商業(yè)地產(chǎn)策劃方案-商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文-

《商業(yè)地產(chǎn)策劃方案-商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文-》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案—商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案-商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文商業(yè)地產(chǎn)～顧名思義指的就是商業(yè)用途的地產(chǎn)～主要區(qū)別于以居住為主的住宅房地產(chǎn)。下面是出國(guó)留學(xué)網(wǎng)為大家提供的商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文～歡迎閱讀.商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（一）一、商業(yè)地產(chǎn)分類（一)、按存在形式分商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服觀務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公設(shè)用用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。等（二)、按產(chǎn)權(quán)形式分式1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是和發(fā)展發(fā)商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題~購(gòu)買者擁積有一定面積的有產(chǎn)權(quán)~但具體商鋪位臵一般不明確。體在此條件下套現(xiàn)是第一在位的～只能以市場(chǎng)需要做策的略性引導(dǎo)～運(yùn)用返租方式略是有效是的。(此種形式在北京、上海、成都等城市北已禁止使用~深已圳還有部分存在分）2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪商獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間~有注重項(xiàng)目入注/29市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值~開發(fā)商一況般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)般

1保留~該類型的商鋪需要依靠～一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較一為成為熟的物流環(huán)境~在此基礎(chǔ)上~對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)基業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)業(yè)環(huán)境~經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)～從軟硬環(huán)檔境兩方面入手～提高項(xiàng)境目的市場(chǎng)認(rèn)知度～從而提升的項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前項(xiàng)景～吸景引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。共二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況商（一)）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展～人們消費(fèi)水平的不斷展提高～提以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)售2016年12月111日徹底對(duì)外開放~中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來商越多國(guó)際商家的關(guān)注～尋越找適找合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目～成為眾多國(guó)內(nèi)外產(chǎn)商家擴(kuò)張規(guī)商模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。的2016年～商鋪的需求將會(huì)有大幅～增增加～同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格業(yè)～物業(yè)結(jié)構(gòu)~適用性好、位臵優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧臵對(duì)象。對(duì)（二）、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性式由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)動(dòng)、步行街這類形象工、程～以及一些開發(fā)商盲目興建以的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等的問題問逐步暴露出來~一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不不符合商業(yè)地產(chǎn)符運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)~中小投項(xiàng)資者投訴可能成為一個(gè)資新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地?zé)岙a(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到產(chǎn)商業(yè)地商/29產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上～單搞開發(fā)的地廠商今上后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)后越來越弱?；蛘哒f是市場(chǎng)上需要專.業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司～業(yè)以以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。.（三）、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索待上世紀(jì)90年代后期開始～商鋪投資年逐漸成為國(guó)內(nèi)房地逐

2產(chǎn)的投資熱點(diǎn)～業(yè)內(nèi)還有人稱資20160年是“商鋪年”.通過通高價(jià)出售商鋪～開發(fā)商既可以迅速回收資金～商同時(shí)也將項(xiàng)目同的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者分身上.但一度深受青睞身的產(chǎn)權(quán)商鋪~也使得不少開產(chǎn)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡發(fā)如人意如的苦惱中。商業(yè)地產(chǎn)策劃方案地（二）活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開業(yè)造勢(shì)動(dòng)～引起話題～吸引大家的～眼眼球～增加商場(chǎng)知名度。活動(dòng)主題：開業(yè)盛典活動(dòng)時(shí)間:動(dòng)2016年4月292日活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)活動(dòng)形式：新啟動(dòng)儀式和舞啟臺(tái)表演活動(dòng)亮點(diǎn):邀請(qǐng)海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)動(dòng)導(dǎo)、當(dāng)紅明星黃宗導(dǎo)澤～廣州澤電視臺(tái)著名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)任主持人活動(dòng)內(nèi)容：?jiǎn)?dòng)儀式（(上午）/291)迎賓2）2領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動(dòng)儀式~區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)啟領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái)～魚同水共注入鏤空透注明江南新地中.4)舞臺(tái)表演臺(tái)、明星演唱、明星與現(xiàn)場(chǎng)觀眾互動(dòng)互、運(yùn)動(dòng)服裝秀、女子鼓樂表演表、街舞—雙截棍棍、休閑服裝秀、、魔術(shù)、眼鏡秀、品牌棒！約翰表演飛面團(tuán)表、數(shù)碼產(chǎn)品秀品、熱舞負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員人活動(dòng)宣傳:

