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1、投資性房地產后續(xù)計量之公允價值模式探究 【摘要】成本模式與公允價值模式是企業(yè)對投資性房地產進行后續(xù)計量的兩種方法。然而，不同的模式必然會對企業(yè)產生不同的影響。本文將介紹投資性房地產公允價值模式的后續(xù)計量方法，并簡要分析其對企業(yè)產生的影響以及存在的相關問題?！娟P鍵詞】投資性房地產公允價值計量模式影響存在問題一、公允價值模式運用的前提條件（1）活躍的房地產交易市場必須存在于投資性房地產的所在地。這里的所在地一般是指投資性房地產所處的城市，對于一些大中城市而言，應當具體化為其所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從該活躍房地產交易市場上取得相同或相似的房地產的市場價格和其他有關信息，從而運用科學
2、的估算方法與模型估計出投資性房地產的公允價值。相同或相似的房地產，就建筑物來說，是指所處地理位置、周邊環(huán)境、性質、結構種類、新舊的程度、可使用條件相同或相近的建筑物；對土地使用權來說，是指其區(qū)域、地理環(huán)境相同或相近、可使用條件相類似的土地。二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理5使用公允價值模式進行后續(xù)計量的時候，不用對投資性房地產計提折舊或攤銷，而以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎來調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值兩者的差額計入到當期損益。投資性房地產取得的租金收入，則應當確認為其他業(yè)務收入。運用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，必須遵循以下會計處理規(guī)定：
3、（1）企業(yè)自行建造或外購取得的投資性房地產，按照其實際成本，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“銀行存款”和“在建工程”等科目。（2）不須對投資性房地產進行計提折舊或攤銷，企業(yè)應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎來調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值兩者的差額計入當期損益。資產負債表日投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”等科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面價值的差作相反的會計分錄。（3）取得的租金收入，要借記“銀行存款”科目，貸記“其他業(yè)務收入科目”三、有關投資性房地產后續(xù)計量模式變更的注意事項5為了確
4、保會計信息具有可比性，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一旦確定采用上述兩種模式的一種，則不能隨意改變。如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)并且可靠地取得，與此同時，其必須滿足采用公允價值計量模式的條件，應當采用公允價值模式計量；在其他情況下，則采用成本模式計量。投資性房地產后續(xù)計量模式的變更，變更前和變更后的做法都必須符合會計準則的要求，變更過程必須要有充分的理由來證明其合理性。從成本模式變更為公允價值模式的應當為會計政策變更處理，進行追溯調整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益（未分配利潤）。但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，則不得從公允價值
5、模式變更為成本模式。當企業(yè)變更投資性房地產后續(xù)計量模式時，要依據計量模式變更日投資性房地產的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已經計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，按原賬面價值，貸記“投資性房地產科目”，按照公允價值與賬面價值的差額，貸記或借記“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”等科目。四、公允價值模式對企業(yè)的影響（1）公允價值模式影響企業(yè)資產結構。公允價值模式雖不會使企業(yè)的資產總量發(fā)生變化，但在核算過程中，原來計入到存貨、5固定資產和無形資產中核算和列報的投資性房地產，都會被放到“
6、投資性房地產”科目中去核算，且單獨列報在資產負債表上，這樣對擁有大量投資性房地產的企業(yè)而言，其固定資產和無形資產的總量會下降，相反，投資性房地產的總量會增加，進而影響到企業(yè)的資產結構。（2）公允價值模式影響企業(yè)的利潤。由于公允價值模式對投資性房地產不進行計提折舊或攤銷，而企業(yè)在資產負債表日對投資性房地產進行后續(xù)計量，把公允價值與原賬面價值間的差額計入到當期損益，今后每年企業(yè)要重估投資性房地產的資產價值，如果以后增值，則公允價值與原賬面的價值就會計入到當期損益，這樣對企業(yè)當期的利潤是有利的。但投資性房地產資產價值出現貶值，則會在今后確認更多的減值損失，這就加大了企業(yè)的財務風險。（3
7、）公允價值模式影響所有者權益。在成本模式轉為公允價值模式時，應作為會計政策變更處理，公允價值與賬面價值的差額調整為留存收益。當目前房地產價格高于歷史成本時，企業(yè)的所有者權益就會增加。如果企業(yè)將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產且轉換日公允價值大于原賬面價值時，則差額計入資本公積，就會增加所有者權益。五、公允價值模式存在的問題5（1）我國并不像西方有著發(fā)達的交易市場，公允價值難以取得。由于新準則對投資性房地產公允價值計量模式的使用有一定的限制性條件，企業(yè)不能估算投資性房地產的公允價
