廣州江南商城二層項目業(yè)態(tài)定位可行性報告

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1、可行性報告10/6/20211江南商城二層項目業(yè)態(tài)定位1中國房地產發(fā)展管理資訊網http://www.fdc123456789.com前言在商業(yè)項目市場運作中，經營業(yè)態(tài)對于項目的商業(yè)價值與可持續(xù)發(fā)展具有關鍵性的影響力。同一個項目采用不同的業(yè)態(tài)，其場地租金水平與市場生命力亦相應地呈現異化的效果。因此，業(yè)態(tài)高度決定經營力度?；谏鲜鲇^點，本案的邏輯脈絡就是以項目所在地段商圈特征作為思考元點，結合自身客觀條件，深入挖掘市場機會，從原點放大、同構超越、空隙切入的提純角度，剖析項目與市場的最佳契合點，務求以強勢業(yè)態(tài)杠桿全面提升項目商業(yè)價值并實現可持續(xù)發(fā)展。2總綱地段商圈特征項目客觀條件市場機

2、會業(yè)態(tài)提純業(yè)態(tài)定位建議項目優(yōu)化建議商業(yè)平臺3中國房地產發(fā)展管理資訊網http://www.fdc123456789.com一、市場狀況分析1.1廣州商業(yè)狀況1.1.1廣州商業(yè)現狀總述現時廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域為雛形，形成多個商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。4中國房地產發(fā)展管理資訊網http://www.fdc123456789.com就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同：北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設立專賣店的品牌

3、在上下九也有開設店鋪。同時，北京路作為核心商圈價值下降，變成以區(qū)域為核心的商圈。上下九商業(yè)步行街體現出老廣州的風情，其西關特色明顯，從手工藝品到西關美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。5中國房地產發(fā)展管理資訊網http://www.fdc123456789.com北京路會以經營時尚潮流商品為方向，結合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象；上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關風情為主旨，以此推動商

4、業(yè)經濟發(fā)展；天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現時的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即：6中國房地產發(fā)展管理資訊網http://www.fdc123456789.com廣州市主要商業(yè)圈級別區(qū)域商業(yè)圈大型商場市級商業(yè)圈越秀區(qū)北京路——中山五路廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城荔灣區(qū)上下九一帶荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都天河區(qū)天河城——體育西路天河城廣場、宏城商業(yè)廣場區(qū)級商業(yè)圈越秀區(qū)中山三路一帶中華廣場、流行前線東山區(qū)農林下路一帶東百、王府井、新裕大廈越秀區(qū)環(huán)市東——淘金路一帶友誼商店、世貿、好世界、宜安

5、廣場海珠區(qū)江南西——江南大道南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍色快線1.1.2廣州商業(yè)格局分布7中國房地產發(fā)展管理資訊網http://www.fdc123456789.com分析：從上表可以看出，現時市內的各主要商業(yè)圈內均已經擁有多間大型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。市內各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內的消費者，難以在大范圍內造成影響。8中國房地產發(fā)展管理資訊網http://www.fdc123456789.co

6、m1.1.3部分經營中的商場項目對比分析廣州部分經營中的商場對比表名稱位置規(guī)模特色包裝經營狀況廣百北京路——廣百與廣百新冀組成廣百廣場，打造北京路超級商業(yè)旗艦廣州百貨零售的“一哥”，其交易額連續(xù)多年位列市內百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑廣百新冀西湖路商場建筑面積4.5萬㎡開業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場內的經營狀況也不如預期理想新大新北京路————北京路上老牌商場，對北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用天河城天河路————成為一站式商場的經營典范，對市內商場的發(fā)展有著重要的作用9中國房地產發(fā)展管理資訊網http://www.fdc123456789.com廣州部分經營

7、中的商場對比表（續(xù)上表）名稱位置規(guī)模特色包裝經營狀況荔灣廣場下九路——傳統(tǒng)西關風情商業(yè)街是荔灣區(qū)最大型的商場，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢，南座人流充足、經營尚算理想；但北座人流稀少，現主要經營玉器、水晶等工藝品為主。該商場的經營管理較差，先后出現物業(yè)管理公司欠電費欠稅費等事件，對其經營環(huán)境造成一定的負面影響名匯商廈下九路————新大新、麥當勞等品牌的進場，曾為商場帶來了很大的幫助，但客流量、商家數量都明顯不如荔灣廣場中華廣場中山三路商場面積16萬㎡，門前廣場2000㎡