31～地鐵廣告鐵(地鐵二號(hào)線)22～報(bào)紙廣告3～電臺(tái)廣電告（略)4～公車廣告公（略)小結(jié):活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo)、活明星讓出國(guó)留學(xué)網(wǎng)商業(yè)明街迅速的占據(jù)了迅4月30日廣廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版重面.五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道～使得強(qiáng)江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。一商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(三)隨著【龍騰盛世】項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行～住宅的銷程售進(jìn)售入尾聲.【盛世商城】的行銷和招商開始進(jìn)入】了實(shí)際的操作了階段.【盛世商城】的行銷和招商盛工作～我司有以下兩點(diǎn)考工慮:慮一、基以品牌主力店、大賣場(chǎng)整體租賃～力而后再分割而/29成小產(chǎn)權(quán)商鋪帶租賃合同出售。此種方帶式有以下幾個(gè)問題需式要探討：討1、品牌主力店、大賣場(chǎng)的向外擴(kuò)展~店都有周密的計(jì)都劃安排。位于某某的【盛世商城】是于否在品牌主力店、大賣否場(chǎng)的向外擴(kuò)展的計(jì)劃區(qū)域和的計(jì)劃時(shí)間之中計(jì)；【盛世商城】的城面積、地理位臵、商場(chǎng)規(guī)劃等要素是否符合商品牌主力店、大品賣場(chǎng)的要求。這些是【盛世商城】求招商成功的關(guān)鍵點(diǎn)。招2、、品牌主力店、大賣場(chǎng)整體租賃的租金是否符場(chǎng)合支合撐貴公司對(duì)銷售價(jià)格和銷售率的預(yù)期和；品牌主力店、大賣場(chǎng)力整體租賃的租金水平一般都較低～按租照商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率照

4一般在般8%以上。較低的租金水平恐怕很難支撐較高金的銷售價(jià)的格和較高的銷售率~貴公司的整體收益就率會(huì)受到較大的影會(huì)響。3、、當(dāng)然~品牌主力店、大賣場(chǎng)由于租期較長(zhǎng)～品大牌效牌應(yīng)明顯～對(duì)銷售率和銷售價(jià)格也有一定的提升銷作用。作二、基以主題概念的精品店中店商場(chǎng)題～整個(gè)商場(chǎng)分割~成小產(chǎn)權(quán)商鋪～采取一定回報(bào)率～商一定時(shí)間段的返租或不返一租租的形式銷售商鋪。此種方式有以下幾個(gè)問題需要方探探討：1、主題概念的精品店中店商場(chǎng)的市場(chǎng)的定位甚為關(guān)鍵。定定位的準(zhǔn)確~關(guān)系到商場(chǎng)的銷售率確和銷售價(jià)格。和2、主題概念的精品店中店商場(chǎng)題也需要物業(yè)性質(zhì)的商場(chǎng)也管理公司進(jìn)行管理。商場(chǎng)管理理公司由誰(shuí)為主體組建～理關(guān)系到關(guān)/29商場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)的好壞。好3、主題概念的精品店中店商場(chǎng)需要銷的售和招商齊頭并售進(jìn)～需要行之有效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)營(yíng)行銷方案及強(qiáng)有力的執(zhí)行力銷來來保證銷售.4、主題概念的精品店中店商場(chǎng)題如果市場(chǎng)操作良好～能如實(shí)現(xiàn)較好的銷售率及較理想現(xiàn)的銷售價(jià)格～貴公司的整的體收益體也較理想?！臼⑹郎坛恰康男袖N和招商工世作就以上兩點(diǎn)來開展和實(shí)作施施。第一部分品牌主力店、大賣場(chǎng)的招商力一、、目標(biāo)客戶

51、家電類全國(guó)品牌連鎖店電））蘇寧電器連鎖集團(tuán)：蘇寧電器連鎖集團(tuán)始創(chuàng)：于于1990年～歷經(jīng)十余年的努力拼搏～蘇寧已發(fā)年展成為年銷售規(guī)模展120多多億、上繳稅收過4億元、員工、2萬(wàn)余名、連鎖企業(yè)遍及全國(guó)業(yè)24個(gè)省市地區(qū)的大型零售連鎖企業(yè)集區(qū)團(tuán)。先后獲得中國(guó)最具團(tuán)影響力十大企業(yè)之一、全國(guó)響民營(yíng)企業(yè)民8強(qiáng)、全國(guó)連鎖企業(yè)企7強(qiáng)、中國(guó)商業(yè)企業(yè)名牌企業(yè)、江蘇省著名服名務(wù)商標(biāo)等殊榮。務(wù)----自自1995年起~蘇寧率先在中國(guó)家電流通領(lǐng)域嘗先試連鎖試經(jīng)營(yíng)的模式.在江蘇省內(nèi)及北京、上海、廣蘇州、重慶、天津、州成都、合肥、杭州、西安、深圳合等地以直營(yíng)和特許形式建等立立了數(shù)百家連鎖店。/29))永樂蘇寧電器連鎖集團(tuán)：團(tuán)2、類全國(guó)品牌連鎖店品)賽博數(shù)碼廣場(chǎng)：賽博數(shù)碼廣博場(chǎng)~旨在建立全國(guó)最大場(chǎng)的33增值服務(wù)渠道~拓展全國(guó)連鎖賣場(chǎng)達(dá)全500家～以緊密的～網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)各大中級(jí)城市。成為全國(guó)各最有價(jià)值的行銷服務(wù)最平臺(tái)~為國(guó)內(nèi)外合作伙伴提供~在中國(guó)市場(chǎng)內(nèi)的最有效服在務(wù)平務(wù)臺(tái).賽博數(shù)碼廣場(chǎng)～擁有全國(guó)最大的場(chǎng)3會(huì)員組織～其中時(shí)會(huì)常積極參與活動(dòng)的會(huì)員～超過參50000萬(wàn)名以上.)百腦匯：于1998年成立～至今”百腦匯？”已成為年

