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《青島新華錦御海灣地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、謹(jǐn)呈：新華錦置業(yè)集團(tuán)淳靜海灣·珍稀多層『新華錦·御海灣』營(yíng)銷策劃報(bào)告青島魯創(chuàng)智業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司二零零七年七月出品目錄序言第一部分、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研分析第二部分、項(xiàng)目SWOT分析及強(qiáng)賣點(diǎn)提煉第三部分、項(xiàng)目定位第四部分、整合營(yíng)銷推廣第五部分、媒體及廣告策略第六部分、銷售分期及階段性推廣銷售策略序言本策劃報(bào)告是在市場(chǎng)調(diào)研及分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的自身質(zhì)素，提出有針對(duì)性的項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣的核心策略，旨在通過整合資源，強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，消除或轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)體系及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并作為發(fā)展商優(yōu)化項(xiàng)目綜合質(zhì)素的參考意見
2、?！静邉澴谥肌吭谳^大的市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)壓力下確保成功銷售，盡可能提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值并促進(jìn)開發(fā)商新華錦置業(yè)集團(tuán)公司品牌形象的塑造和提升。【策劃目標(biāo)】分析項(xiàng)目擁有的各類資源、面臨的主要困難和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過深入的調(diào)研分析和創(chuàng)新的策劃立意、發(fā)掘出市場(chǎng)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，借助產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和一定的社會(huì)效益、環(huán)境利益。青島魯創(chuàng)智業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司二零零七年七月【第一部分、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研分析】一、入市環(huán)境分析一）重點(diǎn)把握薛家島-長(zhǎng)江東路區(qū)域樓市版塊；關(guān)鍵詞：樓盤品質(zhì)近2年得到大幅提升，升值潛力大；消費(fèi)者逐漸認(rèn)可本區(qū)域，并開始轉(zhuǎn)向作為居住置業(yè)目
3、的；區(qū)域在售樓盤及未來上市項(xiàng)目以高層一統(tǒng)天下，多層成為稀缺；區(qū)域內(nèi)樓市以中小戶型作為主打點(diǎn)，以面積來控制總價(jià)；區(qū)域內(nèi)目前在售的高層價(jià)位上升空間較大。代表樓盤：錦繡前程＊區(qū)域隨著整個(gè)薛家島示范住宅區(qū)的建設(shè)，特別是錦繡前程、集力景豪、黃金海岸目前在售樓盤的宣傳造勢(shì)已經(jīng)獲得消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可，樓盤品質(zhì)近2年得到大幅提升，樓市形象大幅提升；＊區(qū)域主力戶型以中小戶型為主，以錦繡前程為例：1號(hào)樓40-70㎡套一套二戶型、三梯十戶；3、4號(hào)樓2梯4戶套二80-105㎡套三125-130㎡，早期5300元/平米的起價(jià)，目前均價(jià)達(dá)到6300元/平米；＊區(qū)域樓市版塊具
