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《當(dāng)前關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式探討》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、當(dāng)前關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式探討 論文:投資性房地產(chǎn);歷史本錢模式;公允價(jià)值模式 論文提要:根據(jù)最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用本錢模式和公允價(jià)值模式,不同模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)等方面產(chǎn)生不同影響。本文從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇出發(fā),分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀,并提出相應(yīng)的建議?! ∫?、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀 與我國(guó)原準(zhǔn)則體系中歷史本錢計(jì)量占主導(dǎo)地位相比,新準(zhǔn)則體系引進(jìn)了公允價(jià)值模式,《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn),即答應(yīng)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)
2、行后續(xù)計(jì)量,而不是單一地采用歷史本錢模式。采用兩種不同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,必然對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下,采用公允價(jià)值計(jì)量方式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。然而,大多數(shù)公司仍決定采用歷史本錢模式,究其原因,有以下幾種: ?。ㄒ唬l件嚴(yán)格。采取公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)嚴(yán)格條件:首先,投資性房地產(chǎn)“所在地”一般是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū),這意味著企業(yè)只有在大中城市的投資性房地產(chǎn)才有按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。其次,同類或類似的房地產(chǎn)(如建筑
3、物),是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。土地使用權(quán)是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同,要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng),實(shí)在很不輕易??梢?,在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中,禁止含有較多假設(shè)的估值技術(shù)的應(yīng)用,并不是所有投資性房地產(chǎn)都可以采用公允價(jià)值。 ?。ǘ├麧?rùn)波動(dòng)幅度加大。在本錢模式下,假如存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試,計(jì)提相應(yīng)的減值預(yù)備。同時(shí),《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)
4、減值》中也規(guī)定:“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn),在以后期間不得轉(zhuǎn)回?!边@項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn);而采用公允價(jià)值模式計(jì)量,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)進(jìn)當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度,輕易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者,間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格?! 。ㄈ┘觿衾麧?rùn)與現(xiàn)金流背離程度。凈利潤(rùn)作為權(quán)責(zé)發(fā)生制的“產(chǎn)成品”,只要在權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)模式下,就存在凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流的相互背離。而公允價(jià)值計(jì)量方式的引進(jìn),使收益確
5、定模式由偏重收進(jìn)用度觀轉(zhuǎn)為偏重資產(chǎn)負(fù)債觀,從而進(jìn)一步弱化凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流之間的關(guān)系。在資產(chǎn)負(fù)債日,將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)進(jìn)當(dāng)期損益,對(duì)于增加確當(dāng)期損益,在沒有對(duì)投資性房地產(chǎn)處置前是沒有相應(yīng)現(xiàn)金流進(jìn)的,故在沒有現(xiàn)金流進(jìn)或流出的情況下報(bào)告利潤(rùn)或損益的增減,無疑加大了公司利潤(rùn)分配的難度?! 。ㄋ模┬畔⒈惧X較高。公允價(jià)值的確定是否公道是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否公道的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得,首選是活躍的公然市場(chǎng)報(bào)價(jià),鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性,公然市場(chǎng)報(bào)價(jià)還難以取得,因此對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司,需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師
6、對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,并在年報(bào)中具體表露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。