6中國(guó)電腦大賣場(chǎng)第一品牌～國(guó)百腦匯資訊廣場(chǎng)致力于經(jīng)百營(yíng)信息營(yíng)產(chǎn)品~服務(wù)流通事業(yè)～縮短產(chǎn)品銷售通路～業(yè)提供最新資訊～提為商家和消費(fèi)者之間建立最短通路消?，F(xiàn)在在上海、成都、南。京京擁有4家大型資訊賣場(chǎng)～計(jì)劃～2016年前在全國(guó)主要城市國(guó)開設(shè)25家連鎖資訊大賣場(chǎng).百腦匯資鎖訊廣場(chǎng)是藍(lán)天電腦集訊團(tuán)目前在中國(guó)大陸地區(qū)最大的前投資項(xiàng)目～藍(lán)天電腦集團(tuán)投系股系票上市公司~一向以高科技發(fā)展為經(jīng)營(yíng)方針～高生產(chǎn)專業(yè)筆記生本及相關(guān)產(chǎn)品之開發(fā)、制造、銷售、品產(chǎn)品覆蓋歐、美、亞三產(chǎn)洲五十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)～名五列臺(tái)灣前列50強(qiáng)知名企業(yè)～并排～名臺(tái)灣最佳營(yíng)運(yùn)績(jī)效企業(yè)～為一發(fā)展空間廣效闊～經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的闊公司目前~中國(guó)的零售業(yè)中～~大賣場(chǎng)是其主要的渠道終大端～端這一由百腦匯率先開拓的產(chǎn)品銷售形式～拓涵蓋了售前產(chǎn)品培涵訓(xùn)～自由購(gòu)買～方便維修和在賣由場(chǎng)中休閑娛樂的購(gòu)買全過場(chǎng)程。程/293、大賣場(chǎng)類品牌連鎖店牌)好又多量販店:好又多是一家多大型的流通業(yè)量販型大臺(tái)資企業(yè)～主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品有：企零售日用百貨、日用雜品零、針、紡織品、五金交電、照像器材、儀表儀器、工照藝美術(shù)品、精藝品、精細(xì)化工產(chǎn)品、音像制品、副食工品、糧油制品、冷凍食品品、干貨類食品、煙、、酒類、書籍～并提供相關(guān)酒的商務(wù)咨的詢和商務(wù)服務(wù)～配套中西快餐、電子游戲機(jī)娛樂務(wù)、食品游加工及銷售等。好又多百貨商及業(yè)廣場(chǎng)有限公司自業(yè)97年88月開設(shè)首家店——廣州天河店以來廣，又陸續(xù)在全國(guó)各地開續(xù)

7設(shè)五十幾家新店家，至今在廣州、番禺、深圳、成都、禺昆明、明綿陽(yáng)、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州福、杭州、上海、等城市均已開設(shè)分店開，并以成倍的數(shù)量在增長(zhǎng)數(shù))力量）屈臣氏）家樂福家4、百貨類品牌連鎖店牌）來雅百貨:來雅百貨成立于百19989年3月～由臺(tái)灣正統(tǒng)統(tǒng)管理團(tuán)隊(duì)操盤管理～以全新的經(jīng)營(yíng)理念~科學(xué)的全管理模式～管差異化的經(jīng)營(yíng)特色以及擁有雄厚實(shí)力的特經(jīng)營(yíng)母體等五大優(yōu)經(jīng)勢(shì)～迅速崛起于百貨行業(yè)當(dāng)中。速)新華都:/29)天虹商場(chǎng)：天5、娛樂類品牌連鎖店類）康康柳丁:大唐娛樂事業(yè)發(fā)康展有限公司展)音樂廚房：音樂廚房連鎖餐飲廚管理有限公司管)歡唱:采星歡唱娛樂有限公唱司司第二部分主題概念的精品店中店商場(chǎng)——【的盛世建材城】盛一、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——項(xiàng)中、高檔品牌家居裝中飾城