4、有優(yōu)越的環(huán)境、景觀、交通優(yōu)勢(shì)，有安子碼頭，黃島旅游汽車站、長(zhǎng)江路、濱海大道等，隨著青黃海底隧道的興建和開通，本板塊升值潛力巨大，2007年及未來幾年此區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)區(qū)又一熱點(diǎn)地帶；＊與區(qū)域功能相對(duì)應(yīng)，該區(qū)住宅項(xiàng)目前期主要以“旅游度假”、“休閑享受”和“投資升值”為基本定位，但隨著奧運(yùn)臨近、青島主城區(qū)房?jī)r(jià)高漲、海底隧道和濱海大道的貫通及北海船廠、鳳凰島旅游度假區(qū)的建成以及北京電影學(xué)院青島創(chuàng)意媒體學(xué)院一期的竣工，演藝中心，中國(guó)電影演員之家，中國(guó)音樂學(xué)院，國(guó)際音樂學(xué)院等項(xiàng)目的積極推進(jìn)建設(shè)，本區(qū)域?qū)?huì)成為其在開發(fā)區(qū)上班的及未來青島中產(chǎn)階層居住的首選區(qū)域；＊自
5、2005年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施后，項(xiàng)目所屬區(qū)域板塊所囤積的土地必將在2007年、2008年爆發(fā)，其新開工項(xiàng)目相對(duì)集中，以高層為主、供應(yīng)量放大；＊來自板塊內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)的沖擊也不少，早期的石雀小筑、海韻嘉園及其他項(xiàng)目由于投資客戶相對(duì)較多，空置率一直居高不下。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，很多投資客戶欲出手其房產(chǎn)，使得二手市場(chǎng)供應(yīng)量大大增長(zhǎng)；二）密切關(guān)注濱海大道-唐島灣-長(zhǎng)江路熱點(diǎn)版塊樓市走勢(shì)；關(guān)鍵詞：資源優(yōu)勢(shì)明顯優(yōu)越，集中放量；集聚相當(dāng)部分開發(fā)區(qū)本地高端消費(fèi)群體；以高層為主，多層亦為稀缺；消費(fèi)者置業(yè)本區(qū)域熱情高漲，多為享受型客戶；區(qū)域內(nèi)樓市以中大戶型為主
6、；價(jià)格明顯高于我們項(xiàng)目區(qū)域版塊，均價(jià)在6300-6700元/平米；代表樓盤：澤潤(rùn)·幸福城＊2007年開發(fā)區(qū)唐島灣區(qū)域板塊是一個(gè)相對(duì)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，其區(qū)域樓盤品質(zhì)都相對(duì)較高，區(qū)域內(nèi)在售樓盤和即將開發(fā)樓盤多數(shù)由青市知名企業(yè)投資興建，開發(fā)理念超前，產(chǎn)品品質(zhì)較高；＊區(qū)域板塊聯(lián)合造勢(shì)基本形成，澤潤(rùn)、千禧、天泰、瑞源、亞星等品牌房產(chǎn)商更加注重樓盤開發(fā)的綜合實(shí)力的提升，無論是項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建材設(shè)備等硬件設(shè)施還是在生活配套、管理服務(wù)、品牌建設(shè)等軟件均向品質(zhì)地產(chǎn)時(shí)代邁進(jìn)；＊區(qū)域內(nèi)為開發(fā)區(qū)高層住宅的主要聚集地，區(qū)域內(nèi)高檔次樓盤吸引了諸多外地及外籍客戶。＊2006年
7、、2007年上市的項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)從很大程度上來分流部分來開發(fā)區(qū)置業(yè)的需求群體；三）區(qū)域地緣因素示意：二、主要競(jìng)爭(zhēng)類比個(gè)案調(diào)研匯總分類錦繡前城海灣新城山海景園風(fēng)和日麗隆基家園基寓澤潤(rùn)幸福城達(dá)利廣場(chǎng)開發(fā)商福瀛房地產(chǎn)中南置業(yè)金泉源地產(chǎn)康大地產(chǎn)榮祥地產(chǎn)亞星置業(yè)魯澤置業(yè)上實(shí)地產(chǎn)規(guī)模5.7萬㎡12.5萬㎡4.5萬㎡32萬㎡4.5萬㎡1.5萬㎡5.7萬㎡12萬㎡類型高層高層高層高層、聯(lián)排、多層高層高層高層高層區(qū)位景觀長(zhǎng)江路/海景濱海大道/海景太行山路濱海大道/海景長(zhǎng)江路/海景長(zhǎng)江路/海景長(zhǎng)江路/海景香江路均價(jià)6250640063005500560060005780起價(jià)
8、7500（含精裝）三、區(qū)域二手房多層住宅市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)研1、位于開發(fā)區(qū)武夷山路380號(hào)金視點(diǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：碧?；?/p>
