仙林寶華地塊投資分析報告

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1、寶華地塊投資分析報告39報告總體結(jié)論1、報告說明本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測采用市場比較法。計算時點為2007年8月。本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。2、總體評價句容寶華得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“江蘇高成”優(yōu)良的品牌資源，

2、本項目具有良好的市場前景。根據(jù)本報告定性、定量分析和風(fēng)險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：A、本項目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型項目。B、本項目開發(fā)低密度住宅為主的項目有較好的市場前景。C、本項目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓蟆?93、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目總計數(shù)量比例占地面積(畝)700畝其中：一期240畝34%二期244畝35%三期216畝31%總建筑面積（m2）466620㎡容積率：1住宅（m2）419958其中：花園洋房242642.452%聯(lián)體別

3、墅130653.628%獨體別墅4666210%商業(yè)及公共配套（m2）4666210%39商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、幼兒園、社區(qū)配套商業(yè)、生活會所等非住宅建筑◆項目總占地面積：700畝，分三期開發(fā)，其中一期240畝，二期244畝，三期216畝?！羧莘e率:1◆建筑密度：22%◆綠化率：55.8%◆車位比例：1：1◆項目開發(fā)周期：4年◆開發(fā)總成本：15.39億元◆每平方米單位成本：3297元/平方米◆項目銷售收入：保守估計：237042.95萬元一般估計：262707.06萬元樂觀估計：288038.16萬元◆總投資

4、利潤率：保守估計：45.38%一般估計：61.12%樂觀估計：76.66%4、結(jié)論與建議本項目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。當(dāng)然本項目也存在一定的風(fēng)險，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當(dāng)?shù)目尚行?。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應(yīng)適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭在2008年上半年開工建設(shè)。39目錄前言：研究結(jié)論一、

5、項目介紹二、宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究三、項目區(qū)位環(huán)境分析四、目標(biāo)客戶群拓展建議五、項目建議六、項目投資估算及資金籌措計劃七、財務(wù)分析及財務(wù)評價八、項目綜合經(jīng)濟評價與建議結(jié)束語：有關(guān)說明及建議39第一章項目介紹一、項目背景及地塊現(xiàn)狀1、項目背景A、寶華鎮(zhèn)位于句容市西北部,西距南京23公里,東至鎮(zhèn)江35公里，南至句容市區(qū)30公里，北至長江龍?zhí)陡?公里，312國道、337省道、滬寧鐵路穿境而過B、寶華山境內(nèi)有享譽東南亞的佛教名寺——寶華山隆昌寺及寶華山國家森林公園，生態(tài)完好，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，文化底蘊深厚。C、政府計劃結(jié)合寶華鎮(zhèn)

6、獨特的景觀文化資源，學(xué)習(xí)邊城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，同時利用與湯山鎮(zhèn)、與南京接壤的地理位置，大力發(fā)展地區(qū)度假休閑型房地產(chǎn)業(yè)，在未來的幾年內(nèi)，合理發(fā)掘出寶華山及附近的地塊，打造出一塊南京及周邊城市高端人群的養(yǎng)生休閑的生活勝地。D、南京湯山鎮(zhèn)由于其獨特的溫泉資源，使其成為一個全國知名的旅游勝地。隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，帶動了地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展興旺。近幾年，隨著東湖麗島、城開湯山公館等高端項目的開發(fā)，其也成為了南京乃至周邊都比較有名氣的養(yǎng)生休閑居所，吸引著來自城市中的高端人群在此購置第二居所。E、仙林新市區(qū)，南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至

7、繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80平方公里。是南京總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。F、寶華鎮(zhèn)加快推進仙林大道、自來水、天然氣建設(shè)步伐，確保年內(nèi)實現(xiàn)與南京的無縫對接。盡快打通貫穿南北交通的南北通路。G、寶華鎮(zhèn)中的房產(chǎn)大部分都規(guī)劃在仙林板塊中。39392、寶華鎮(zhèn)與周邊城鎮(zhèn)的關(guān)系A(chǔ)、寶華鎮(zhèn)與南京的關(guān)系：寶華鎮(zhèn)屬于南京都市圈,到南京CBD中心大概1小時車程B、寶華鎮(zhèn)與仙林的關(guān)系：寶華鎮(zhèn)在仙林規(guī)劃圈內(nèi)C、寶華鎮(zhèn)與湯山的關(guān)系：寶華鎮(zhèn)距離湯

8、山10公里路程3、地塊現(xiàn)狀項目地塊位于寶華鎮(zhèn)，總占地700畝。地塊南臨仙林大道東延線，東側(cè)與湯龍公路為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。項目地塊被青山綠水環(huán)抱。700畝土地，遍地都是青青的草，燦爛的花；遙望如黛青山；地塊中間又有一汪清澈的池水緩緩流動。本地塊完全納入群山環(huán)繞、樹木青翠、流水潺潺的寶華山