8本項(xiàng)目位于當(dāng)某某市的中心。從地理位臵這一角中度來度看～目前此地段是繁華地段。因此針對(duì)該項(xiàng)目華進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確進(jìn)的市場(chǎng)定位——高檔品牌家居裝飾城-.并針對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)主.題和商鋪未來的經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)和行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄鳌珡男卸龠M(jìn)而和帶動(dòng)商鋪更好、更有利的銷售。更（一）項(xiàng)目定位的分析項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):1、區(qū)位：本項(xiàng)目位于某某市的城：市商業(yè)中心～南北貫市通~交通便捷.交2）規(guī)劃：是目前當(dāng)某某市域內(nèi)劃～唯一的高檔品牌家居～裝飾市場(chǎng)～并能夠形成很強(qiáng)飾的市場(chǎng)聚集效應(yīng)的；在新舊的消費(fèi)的/29觀念轉(zhuǎn)換上～本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)目注。注3)硬件:項(xiàng)目的面積較合適～有較充足的的停車位。的4）理念：營(yíng)造出與當(dāng)某某市原有:的消費(fèi)觀念不同的高的檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理高念。念5)人氣:本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性目消費(fèi)者和隱性消消費(fèi)者～這些利于未來市場(chǎng)的蓬勃發(fā)些展展6、項(xiàng)目在當(dāng)某某市域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力域夠～形成夠一定的感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者稍和投資者對(duì)本項(xiàng)目和的認(rèn)知度較高～對(duì)商鋪未來的價(jià)度值很期望。值項(xiàng)目劣勢(shì)：

91、對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶來說～本項(xiàng)目的銷售商和租賃和價(jià)格相對(duì)商業(yè)中心區(qū)域以外過高~使這些商區(qū)戶在投資上形成戶一些困難.。2、在地理位臵上～零散的裝飾市場(chǎng)輻射區(qū)域零占市區(qū)大占部分～截?cái)嗔隧?xiàng)目市場(chǎng)的部分終端客戶。目市場(chǎng)機(jī)會(huì)：1)目前～當(dāng)某某市城內(nèi)沒有一個(gè)～完善的高檔品牌家居完裝飾市場(chǎng)～并且一些經(jīng)營(yíng)商戶市規(guī)模較小～分布零散～不規(guī)易形易成市場(chǎng)規(guī)模。2)市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展～在建項(xiàng)目的市蓬場(chǎng)場(chǎng)容量大～而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演～從而形成目了一個(gè)深厚了/29的市場(chǎng)容量。3)現(xiàn)有市場(chǎng)的家居裝飾商品～已有多數(shù)品質(zhì)裝已不能滿已足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。需4）零散的經(jīng)營(yíng)家居裝飾產(chǎn)品~在終端營(yíng)消費(fèi)者心目中定消位為中低檔產(chǎn)品。檔5)對(duì)于家居裝飾的品牌商戶~在租居賃和出售的價(jià)格上賃相對(duì)于周邊的區(qū)域具有很強(qiáng)的合周理性.理6）現(xiàn)在某某市場(chǎng)上的多數(shù)商戶為追隨市性經(jīng)營(yíng)～追隨的性對(duì)象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的為商戶.商

107)現(xiàn)在某某市域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營(yíng)的靈市活性導(dǎo)致商業(yè)的活經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性～商業(yè)氛圍的形成統(tǒng)僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)僅者者自發(fā)形成~商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。率市場(chǎng)威脅：:2）未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè)～對(duì)本項(xiàng)目的潛居在威脅~威在脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。取3)現(xiàn)某某市的一些有影響力的經(jīng)營(yíng)戶~對(duì)于我影們市場(chǎng)們的形成具有一定的沖淡影響。沖4)國(guó)家宏觀政策的調(diào)控對(duì)相關(guān)行宏業(yè)的影響在今后一年業(yè)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的不利對(duì)因素。因(二）定位的優(yōu)勢(shì)勢(shì)、可以使客戶規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)～堅(jiān)定投資信心市～增加銷售～/29熱度。因?yàn)檫@樣定位～可以減少與直接樣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的接觸面。競(jìng)通過市場(chǎng)調(diào)查分析～我們發(fā)現(xiàn)市在周邊的群樓商鋪～都以在滿足滿消費(fèi)者的日常生活需求為突破口.如果本項(xiàng)目求商鋪雷同于它商們~必將增加市場(chǎng)壓力～加劇市場(chǎng)競(jìng)加爭(zhēng)～在這方面～本項(xiàng)目爭(zhēng)明顯處于不利地位顯;、有深厚的市場(chǎng)容量:我們有的這個(gè)定位就目前情況～的某某某的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展~并且?guī)П卷?xiàng)目周邊本在建或在售的樓盤較多~這些樓盤入伙樓后對(duì)家居裝飾的需求后量較大大；

11、目前在某某市集中的家居裝飾材料區(qū)集（城城)相對(duì)較少～且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少～因此牌本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空本間間；、項(xiàng)目現(xiàn)在人氣旺～交通條件十分理想~旺且商鋪前面步且行道空間較大~滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)大的硬件需要的；、為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹立后一個(gè)品牌效應(yīng)～避免了一定位的同質(zhì)化位;、良好的市場(chǎng)操作性：我們這一的定位～是基于詳細(xì)的市定場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來調(diào)的～有良好的前瞻性.同的時(shí)~我時(shí)們?cè)诙ㄎ坏倪^程中～逐漸賦予和加深了它所～包容的內(nèi)涵～并包準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、有促銷準(zhǔn)備活動(dòng)。促(三）目標(biāo)客戶群的定位目根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查～初步把這次銷市售宣傳的對(duì)象定位為隱性售目/29目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。。、隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位本的獨(dú)特性吸的引而來的商戶～主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的~商戶.商、顯性客戶群:可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者：、投資者：1、本區(qū)域的商鋪投資者域;2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)看展前景的其他地區(qū)的投資展者者;、經(jīng)營(yíng)者：1、經(jīng)營(yíng)知名家居裝飾品牌、的加盟者或連鎖店的;2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的、裝飾公司裝;3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營(yíng)者的；

