2007年東莞市茶山麗江地塊項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位可行性報告

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1、可行性報告6/14/2021茶山麗江地塊項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位www.doc365.net資料打包1前言茶山房地產(chǎn)市場開發(fā)遠(yuǎn)落后于周邊鎮(zhèn)區(qū)，住宅多以自建房形式成在，鎮(zhèn)區(qū)在近幾年沒有新樓盤開發(fā)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)展推進(jìn)，茶山鎮(zhèn)大開發(fā)時代即將到來，從2005年至今，東莞市房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展非常強(qiáng)勁。2006年茶山鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記盧少雄表示，茶山鎮(zhèn)要打造的“四大片區(qū)”：正中心商業(yè)片區(qū)、西北物流區(qū)、南面商住區(qū)、東南面工業(yè)區(qū)。把茶山逐步建成一個產(chǎn)業(yè)先進(jìn)、群眾富裕、文化特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、適宜人居創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。并結(jié)合火車站的

2、升級改造，茶山的道路網(wǎng)也將升級改造，屆時從茶山到東莞城區(qū)將更近一步，以此來擴(kuò)大茶山的輻射力。本案位于茶山鎮(zhèn)規(guī)劃南面商住區(qū)，基于上述茶山鎮(zhèn)基本發(fā)展?fàn)顩r，本案的邏輯脈絡(luò)就是以項(xiàng)目所在地段區(qū)域特征作為思考元點(diǎn)，結(jié)合自身客觀條件，深入挖掘市場機(jī)會，從原點(diǎn)放大、同構(gòu)超越、空隙切入的提純角度，剖析項(xiàng)目與市場的最佳契合點(diǎn)，務(wù)求以強(qiáng)勢業(yè)態(tài)杠桿全面提升項(xiàng)目商業(yè)價值并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2總　綱◆茶山鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展◆項(xiàng)目概況◆市場分析◆項(xiàng)目定位◆投資估算及資金籌措◆項(xiàng)目銷售收入估算◆項(xiàng)目財務(wù)評價◆項(xiàng)目不確定性因素分析◆

3、結(jié)論及建議3茶山鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展4一、地理環(huán)境茶山鎮(zhèn)地處東莞市中北部，位于東江支流的寒溪河畔，廣深鐵路貫穿全鎮(zhèn)，道路交通方便。茶山鎮(zhèn)總面積56.63平方公里，下轄16個村民委員會和1個居民委員會。2005年末，全鎮(zhèn)常住人口4.05萬人，外來人口10.92萬人。5二、經(jīng)濟(jì)特色茶山鎮(zhèn)積極推動外向經(jīng)濟(jì)帶動的戰(zhàn)略，新建成了占地5000畝的茶山工業(yè)園，前來自美國、日本、臺灣、香港等國家和地區(qū)外商投資企業(yè)343家，形成了以服裝、玩具、食品、五金、塑料、電子為主的工業(yè)布局。同時，民營經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)產(chǎn)值比

4、例逐步增加，成為茶山鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)支柱。對于這些資本、知識、技術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)，政府將著力引進(jìn)一批關(guān)聯(lián)度高、帶動能力強(qiáng)的大項(xiàng)目。而對于食品、玩具、紡織服裝等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將廣泛運(yùn)用高新技術(shù)和先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行改造提升。尤其是食品，茶山鎮(zhèn)正努力申報中國食品名鎮(zhèn)。2006年12月茶山鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記盧少雄表示，把茶山逐步建成一個產(chǎn)業(yè)先進(jìn)、群眾富裕、文化特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、適宜人居創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。并依托火車站的升級和打造中國食品名鎮(zhèn)。目前，在茶山有200多家食品企業(yè)，其中不乏華美、圣心等名牌食品企業(yè)。在東莞來說，要數(shù)茶山的食

5、品企業(yè)最為集中。去年食品行業(yè)占了茶山生產(chǎn)總值的30%多，可以說食品業(yè)是茶山的特色產(chǎn)業(yè)。而今的茶山鎮(zhèn)食品、商貿(mào)正處于規(guī)劃發(fā)展中。62004年茶山鎮(zhèn)進(jìn)一步深入實(shí)施“城市牌”戰(zhàn)略，加快推進(jìn)城市化建設(shè)，迅速掀起新一輪城市化建設(shè)的高潮。全年共投入1億多元資金用于加快產(chǎn)業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)，共平整土地400多畝，修建各種道路3.2公里，完成工業(yè)大道、超東路、超橫路的排水渠、綠化、路燈等工程，建成廠房9萬多平方米。進(jìn)一步改善城市道路網(wǎng)絡(luò)，投資近400萬元完成了石大路鎮(zhèn)府至南社路口路段改造升級；投入600萬元，實(shí)施街道的

6、美化、亮化、凈化、綠化工程；投入近300萬元，在鎮(zhèn)府對面修建了文化休閑小廣場。此外，各村也都加強(qiáng)了市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌進(jìn)一步改觀。三、城市建設(shè)71、茶山鎮(zhèn)大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略的實(shí)施茶山鎮(zhèn)大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略，是茶山未來幾年的主要增長點(diǎn)。戰(zhàn)略主要內(nèi)容：首先圍繞鎮(zhèn)中心區(qū)，優(yōu)化靠西北的商業(yè)物流區(qū)、靠南的商住區(qū)、靠東南的工業(yè)園區(qū)和靠鐵路及南社古村落的旅游區(qū)等“四個片區(qū)”的規(guī)劃，做到規(guī)劃無縫對接。其次，加快建設(shè)文化廣場、星級酒店、購物廣場、住宅小區(qū)等重點(diǎn)工程，為開發(fā)提供配套服務(wù)。再次，積極配合實(shí)施輕軌R2線

7、、廣深四線、道路網(wǎng)絡(luò)升級等重點(diǎn)工程，加快鎮(zhèn)村路網(wǎng)的建設(shè)和升級；抓好供水、供電、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高城市的承載力。當(dāng)前，最重要的是控制利用好土地資源。茶山鎮(zhèn)要打造的“四大片區(qū)”：正中心商業(yè)片區(qū)、西北物流區(qū)、南面商住區(qū)、東南面工業(yè)區(qū)。因?yàn)榛疖囌镜母脑焐墸隙〞聿枭降纳虡I(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，所以茶山才會依勢重點(diǎn)打造物流區(qū)和商業(yè)區(qū)。通過片區(qū)的發(fā)展拉動城市化的架構(gòu)，帶動全鎮(zhèn)16個村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。結(jié)合火車站的升級改造，茶山的道路網(wǎng)也將升級改造，屆時從茶山到東莞城區(qū)將更近一步，以此來擴(kuò)大茶山的輻射力。四、政策

8、背景82、茶山要打造“中國食品名鎮(zhèn)”在東莞來說，要數(shù)茶山的食品企業(yè)最為集中。去年食品行業(yè)占了茶山的生產(chǎn)總值30%多，可以說食品業(yè)是茶山的特色產(chǎn)業(yè)。目前在茶山有200多家食品企業(yè)，其中不乏華美、圣心等名牌食品企業(yè)。今后茶山將充分利用這一品牌，大力發(fā)展食品產(chǎn)業(yè)，不僅發(fā)展食品成品加工，還要有食品的原材料，讓茶山成為周邊地區(qū)乃至珠三角地區(qū)的食品原料集散地。茶山鎮(zhèn)政府在2006年已經(jīng)將申報中國食品名鎮(zhèn)的相關(guān)材料遞交上去了，同年中國食品行業(yè)協(xié)會的有關(guān)負(fù)責(zé)人來茶山考察