地價、信貸對房地產(chǎn)價格波動影響探究

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1、地價、信貸對房地產(chǎn)價格波動影響探究　　【摘要】本文結合中國住宅市場實際情況，引入土地價格、房地產(chǎn)信貸規(guī)模變量對住宅服務流量模型進行調整；以上海市為例，采用協(xié)整關系檢驗、誤差修正模型對其住宅價格波動的長期、短期的決定因素進行分析。研究結果表明：從長期決定因素來看，住宅價格上漲是由土地價格上漲推動的，信貸政策支持和人均可支配收入提高拉動的；從短期波動情況來看，住宅價格上漲已經(jīng)打破了經(jīng)濟基礎與住宅價格之間的長期均衡關系，土地價格波動、房地產(chǎn)信貸規(guī)模波動和購房者的價格預期對住宅價格波動具有顯著影響。【關鍵詞】住房價格；土地價格；房地產(chǎn)信貸規(guī)模一、引言91998年，我國住房制

2、度從實物分配轉變?yōu)樨泿欧峙洌@一制度改革推進了住房商品化進程，加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。伴隨著住宅抵押貸款政策的實施，土地出讓制度改革的深化，我國房地產(chǎn)走向了繁榮。在這過程中，住宅價格在全國范圍內(nèi)上漲幅度很大，甚至部分大城市房價出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象。持續(xù)走高的房價，引起了學術界和政府部門的高度重視，究竟哪些因素推動著房價的上漲，成為人們關注的焦點。通常建設成本的增加、供求總量的失衡、供給結構不合理、投資性購房的過快增長、經(jīng)濟增長引起強大的需求以及一些違規(guī)炒作等原因是房價上漲的解釋。那么土地價格和信貸規(guī)模是否對住宅價格產(chǎn)生影響？影響程度多大？這個問題成為當今學術界研究的熱點。

3、因此，本文結合中國實際，構建反映中國城市的住宅價格波動模型，以上海市為例分析中國城市住宅市場；通過協(xié)整關系檢驗和誤差修正模型分析住宅價格的長期、短期波動的影響因素。二、實證分析住宅作為一種投資品，價格會在一年內(nèi)發(fā)生顯著變化，僅用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化，應盡量使用季度或月度數(shù)據(jù)。住宅屬于高檔次耐用商品，一個區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然受到該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結構狀況以及地方政策的制約。我國幅員遼闊，各地區(qū)自然條件、資源狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平有較大差異，不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度、房地產(chǎn)業(yè)的布局結構、規(guī)模等產(chǎn)生巨大的區(qū)域性差異，故使用城市級數(shù)據(jù)樣本較好?？紤]到1998年我國

4、開始全面推行住房貨幣化制度對分析的影響，以及數(shù)據(jù)的可得性與可靠性，本文在研究中以季度數(shù)據(jù)為基礎，利用住宅服務流量模型對1999年第1季度—2012年第4季度的上海住宅價格與土地價格、房地產(chǎn)信貸規(guī)模等變量的關系進行研究。1.變量定義和數(shù)據(jù)處理9本文使用的變量包括住宅價格、土地價格、住宅建造成本、住宅開發(fā)信貸規(guī)模、居民收入和住宅抵押信貸規(guī)模。住宅價格（HP）由住宅平均銷售價格（住宅銷售額/住宅銷售面積）代替，土地價格（LP）由各城市地價水平來代替，住宅建造成本（C）由住宅竣工價值除以住宅竣工面積得到的，住宅開發(fā)信貸規(guī)模（DL）由房地產(chǎn)開發(fā)資金中的國內(nèi)貸款和其他資金來表示

5、，居民收入（Y）由各城市的居民可支配收入代替，對于住宅抵押信貸規(guī)模（HL），本文采用周京奎（2005）的方法，用住宅銷售額與（1-首付款比例①）的乘積來表示。我們用各城市的CPI（1998=100），對模型中所有價值型變量進行了消除通貨膨脹處理，因此模型中不再考慮通貨膨脹率?？紤]到住宅從建設到銷售受季節(jié)變化影響，以上數(shù)據(jù)均采用CensusX12方法進行季節(jié)調整。2.協(xié)整檢驗在協(xié)整檢驗之前，須對各變量進行單位根檢驗。經(jīng)檢驗各變量的序列都是I（1）非平穩(wěn)時間序列，不能直接進行OLS回歸。本文采用Engle—Granger兩階段協(xié)整檢驗，第一階段，直接對各變量進行最小二乘

6、回歸；第二階段，對回歸方程的殘差進行平穩(wěn)性檢驗。若殘差平穩(wěn)，則表明這些變量之間存在長期均衡關系，即存在協(xié)整關系；否則，表明不存在長期均衡關系、協(xié)整關系?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)從購地、開發(fā)到形成供給有一個較長的過程，有些變量的滯后項才對當期的住宅價格產(chǎn)生影響。經(jīng)回歸驗證，住宅開發(fā)信貸規(guī)模滯后3個季度?？梢越⒂嬃磕Ｐ停?表1住宅價格與各解釋變量協(xié)整回歸結果LnCLnDL（-3）LnLPLnYLnHL模型I0.06-0.171.310.220.15[0.39][-1.84][5.32][1.29][2.22]模型II---0.171.310.220.16--[-1.82][5

7、.32][1.27][2.76]模型I調整后的R20.911632F統(tǒng)計量89.71981D-W統(tǒng)計量1.679997模型II調整后的R20.913545F統(tǒng)計量114.5924D-W統(tǒng)計量1.640563注：表格中未帶中括弧的數(shù)據(jù)為對應變量系數(shù)，帶中括弧數(shù)據(jù)為對應系數(shù)的t值。表1給出了住宅價格與各變量的線性回歸模型的結果。模型I包含了所有變量，但建造成本的系數(shù)不顯著。模型II剔除了建造成本變量，擬合效果較優(yōu)。經(jīng)檢驗模型II的殘差序列是平穩(wěn)序列，說明住宅價格和各解釋變量之間存在長期均衡的關系。9從住宅價格與各變量的長期關系來看，上海的住宅價格與各變量存在較大的關