投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量之公允價(jià)值模式探究

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1、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量之公允價(jià)值模式探究　　【摘要】成本模式與公允價(jià)值模式是企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的兩種方法。然而，不同的模式必然會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不同的影響。本文將介紹投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量方法，并簡(jiǎn)要分析其對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響以及存在的相關(guān)問(wèn)題。【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式影響存在問(wèn)題一、公允價(jià)值模式運(yùn)用的前提條件（1）活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)必須存在于投資性房地產(chǎn)的所在地。這里的所在地一般是指投資性房地產(chǎn)所處的城市，對(duì)于一些大中城市而言，應(yīng)當(dāng)具體化為其所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從該活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得相同或相似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和其他有關(guān)信息，從而運(yùn)用科學(xué)

2、的估算方法與模型估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。相同或相似的房地產(chǎn)，就建筑物來(lái)說(shuō)，是指所處地理位置、周邊環(huán)境、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)種類、新舊的程度、可使用條件相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)來(lái)說(shuō)，是指其區(qū)域、地理環(huán)境相同或相近、可使用條件相類似的土地。二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理5使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的時(shí)候，不用對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，而以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)來(lái)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值兩者的差額計(jì)入到當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。運(yùn)用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，必須遵循以下會(huì)計(jì)處理規(guī)定：

3、（1）企業(yè)自行建造或外購(gòu)取得的投資性房地產(chǎn)，按照其實(shí)際成本，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“銀行存款”和“在建工程”等科目。（2）不須對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)來(lái)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值兩者的差額計(jì)入當(dāng)期損益。資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”等科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面價(jià)值的差作相反的會(huì)計(jì)分錄。（3）取得的租金收入，要借記“銀行存款”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入科目”三、有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的注意事項(xiàng)5為了確

4、保會(huì)計(jì)信息具有可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一旦確定采用上述兩種模式的一種，則不能隨意改變。如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)并且可靠地取得，與此同時(shí)，其必須滿足采用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量；在其他情況下，則采用成本模式計(jì)量。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，變更前和變更后的做法都必須符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，變更過(guò)程必須要有充分的理由來(lái)證明其合理性。從成本模式變更為公允價(jià)值模式的應(yīng)當(dāng)為會(huì)計(jì)政策變更處理，進(jìn)行追溯調(diào)整，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，則不得從公允價(jià)值

5、模式變更為成本模式。當(dāng)企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，要依據(jù)計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，原已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按原賬面價(jià)值，貸記“投資性房地產(chǎn)科目”，按照公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，貸記或借記“利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)”、“盈余公積”等科目。四、公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)的影響（1）公允價(jià)值模式影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。公允價(jià)值模式雖不會(huì)使企業(yè)的資產(chǎn)總量發(fā)生變化，但在核算過(guò)程中，原來(lái)計(jì)入到存貨、5固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，都會(huì)被放到“

6、投資性房地產(chǎn)”科目中去核算，且單獨(dú)列報(bào)在資產(chǎn)負(fù)債表上，這樣對(duì)擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，其固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的總量會(huì)下降，相反，投資性房地產(chǎn)的總量會(huì)增加，進(jìn)而影響到企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。（2）公允價(jià)值模式影響企業(yè)的利潤(rùn)。由于公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)不進(jìn)行計(jì)提折舊或攤銷，而企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，把公允價(jià)值與原賬面價(jià)值間的差額計(jì)入到當(dāng)期損益，今后每年企業(yè)要重估投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，如果以后增值，則公允價(jià)值與原賬面的價(jià)值就會(huì)計(jì)入到當(dāng)期損益，這樣對(duì)企業(yè)當(dāng)期的利潤(rùn)是有利的。但投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)貶值，則會(huì)在今后確認(rèn)更多的減值損失，這就加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3

7、）公允價(jià)值模式影響所有者權(quán)益。在成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整為留存收益。當(dāng)目前房地產(chǎn)價(jià)格高于歷史成本時(shí)，企業(yè)的所有者權(quán)益就會(huì)增加。如果企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值時(shí)，則差額計(jì)入資本公積，就會(huì)增加所有者權(quán)益。五、公允價(jià)值模式存在的問(wèn)題5（1）我國(guó)并不像西方有著發(fā)達(dá)的交易市場(chǎng)，公允價(jià)值難以取得。由于新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的使用有一定的限制性條件，企業(yè)不能估算投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)