124、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地材區(qū)經(jīng)區(qū)營(yíng)者；二本項(xiàng)目商鋪的銷售方案商本項(xiàng)目商鋪銷售的主要目的是為商盡快回籠資金盡,提高銷售率和銷售價(jià)格率根據(jù)市場(chǎng)分析～銷售方式主要采取分以租代售和直接銷售以兩種方式。方（一)以租代售。.(主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的銷售方式～降低銷其經(jīng)營(yíng)門檻檻）以租代售～就是客戶一開始先付總房款的戶30％0作為購(gòu)房/29定金～并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租開賃合同～租金按市場(chǎng)價(jià)賃計(jì)算~一次性付清一年租金算；；租賃合同期滿后客戶如有意購(gòu)有買此商鋪～則可交納納剩余房款（總房款減去定定金和已交租金）～并與開發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同開；；若客戶無(wú)意購(gòu)買~則向客客戶返還開始交納的購(gòu)房定金.定以租代售這種方式降低了臵業(yè)者門檻~首式付大概付7萬(wàn)元（60＊3900＊=70200）9即可～縮短了銷售周期～即有利于打開市場(chǎng)有形成人氣～帶動(dòng)以后商鋪的銷售～~但是～這種方式不利于發(fā)但展展商資金快速全面的回籠。。根據(jù)我們對(duì)當(dāng)某某市市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)～當(dāng)市某某市商某鋪月租金為20——28元/？不等。從上表看~當(dāng)某某市域內(nèi)的上月租額可以分為月12元/??的低價(jià)段~16-20元元/？的中價(jià)段～24—282元/?的高價(jià)段。雖然然16—20元/?占主體部分～但考慮到每個(gè)物體業(yè)本身存在業(yè)的缺陷、租期長(zhǎng)短、業(yè)主和顧客的關(guān)系長(zhǎng)等外部因素~這部分等

13價(jià)位相對(duì)有些保守。本項(xiàng)目的相商鋪屬于新建市場(chǎng)～配套商設(shè)施設(shè)完善~故取中段價(jià)位的均價(jià)的18元/?和高價(jià)段段的均價(jià)26元/？為其變化幅度~因此我們的商變鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)取其中高價(jià)位鋪的的均價(jià)22元/？.針對(duì)這個(gè)租金定價(jià)~對(duì)于我對(duì)們們這個(gè)項(xiàng)目～以租代售這種種銷售方式在租賃套數(shù)上應(yīng)有限制~若全部以這種應(yīng)方式銷售～方則回籠資金才達(dá)萬(wàn)元達(dá)（租賃合同以一年為期限為）。/29（二)直接銷售.銷(主要是針對(duì)投資戶的銷售方式～打消戶其投資回報(bào)的顧慮資)我們這里所說的直接銷售包括三里種具體形式:種1.一次次性付款（采取此種方式購(gòu)購(gòu)房可以給予一定優(yōu)惠）；；2.分期付款(簽訂合同時(shí)先付總房款的訂40%,0房屋封頂時(shí)再付40％，0交房時(shí)最后付20％）;%3.按揭（首付為總房款的付50%，剩余房款客戶向銀行貸余款付清清)。這一方式能最大限度的回籠資金~加快其限總體項(xiàng)目工程總進(jìn)度;但提高了臵業(yè)者門檻～延長(zhǎng)了高銷售周期～在時(shí)間上大銷大影響了發(fā)展商資金回籠。影因此～結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實(shí)際情況~建售議采用議這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對(duì)此我結(jié)們對(duì)這一銷售方們案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。性（三三）銷售方式組合分析。

14一次性付款和按揭對(duì)于發(fā)展商回籠資金來說是一發(fā)樣的～樣而對(duì)于分期付款方式~因工程進(jìn)度不同而有式異~故只以第一異期款額計(jì)算算資金回籠。(據(jù)保守估計(jì)～計(jì)劃銷售占總戶的計(jì)85%5～計(jì)40戶）/29下表—租售月租金以—22元/?？收取~租賃合同以一年為為期限戶數(shù)（戶)面積積（?)房款（元）備注備以租代售1590012906009房款30%+一年租金一次性付款(含按揭)1060023400000分期付款15900140405000總房款40％～（一年內(nèi)封頂可一收回總房款的的80%）銷售總計(jì)402400503446004(四)投資回報(bào)分析.報(bào)無(wú)論是臵業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身還的投資回報(bào)。高的檔家居裝飾區(qū)是新興市場(chǎng)~市場(chǎng)人飾氣有待提升～所以租金不氣宜宜定的過高~但也不宜定的過低~這樣不利于商鋪的地位的提地升~也不利于高檔品牌市場(chǎng)的形成.但是檔隨著發(fā)展和市場(chǎng)的隨壯大～商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)商更大。更下表是投資一年后投資的回報(bào)率：后5年期月利率為‰～十年期月期利率為‰利月租金（元/??）投資回報(bào)率（一次性付款性)投資回報(bào)率(按揭按)10年期投資回報(bào)率報(bào)（按揭)5年期根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分據(jù)析～可以看出為更快形成析市市場(chǎng)~增加人氣～利于下一期商鋪的銷售～發(fā)展商一可以代替那可些投資客戶吸引經(jīng)營(yíng)戶來租賃經(jīng)營(yíng)商鋪引～并保證可以給其一~

