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《大型購(gòu)物中心項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)方式研究報(bào)告_68頁(yè).ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)方式研究商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)定位工作步驟商業(yè)業(yè)態(tài)定位競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)挖掘主力消費(fèi)群體挖掘項(xiàng)目自身分析業(yè)態(tài)定位競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)挖掘通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，了解區(qū)域商業(yè)環(huán)境情況（人均商業(yè)面積、商業(yè)發(fā)展階段等）、了解商業(yè)建筑形態(tài)分布比例（獨(dú)體、街鋪）、商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種比例、各商戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況等。主力消費(fèi)群體挖掘通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和問(wèn)卷調(diào)查，明晰項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體，把握項(xiàng)目的主要服務(wù)對(duì)象。以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)。輻射消費(fèi)群：商圈半徑
2、5-10公里范圍。香港經(jīng)驗(yàn)借鑒：20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意，這一原則被稱(chēng)為香港購(gòu)物中心二八原則。項(xiàng)目自身分析競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)挖掘和主力消費(fèi)群體挖掘基本可以確定出項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)。此時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，分析項(xiàng)目所處位置、地形條件、規(guī)模等，可對(duì)可選業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，定位出最適合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)定位工作步驟業(yè)態(tài)規(guī)劃可依據(jù)項(xiàng)目的自身體量面積，參考項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的情況，針對(duì)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積作出預(yù)估。業(yè)態(tài)規(guī)劃一般規(guī)律業(yè)態(tài)樓層分布規(guī)律：縱觀我國(guó)的許多商業(yè)項(xiàng)目，它們的商業(yè)布局都驚人地相似，如負(fù)一層是超市、第一層化妝品、珠寶；二層女裝，休閑裝
3、；三層男裝；四層娛樂(lè)電玩；五層美食等業(yè)態(tài)比重分配規(guī)律：目前常用的規(guī)劃黃金比例，即一個(gè)購(gòu)物中心大型的商業(yè)成功的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)中購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的面積比為52：18：30。業(yè)態(tài)規(guī)劃需考慮的六個(gè)微觀因素租金水平面積要求業(yè)種聚客能力人流動(dòng)線輔助功能區(qū)需求工程技術(shù)條件業(yè)態(tài)規(guī)劃需考慮的微觀因素之一：租金水平不同業(yè)種商戶(hù)的租金承受力各有差異。購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮不同業(yè)種商戶(hù)的租金承受能力，從而進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以達(dá)到租金收益的最大化。例如在購(gòu)物中心規(guī)劃中，餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃大多往高層進(jìn)行設(shè)置。將較多的小餐飲商家往高層放置，除了考慮到可以將人流往上帶動(dòng)牽引外，還有一個(gè)重要的因
4、素就是租金價(jià)格因素。一般而言，中式餐飲相對(duì)于服飾品牌旗艦等其他業(yè)態(tài)，整體可以承受的租金價(jià)格水平較低。而在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目里，首層的租金水平往往較高。租金測(cè)算的結(jié)果往往顯示出普通的小餐飲是無(wú)法承受較低樓層的租金價(jià)格的。所以它們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)不宜放置在較低的樓層。業(yè)態(tài)規(guī)劃需考慮的微觀因素之二：面積要求面積要求是業(yè)態(tài)規(guī)劃的一個(gè)重要內(nèi)部考慮因素。不同商家需要的面積不同，在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)就應(yīng)充分考慮不同商家的經(jīng)營(yíng)面積要求的差異。如果規(guī)劃的面積太大，不適合引進(jìn)商家的特定經(jīng)營(yíng)，則是一種資源的浪費(fèi)；如果規(guī)劃的面積太小，則不適合相應(yīng)商家的要求，也會(huì)對(duì)招商造成阻礙。例如麥當(dāng)勞和肯德基，其
5、經(jīng)營(yíng)所需要的面積一般不需要超過(guò)500㎡。再如沃爾瑪超市，其面積約20000-30000平方米(不含停車(chē)場(chǎng))，每一單層租賃面積至少8000平方米，至多租賃3個(gè)樓層。了解不同商家的面積要求，有利于解決主力商家所需要的面積太大或太小的問(wèn)題，又可以增加項(xiàng)目整體的可售面積，增加商業(yè)項(xiàng)目的整體利潤(rùn)。比如在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)可以將超過(guò)主力店面積要求的部分進(jìn)行分割，使之形成一些獨(dú)立的店面，而且由此分割出來(lái)的店面緊鄰主力店，可以分享其巨大人流量，店面的價(jià)值自然非同尋常。業(yè)態(tài)規(guī)劃需考慮的微觀因素之三：工程技術(shù)條件在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，還要考慮所要引進(jìn)商家其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有何特殊的工程技術(shù)要求，是否適合
6、在本項(xiàng)目建筑樓層內(nèi)經(jīng)營(yíng)。層高、柱距、結(jié)構(gòu)負(fù)荷、電氣、給水、排水、排煙、消防等方面都是業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮到的工程技術(shù)條件。業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)綜合考慮各業(yè)種的工程技術(shù)條件，對(duì)于工程建設(shè)有著實(shí)際的指導(dǎo)意義。比如沃爾瑪超市，其層高要求就是保證商場(chǎng)內(nèi)無(wú)吊頂區(qū)域燈具底標(biāo)高不低于3.7m，甲方所有管線(含支架、風(fēng)口)的底標(biāo)高不應(yīng)低于4.0m；結(jié)構(gòu)負(fù)荷方面，鮮食樓層：1000kg/㎡，非食品樓層：700kg/㎡。 再比如規(guī)劃影院業(yè)態(tài)的時(shí)候，一般電影院的層高都要求在8-9米之間。而普通電影院的層高也要求有8米。如果項(xiàng)目本身在建筑上不具備這樣的層高條件，那么在業(yè)態(tài)規(guī)劃中是不合適設(shè)置電影院這一
7、業(yè)態(tài)的。在其他業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，餐飲類(lèi)的業(yè)態(tài)商家在規(guī)劃引進(jìn)時(shí)還要考慮其供水、供氣、供電瓦數(shù)等是否合適；建筑類(lèi)的商家規(guī)劃引進(jìn)，要考慮到其本身的承重要求是否與項(xiàng)目本身建筑相適應(yīng)等等。業(yè)態(tài)規(guī)劃需考慮的微觀因素之四：業(yè)種聚客能力聚客能力強(qiáng)的商店對(duì)購(gòu)物中心的貢獻(xiàn)，不僅僅局限于單店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好，更重要的是它們會(huì)吸引周邊商店的人流，形成整體良好的經(jīng)營(yíng)效果。一旦經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)效果開(kāi)始顯現(xiàn)，成群的知名廠商必定想辦法爭(zhēng)取成為該購(gòu)物中心的一員。所以在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要充分考慮不同業(yè)種的聚客能力，使各業(yè)種之間形成良性的互補(bǔ)。我們通常認(rèn)為，大主力店具有較強(qiáng)的聚客能力。比如大型超市、大型百貨、美食廣
8、場(chǎng)等。但不同的主力店其聚
