廣州江南商城二層項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位可行性報(bào)告(42頁(yè))

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1、可行性報(bào)告7/17/20211江南商城二層項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位1中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng)http://www.fdc123456789.com前言在商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作中，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)于項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值與可持續(xù)發(fā)展具有關(guān)鍵性的影響力。同一個(gè)項(xiàng)目采用不同的業(yè)態(tài)，其場(chǎng)地租金水平與市場(chǎng)生命力亦相應(yīng)地呈現(xiàn)異化的效果。因此，業(yè)態(tài)高度決定經(jīng)營(yíng)力度?；谏鲜鲇^點(diǎn)，本案的邏輯脈絡(luò)就是以項(xiàng)目所在地段商圈特征作為思考元點(diǎn)，結(jié)合自身客觀條件，深入挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從原點(diǎn)放大、同構(gòu)超越、空隙切入的提純角度，剖析項(xiàng)目與市場(chǎng)的最佳契合點(diǎn)，務(wù)求以強(qiáng)勢(shì)業(yè)態(tài)杠桿全面提升項(xiàng)目商業(yè)

2、價(jià)值并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2總綱地段商圈特征項(xiàng)目客觀條件市場(chǎng)機(jī)會(huì)業(yè)態(tài)提純業(yè)態(tài)定位建議項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議商業(yè)平臺(tái)3中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng)http://www.fdc123456789.com一、市場(chǎng)狀況分析1.1廣州商業(yè)狀況1.1.1廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。4中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng)http://www.fdc123456789.com就其商業(yè)氣氛及市場(chǎng)影響力來(lái)看，三大商圈略有不同：北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營(yíng)類(lèi)別廣泛，潮流

3、時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專(zhuān)賣(mài)店的品牌在上下九也有開(kāi)設(shè)店鋪。同時(shí)，北京路作為核心商圈價(jià)值下降，變成以區(qū)域?yàn)楹诵牡纳倘?。上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風(fēng)情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。上下九所面對(duì)的客戶(hù)層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為主。天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來(lái)自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。5中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng)http://ww

4、w.fdc123456789.com北京路會(huì)以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象；上下九則以保留并發(fā)揚(yáng)嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；天河城廣場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費(fèi)潮流。從市政規(guī)劃來(lái)看，三大商圈未來(lái)的商業(yè)發(fā)展方向也會(huì)朝著現(xiàn)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即：6中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng)http://www.fdc123456789.com廣州市主要商業(yè)圈級(jí)別區(qū)域商業(yè)圈大型商場(chǎng)市級(jí)商業(yè)圈越秀區(qū)北京路——中山五路廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城荔灣區(qū)上下

5、九一帶荔灣廣場(chǎng)、名匯商廈、恒寶廣場(chǎng)、十甫名都天河區(qū)天河城——體育西路天河城廣場(chǎng)、宏城商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)級(jí)商業(yè)圈越秀區(qū)中山三路一帶中華廣場(chǎng)、流行前線東山區(qū)農(nóng)林下路一帶東百、王府井、新裕大廈越秀區(qū)環(huán)市東——淘金路一帶友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場(chǎng)海珠區(qū)江南西——江南大道南豐商場(chǎng)、海珠購(gòu)物中心、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、藍(lán)色快線1.1.2廣州商業(yè)格局分布7中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng)http://www.fdc123456789.com分析：從上表可以看出，現(xiàn)時(shí)市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場(chǎng)，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒(méi)有明顯的特色區(qū)分，因此

6、，消費(fèi)者不易形成重疊消費(fèi)，可以說(shuō)現(xiàn)時(shí)的商業(yè)格局基本是滿(mǎn)足消費(fèi)而非刺激消費(fèi)，難以刺激跨區(qū)消費(fèi)欲望。市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。8中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng)http://www.fdc123456789.com1.1.3部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表名稱(chēng)位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營(yíng)狀況廣百北京路——廣百與廣百新冀組成廣百?gòu)V場(chǎng)，打造北京路超級(jí)商業(yè)旗艦廣州百貨零售的“一哥”，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑

7、廣百新冀西湖路商場(chǎng)建筑面積4.5萬(wàn)㎡開(kāi)業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況也不如預(yù)期理想新大新北京路————北京路上老牌商場(chǎng)，對(duì)北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用天河城天河路————成為一站式商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)典范，對(duì)市內(nèi)商場(chǎng)的發(fā)展有著重要的作用9中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng)http://www.fdc123456789.com廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表（續(xù)上表）名稱(chēng)位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營(yíng)狀況荔灣廣場(chǎng)下九路——傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng)情商業(yè)街是荔灣區(qū)最大型的商場(chǎng)，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢(shì)，南座人流充足、經(jīng)營(yíng)尚算理想；但北座人流稀少，

8、現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)玉器、水晶等工藝品為主。該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費(fèi)欠稅費(fèi)等事件，對(duì)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境造成一定的負(fù)面影響名匯商廈下九路————新大新、麥當(dāng)勞等品牌的進(jìn)場(chǎng)，曾為商場(chǎng)帶來(lái)了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)中山三路商場(chǎng)面積16萬(wàn)㎡，門(mén)前廣場(chǎng)2000㎡