15定的回報(bào)率如回％～這樣從表面上看可能會(huì)給開發(fā)商帶來上一定一/29風(fēng)險(xiǎn)～如達(dá)不到一定的回報(bào)率～開發(fā)商每平米的可能要承擔(dān)可200元的風(fēng)險(xiǎn)~但隨著市場(chǎng)逐漸完善險(xiǎn)～房?jī)r(jià)上漲～這種風(fēng)險(xiǎn)將～降降到最低。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目～這種銷售方式是可項(xiàng)行的～尤其行在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針業(yè)對(duì)這種情況～發(fā)展商對(duì)就要采取積極合理的招商策略采~更快吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐～～這樣這既加強(qiáng)了投資戶的投資信心~還可以更快提升資項(xiàng)目的知名度項(xiàng)和影響力.(五）、具體的招租方式不管是以租代售還是為投資戶進(jìn)行招商～開發(fā)商投都必須都積極的吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐商鋪～針對(duì)商鋪市場(chǎng)進(jìn)的初步定位——的高檔品牌家居裝飾區(qū)～因此建議采家取一些主動(dòng)出擊的招商方取式式～可以更好的吸引經(jīng)營(yíng)戶.具體操作如下:戶1、推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠、策略策品牌商家的品牌效應(yīng)應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)強(qiáng)臵業(yè)的信心～從而有力地促進(jìn)銷售～所以建議對(duì)地于有意進(jìn)駐的品牌于裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事料處～在售價(jià)或租金上給予處一一定比例的優(yōu)惠~如在售價(jià)上給予一定的折扣或在價(jià)租金上給予租3個(gè)月或半年的免租期~利用其品牌效的應(yīng)來帶動(dòng)其它商鋪的應(yīng)銷售與招租與;2、“客戶領(lǐng)袖"獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃袖針對(duì)目前地區(qū)商鋪人氣不足～為達(dá)地到帶動(dòng)人氣～建議對(duì)到/29

16此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”行～凡已認(rèn)購(gòu)的客戶若能帶~領(lǐng)其領(lǐng)它客戶~進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者～發(fā)展商將按所規(guī)成定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)定給予領(lǐng)袖客戶～如：按其所購(gòu)買的商戶鋪總價(jià)的鋪1％作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)～可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其時(shí)他形式。他3、針對(duì)目標(biāo)客戶采用策略客對(duì)于一些目標(biāo)客戶一,可以通過直郵直(）或直接派人上門向上各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳海給客戶～這也是給招商的有效方式。效4、設(shè)臵專職人員人對(duì)于售樓處可以設(shè)臵一個(gè)銷售商鋪的專職人臵員～主要負(fù)員責(zé)商鋪的一系列問題和情況～也包括售列前、售中及售后的各前種服務(wù).務(wù)三營(yíng)銷推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)～我狀們?cè)趥冇行Э刂茝V告宣傳費(fèi)用的同時(shí)～將采用針對(duì)性用的宣傳策略～的加大廣告宣傳力度～使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳傳策略與銷售策略緊密傳配合~從而達(dá)到熱銷和旺銷合的效果。的（一）推廣主題題基于前面的分析及本項(xiàng)目的定位~并結(jié)合目前項(xiàng)商業(yè)物業(yè)商市場(chǎng)的實(shí)際情況～在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)～～主要圍繞主下面幾個(gè)方面進(jìn)行:進(jìn)1、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展～域必將帶動(dòng)家居裝必/29飾業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展～從而使購(gòu)買本項(xiàng)遠(yuǎn)目的消費(fèi)者對(duì)于商鋪的發(fā)目展展前景與潛力充滿信心；

