèn)住房價格快速上漲，國內(nèi)學(xué)者從不同角度提出解釋，比如貨幣發(fā)行量、投機需求動機、地價因素等等，但是人口結(jié)構(gòu)因素對于房價變動的影響卻并未給予足夠的重視。住宅首先要滿足居者有其屋的需求，人是其中最重要的決定因素；另外，人口因素不易受到經(jīng)濟周期影響，這使得它更可能影響房價。人口結(jié)構(gòu)是按照各種不同的特征把人口劃分成不同組成成分，通過人口各組成部分占總體的比重，反映部分與總體、部分與部分之間的關(guān)系。人口學(xué)意義上的人口結(jié)構(gòu)一般分為三類：一是人口自然結(jié)構(gòu)，包括年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)等；二是社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，包括家庭

2、結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)等；三是人口地域結(jié)構(gòu)，包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、行政結(jié)構(gòu)等。本文所研究的人口結(jié)構(gòu)變量也采用以上的劃分方法?！　∪丝诮Y(jié)構(gòu)對住宅價格的影響人口結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響　　一、導(dǎo)論　　近年來，中國一線城市城鎮(zhèn)住房價格快速上漲，國內(nèi)學(xué)者從不同角度提出解釋，比如貨幣發(fā)行量、投機需求動機、地價因素等等，但是人口結(jié)構(gòu)因素對于房價變動的影響卻并未給予足夠的重視。住宅首先要滿足居者有其屋的需求，人是其中最重要的決定因素；另外，人口因素不易受到經(jīng)濟周期影響，這使得它更可能影響房價。人口結(jié)構(gòu)是按照各種不同的特征把人口劃分成不同組成成分，通過人口各組成部分占總體的比重，反映部分與總體、部分與

3、部分之間的關(guān)系。人口學(xué)意義上的人口結(jié)構(gòu)一般分為三類：一是人口自然結(jié)構(gòu)，包括年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)等；二是社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，包括家庭結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)等；三是人口地域結(jié)構(gòu)，包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、行政結(jié)構(gòu)等。本文所研究的人口結(jié)構(gòu)變量也采用以上的劃分方法?！　∪丝诮Y(jié)構(gòu)對住宅價格的影響人口結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響　　一、導(dǎo)論　　近年來，中國一線城市城鎮(zhèn)住房價格快速上漲，國內(nèi)學(xué)者從不同角度提出解釋，比如貨幣發(fā)行量、投機需求動機、地價因素等等，但是人口結(jié)構(gòu)因素對于房價變動的影響卻并未給予足夠的重視。住宅首先要滿足居者有其屋的需求，人是其中最重要的決定因素；另外，人口因素不易受到經(jīng)濟周期影響，這使得它更

4、可能影響房價。人口結(jié)構(gòu)是按照各種不同的特征把人口劃分成不同組成成分，通過人口各組成部分占總體的比重，反映部分與總體、部分與部分之間的關(guān)系。人口學(xué)意義上的人口結(jié)構(gòu)一般分為三類：一是人口自然結(jié)構(gòu)，包括年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)等；二是社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，包括家庭結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)等；三是人口地域結(jié)構(gòu)，包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、行政結(jié)構(gòu)等。本文所研究的人口結(jié)構(gòu)變量也采用以上的劃分方法?！　鈱W(xué)者對人口變量和房價之間的關(guān)系的研究較多。David（2005）考察了荷蘭的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)家庭可支配收入對于住宅價格有顯著正向影響，而抵押貸款利率對住宅價格不存在明顯的正向關(guān)系。Jain（2011）考察了印度大城市的

5、數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)印度城鎮(zhèn)化的深入和城鎮(zhèn)人口的增加逐步推動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展并提高了地區(qū)房價。Oliver（2012）研究2005年德國多數(shù)城市的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)個人收入和住宅價格存在積極的互動效應(yīng)。相比其他國家，中國有自己特殊的人口政策，比如計劃生育、戶籍管理制度等，在這些政策影響下的人口因素深刻影響我國房地產(chǎn)價格的形成機制。同時，由于我國房地產(chǎn)市場形成時間較晚，雖然人口學(xué)研究在我國開展較早，針對人口和房地產(chǎn)市場之間的研究卻發(fā)展較晚，且以理論及定性研究較多，定量研究較少。楊重光（2006）指出，持續(xù)強勁的人口增長是北京房價居高不下的主要原因之一。伍濤（2009）采用VEC模型分析了上海市人

6、口數(shù)量、人均可支配收入、CPI、GDP等變量對于住宅價格的影響，認為GDP和人均可支配收入可以通過影響CPI來間接影響住宅價格。薛莉葦?shù)龋?010）利用2005年全國21個大中城市和2003-2007年間北京、武漢和西安三個城市的財政、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、城市建筑及城市輔助等方面的數(shù)據(jù)，分析了這五個方面對房價收入比的影響，其中人口結(jié)構(gòu)變量的系數(shù)均大于零，說明人口結(jié)構(gòu)變量對房價收入存在正向相關(guān)關(guān)系。王重陽等（2012）使用GIS技術(shù)著重分析了北京市各城區(qū)人口密度與房價的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)新東城區(qū)與新西城區(qū)人口密度最大、房價最高；豐臺區(qū)、石景山區(qū)和朝陽區(qū)的人口密度和房價的空間分布具有一致

7、性；其他區(qū)域的人口密度與房價沒有顯出明顯的相關(guān)性，需要結(jié)合其他因素進行綜合分析?！　”疚睦?990-2011年北京市人口結(jié)構(gòu)和商品住宅價格數(shù)據(jù)，分析人口結(jié)構(gòu)變量對于房價的動態(tài)影響。作為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一線本文由.L.收集整理城市的代表，北京房地產(chǎn)市場形成較早，各項制度較為完善，同時作為首都，北京吸引了大批城鎮(zhèn)就業(yè)人口，人口的住房需求顯著。通過對典型地區(qū)的研究，對其他地區(qū)進行類似研究提供借鑒。　　二、變量與數(shù)據(jù)　　北京市房價近年來呈現(xiàn)總體快速增長的態(tài)勢，名義住宅價格從1990年的1413元/平方米增長到2