[精選]營(yíng)銷(xiāo)策略專(zhuān)案.pptx

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1、營(yíng)銷(xiāo)策略專(zhuān)案2007年9月12號(hào)思路的形成源自對(duì)項(xiàng)目的深度思考，對(duì)項(xiàng)目層層剖析，知微見(jiàn)箸，實(shí)現(xiàn)未動(dòng)而先行！市場(chǎng)——大發(fā)展下的樓市背景07伊寧多層樓市導(dǎo)航品牌資源樓盤(pán)營(yíng)建白楊麗景經(jīng)典花園后推出的第一個(gè)樓盤(pán)，借助經(jīng)典花園的市場(chǎng)口碑和良好的地段，贏(yíng)得了一定市場(chǎng)。地段價(jià)值樓盤(pán)上海城位于伊寧主干道解放西路中心路段，克服之前市場(chǎng)負(fù)面影響，成為熱銷(xiāo)樓盤(pán)之一。品質(zhì)資源樓盤(pán)怡安都市田園開(kāi)發(fā)商大力的景觀(guān)打造，以及通過(guò)去年與今年對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)營(yíng)造，受到市場(chǎng)追捧。規(guī)模資源樓盤(pán)江南春城外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)過(guò)兩年的掙扎，守得云開(kāi)見(jiàn)月明，以較大的社區(qū)規(guī)模，穩(wěn)步去化。仁和蘋(píng)果社區(qū)號(hào)稱(chēng)30萬(wàn)平方米的蘋(píng)果生活樂(lè)土，大規(guī)

2、模和仁和房產(chǎn)在開(kāi)發(fā)區(qū)的影響力，一直是該樓盤(pán)成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵。07伊寧多層樓市導(dǎo)航價(jià)格導(dǎo)向樓盤(pán)鉆石花苑邊緣地段，但一投入市場(chǎng)就以低于其它樓盤(pán)300元/平方米的價(jià)格宣傳，引起了廣泛關(guān)注度。民怡新居以低價(jià)位、小戶(hù)型，緩步銷(xiāo)售。樓市機(jī)會(huì)樓盤(pán)天合康城、榮華苑在地段、價(jià)格、品質(zhì)和品牌方面均沒(méi)有大的引導(dǎo)力，市場(chǎng)火爆是生存機(jī)會(huì)。07伊寧多層樓市導(dǎo)航項(xiàng)目名稱(chēng)地址開(kāi)發(fā)棟數(shù)套數(shù)主力戶(hù)型預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上海城（黃埔苑）新客運(yùn)站旁16棟600多套戶(hù)型齊全3樓2300以上天合康城二期黎光街8棟+去年8棟600多套78平米、83平米、102平米3樓1870元仁和蘋(píng)果社區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)安徽路與福州路交叉處6棟312套戶(hù)型齊全3

3、樓1660-1930多仁和蘋(píng)果社區(qū)（南區(qū)）開(kāi)發(fā)區(qū)安徽路與福州路交叉處25棟1000多套戶(hù)型齊全未定榮華苑小區(qū)后天山后街4棟300套戶(hù)型齊全3樓1860-1920元江南春城開(kāi)發(fā)區(qū)三中對(duì)面9棟300套左右戶(hù)型齊全3樓1890元鉆石花苑218國(guó)道8棟400多套戶(hù)型齊全3樓1600都市田園飛機(jī)場(chǎng)路20多棟700多套戶(hù)型齊全3樓1946白楊麗景體育場(chǎng)20多棟600多套戶(hù)型齊全3樓2400多元民怡新居勝利街舊貨市場(chǎng)12棟400套戶(hù)型齊全3樓1800元伊寧多層市場(chǎng)列表多層住宅行情播報(bào)：全民地產(chǎn)大勢(shì)看好規(guī)模：70萬(wàn)平方米左右，項(xiàng)目分布于伊寧的各個(gè)區(qū)域，四面開(kāi)花價(jià)格：跳躍式增長(zhǎng)，2006年下半年