172、本項(xiàng)目位于當(dāng)某某某市老城區(qū)的中心路—-南北貫?zāi)贤ā煌ū憬荨珱r且商鋪前面的步行道空間且較大～對(duì)發(fā)展家較居裝飾材料行業(yè)極具潛力料；3、項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競(jìng)項(xiàng)爭(zhēng)為前提～做到人無(wú)我有爭(zhēng)、、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)～特我們的“有”——未來的商—業(yè)中心;我們們的“優(yōu)”--合理的售價(jià)價(jià)和租價(jià)；我們的“奇”—-商鋪和家居為一體.—(二)項(xiàng)目形象包裝1、主題廣告語(yǔ):建議以“建造美麗家園—-盛以世高檔品牌家居裝飾區(qū)”世為為主題～進(jìn)行廣告訴求;2、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)建議本項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)議手手法采用多樣化～更能充分分的將本項(xiàng)目的形象及主題表現(xiàn)出來～因此可以在題面向路的面0＃樓上懸掛條幅～并在等客流量較多的幅地方設(shè)立導(dǎo)視牌地;3、現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)1)、條幅::/29條幅廣告是項(xiàng)目最快～費(fèi)用最省的廣告形式之～一.建議一條幅廣告用在~突出內(nèi)容為一些醒目的廣突告語(yǔ)和租售熱線告等.例如:如“投資有眼光～盛世商鋪?zhàn)黾已b”世“盛世商鋪~鋪展家裝財(cái)源路”商

182)道旗:為營(yíng)造整體現(xiàn)場(chǎng)氣氛～引起人造們的關(guān)注～吸引更多的人們氣氣～建議在路上布設(shè)道旗~道旗內(nèi)容以發(fā)布裝飾材～料區(qū)銷售料的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹?。附加?nèi)容發(fā)可以為:可“資本.運(yùn)作。.財(cái)富.擴(kuò)張"“今日寸金買土～明日寸土寸金寸（三)“造勢(shì)”策略針對(duì)本項(xiàng)目目前的銷售狀況對(duì)~為渲染市場(chǎng)氣氛～我們～建建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰發(fā)稿～稿進(jìn)行一定量的報(bào)紙廣告與軟性文章炒作～紙?jiān)诒镜貓?bào)紙和有線電視在臺(tái)發(fā)布~內(nèi)容主要以宣傳介發(fā)紹該項(xiàng)目地理位臵及高檔紹品牌家品居裝飾區(qū)的發(fā)展前景～從而營(yíng)造出本項(xiàng)目商景鋪強(qiáng)大的升值潛鋪力~使市場(chǎng)更加關(guān)注本物業(yè)～加強(qiáng)場(chǎng)客戶的投資信心。在造勢(shì)客階階段建議在電視上進(jìn)行廣告宣傳時(shí)以整條商業(yè)街為告重心～適重當(dāng)?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展～局牌部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)部/29的重要價(jià)值。價(jià)根據(jù)調(diào)查~因?yàn)楸卷?xiàng)目是新型項(xiàng)目~對(duì)消本費(fèi)者的心理影費(fèi)響不是很大～為了改變這種現(xiàn)象～我~們策劃出兩個(gè)方案~可們以更好的配合前面的宣傳。更方案一:主題:“盛世家裝商鋪～鋪展美麗新世生活”生廣告形式:以廣播廣告表現(xiàn)～具體內(nèi)容建播議可以配合歌議謠。（見附件一件)對(duì)于歌謠的音色選取~關(guān)系到廣告的成功與取否否。

19方案二:主題:“盛世杯”家居裝飾設(shè)計(jì)“大賽大地點(diǎn):某某市策劃用意劃:對(duì)開發(fā)商的品牌宣傳及盛世高檔家居裝飾宣城城的形象定位目的：賽事設(shè)立一、二、三等獎(jiǎng)項(xiàng)事，，對(duì)于獲獎(jiǎng)的人士給予臵業(yè)優(yōu)惠或其它業(yè)媒體組合：:電視、報(bào)紙廣告、海報(bào)形式海兩個(gè)方案可以同時(shí)進(jìn)行～這樣可以更好同的把盛世高檔家的居裝飾城的形象宣傳到人群的各個(gè)的層面。層（四）常規(guī)宣傳安排：安1、報(bào)紙廣告:/29目前在某某市覆蓋面較廣的報(bào)紙媒體為《某某日廣報(bào)》和報(bào)《某某僑報(bào)》、《某某日?qǐng)?bào)》每天在馬、鞍山的投放量為鞍2萬(wàn)份～只在周二、只周四發(fā)行彩版廣告～彩色整版廣告市場(chǎng)廣價(jià)為價(jià)14000元。、《某某僑報(bào)》每天的總、投放量為投12萬(wàn)份～其中在馬鞍山投在放3萬(wàn)份~在蕪湖投放蕪5千份～彩色整版廣告市場(chǎng)價(jià)為版120000元。根據(jù)這些情況～報(bào)紙投放應(yīng)以《某某日?qǐng)?bào)報(bào)》和《某某僑》報(bào)》為主～選用選1/2的版面～(這樣費(fèi)用不大~可集中在一樣個(gè)個(gè)時(shí)段持續(xù)進(jìn)行～建議集中在五月中下旬中）訴求項(xiàng)目地理位臵目及高檔家居裝飾城的發(fā)展前景~從而引飾出本項(xiàng)目未來巨大的出升值潛力。潛2、軟性文章：

