當(dāng)前關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式探討

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1、當(dāng)前關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式探討　　論文：投資性房地產(chǎn)；歷史本錢模式；公允價(jià)值模式　　論文提要：根據(jù)最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用本錢模式和公允價(jià)值模式，不同模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)等方面產(chǎn)生不同影響。本文從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇出發(fā)，分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的建議?！　　　∫?、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀　　　　與我國(guó)原準(zhǔn)則體系中歷史本錢計(jì)量占主導(dǎo)地位相比，新準(zhǔn)則體系引進(jìn)了公允價(jià)值模式，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn)，即答應(yīng)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)

2、行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史本錢模式。采用兩種不同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，必然對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量方式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。然而，大多數(shù)公司仍決定采用歷史本錢模式，究其原因，有以下幾種：　?。ㄒ唬l件嚴(yán)格。采取公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)嚴(yán)格條件：首先，投資性房地產(chǎn)“所在地”一般是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)，這意味著企業(yè)只有在大中城市的投資性房地產(chǎn)才有按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。其次，同類或類似的房地產(chǎn)（如建筑

3、物），是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。土地使用權(quán)是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)，實(shí)在很不輕易?？梢?，在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，禁止含有較多假設(shè)的估值技術(shù)的應(yīng)用，并不是所有投資性房地產(chǎn)都可以采用公允價(jià)值。　?。ǘ├麧?rùn)波動(dòng)幅度加大。在本錢模式下，假如存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值預(yù)備。同時(shí)，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)

4、減值》中也規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn)；而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)進(jìn)當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，輕易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格?！　。ㄈ┘觿衾麧?rùn)與現(xiàn)金流背離程度。凈利潤(rùn)作為權(quán)責(zé)發(fā)生制的“產(chǎn)成品”，只要在權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)模式下，就存在凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流的相互背離。而公允價(jià)值計(jì)量方式的引進(jìn)，使收益確

5、定模式由偏重收進(jìn)用度觀轉(zhuǎn)為偏重資產(chǎn)負(fù)債觀，從而進(jìn)一步弱化凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流之間的關(guān)系。在資產(chǎn)負(fù)債日，將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)進(jìn)當(dāng)期損益，對(duì)于增加確當(dāng)期損益，在沒有對(duì)投資性房地產(chǎn)處置前是沒有相應(yīng)現(xiàn)金流進(jìn)的，故在沒有現(xiàn)金流進(jìn)或流出的情況下報(bào)告利潤(rùn)或損益的增減，無疑加大了公司利潤(rùn)分配的難度?！　。ㄋ模┬畔⒈惧X較高。公允價(jià)值的確定是否公道是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否公道的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公然市場(chǎng)報(bào)價(jià)，鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性，公然市場(chǎng)報(bào)價(jià)還難以取得，因此對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師

6、對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中具體表露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。