4、1450元市場(chǎng)均價(jià)，2007年8月1750元左右。去化速度：各房產(chǎn)公司都保持良好銷(xiāo)售，呈現(xiàn)平穩(wěn)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。產(chǎn)品：產(chǎn)品類(lèi)型單一，缺乏新型產(chǎn)品；普通住宅產(chǎn)品劇增，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少。目前市場(chǎng)僅有四個(gè)高層樓盤(pán),都占據(jù)了絕佳的地段！（高層住宅區(qū)位圖）高層市場(chǎng)看點(diǎn)分析一下市場(chǎng)上的高層,看看他們的主張是什么?華東·百盛總建筑面積：23611.4平方米銷(xiāo)售均價(jià)：2466元/平方米銷(xiāo)售率：住宅已認(rèn)籌95%面積范圍：104.59——204.59平米戶(hù)數(shù)：104戶(hù)綜合分析：1、利多：具有非常好的地段，生活機(jī)能配套齊全、交通便捷。2、利空：環(huán)境嘈雜，并不適宜人居。3、市中心絕佳的地段掩蓋了其弱點(diǎn)，博得了客戶(hù)認(rèn)

5、同。主推廣語(yǔ)：中央商圈，榮耀府邸營(yíng)建·望景華庭總建筑面積:43000平方米銷(xiāo)售均價(jià):2500元/平方米銷(xiāo)售率:50%面積范圍:160平方米左右戶(hù)數(shù):234戶(hù)綜合分析:1、利多：位于伊寧市主干道解放西路，優(yōu)勢(shì)地段、交通便捷生活配套齊全。2、利空：位置臨街，噪音污染嚴(yán)重，缺乏住宅應(yīng)有的舒適環(huán)境。3、伊寧市的第一座高層住宅，但由于市場(chǎng)對(duì)于高層住宅的認(rèn)同感銷(xiāo)售狀況一般。主推廣語(yǔ)：砥柱城市中流，遠(yuǎn)見(jiàn)伊寧未來(lái)白銀谷總建筑面積:平方米銷(xiāo)售均價(jià):2400元/平方米銷(xiāo)售率:98%面積范圍:139.79，202.86平方米戶(hù)數(shù):44套綜合分析：1、利多：位于青年街商圈，住宅資源貧乏，屬于稀缺地段。

6、2、利空：環(huán)境嘈雜，影響居住品質(zhì)。3、市場(chǎng)空白點(diǎn)和學(xué)區(qū)成為住宅銷(xiāo)售的關(guān)鍵。主推廣語(yǔ)：雙子星座,幸運(yùn)星宿46尊我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其營(yíng)銷(xiāo)推廣分析的結(jié)論是：伊寧市的高層，大都占據(jù)了良好的地緣優(yōu)勢(shì)伊寧市的高層，目前的價(jià)格在2400元——2600元伊寧市的高層，大都保持中庸的特點(diǎn)伊寧市的高層，在市場(chǎng)空白的機(jī)遇與客戶(hù)認(rèn)同的挑戰(zhàn)中徘徊伊寧市的高層，在標(biāo)榜高居住品質(zhì)的同時(shí)，都忽略了高檔住宅最本質(zhì)的特點(diǎn)——良好的居住環(huán)境。那么直面現(xiàn)狀，我們的突破口在哪里？多層樓盤(pán)的同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而高端市場(chǎng)產(chǎn)品貧乏；城中心優(yōu)質(zhì)地段稀缺，為高層市場(chǎng)預(yù)留空間；地價(jià)高，房?jī)r(jià)漲，為保證利潤(rùn)空間，高層是首選；小部分追求生

7、活品質(zhì)的客戶(hù)，呼喚高檔住宅小結(jié)與思考：伊寧高層樓市剖析啟示：強(qiáng)勢(shì)資源者贏(yíng)強(qiáng)勢(shì)資源集大成者大贏(yíng)！產(chǎn)品——了解并完善自己，與認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同樣重要！項(xiàng)目SWOTS：地塊環(huán)境：地塊平整、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、鬧中取靜，適宜做高端物業(yè)。地段：緊鄰主干道解放西路，交通便利。學(xué)區(qū)：有三中、二十四小等優(yōu)質(zhì)教育源。升值潛力：位于開(kāi)發(fā)區(qū)前瞻性區(qū)域，商務(wù)公園就在對(duì)面,升值潛力巨大。W：周邊生活配套目前不是很齊全。開(kāi)發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)界沒(méi)有顯著影響力。T：市場(chǎng)對(duì)于高層樓盤(pán)的接受程度。項(xiàng)目周邊的多層樓盤(pán)會(huì)分流部分客戶(hù)。O：目前伊寧