20報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)～可以在上《某某日?qǐng)?bào)強(qiáng)》和《某》某僑報(bào)》有針對(duì)性的發(fā)表軟性廣告~內(nèi)容性同樣訴同求姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾城的地理位高臵、投資潛力及開發(fā)商多臵種招種商經(jīng)營(yíng)的方式。3、宣傳單張:、由于宣傳單張的制作成本低廉～適單合大量的派發(fā)～并且～合本項(xiàng)目目前還沒有這種宣傳項(xiàng)單張~因此～建議制作本單項(xiàng)目商項(xiàng)/29鋪的銷售宣傳單張～可以在內(nèi)容、色彩上產(chǎn)~生較強(qiáng)的視覺沖生擊力～制作要求能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目作優(yōu)越的地理位臵、項(xiàng)目的優(yōu)商商業(yè)定位及高檔家居裝飾材料區(qū)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景～材同時(shí)可以同附上商鋪的投資回收效益分析案例回(見附件二件).建議單張的開張可選擇可8或16雙面～制作數(shù)量大約~100000份。主要投放對(duì)象針對(duì)市內(nèi)的家居裝飾材料商鋪市經(jīng)營(yíng)者。經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)策劃方案方(四）前言在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成商熟的的今天～房地產(chǎn)營(yíng)銷熟策策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要～招商鋪要想賣商得好～前期的營(yíng)銷策劃必不可少～而且營(yíng)必須做到位.必××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)城公司開發(fā)的精品物公業(yè)～將成為××市北區(qū)的新型休成閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品.閑××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁~城是×是×地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地建7000平方米～根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案～前項(xiàng)目由三層裙樓項(xiàng)(含負(fù)一層層)和兩棟塔樓(分別高四層四）組成～總建筑面積約為約15

21000余平方米~地下車庫(kù)及設(shè)備用方房建筑面積為房1500多平方米~多商業(yè)裙樓建筑面積約面8500平方米～塔樓建筑面積約～65000余平方米.項(xiàng)目總投資約資1800萬(wàn)元.經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析～本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)析代化、代/29多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想商～結(jié)合目前項(xiàng)目~現(xiàn)狀～本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做營(yíng)了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及了營(yíng)營(yíng)銷可操作性分析～從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)~對(duì)項(xiàng)銷目的整體目形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣組告策略安排、銷售告促進(jìn)等方面都做了全局性和可操方作性的論述。作一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略營(yíng)營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃策分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市分場(chǎng)~通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策通略～最大限度提升項(xiàng)目的略附加附價(jià)值~獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)～并全面樹立和提大升企業(yè)形象及升項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策概略～可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)略一”～即樹立一個(gè)新銳概念”、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提、煉一個(gè)煉鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱個(gè)銷風(fēng)暴.銷二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針目根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略五~擬訂本項(xiàng)目的～營(yíng)銷目標(biāo)方針如下～作為本項(xiàng)目營(yíng)方銷工作綱領(lǐng)的完善和充銷實(shí)。。1。樹立一個(gè)新銳概概念:休閑式購(gòu)物商業(yè)。2。倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu):物、穩(wěn)物定性回報(bào)。3。提煉一個(gè)鮮明主題:產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。權(quán)

224.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng):崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、場(chǎng)休閑式購(gòu)休物”～摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與商約束～主要面向年約/29輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體、~讓其體驗(yàn)到休閑模式的~商商業(yè)環(huán)境～購(gòu)物主題明確。。5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商銷業(yè)行為上升為業(yè)現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)～力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)休房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新房變革～避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)革~在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起～一場(chǎng)熱一銷風(fēng)暴。三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解售1。銷售(招商)目標(biāo)2.。銷售目標(biāo)分解四、營(yíng)營(yíng)銷階段計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃~的將營(yíng)銷工作分為四個(gè)將階段～各階段工作重點(diǎn)如表~8-5—所示。五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格售為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分地體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略體和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)～綜合項(xiàng)目目要素資源和營(yíng)銷推廣傳目播播要素～結(jié)合項(xiàng)目定位～確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格確。。（一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)及1。入市時(shí)機(jī):根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及根營(yíng)銷準(zhǔn)備～在營(yíng)2016年55月份房交會(huì)期間開盤(或或2016年9月)～可以抓住以2016年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等交機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)機(jī)

23高潮；;在國(guó)慶節(jié)、2016年秋季房交會(huì)、元旦等重要秋時(shí)期掀起時(shí)新的銷售高潮./292.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)乃、休閑購(gòu)、物"形象登場(chǎng)～開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)開營(yíng)理念。營(yíng)（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略位1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法定和綜合平衡法。和2。價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的格銷售均價(jià)為銷3580元//平方米～其中起價(jià)為3328元/平方米～最高價(jià)為高4000元/平方方米。3.價(jià)格策略:采取”低開高走"型平價(jià)采策略～開盤后半策年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整一(略升）)～均價(jià)為3380元/2～尾盤銷售變相略降。。六、宣傳策略及媒介組合組(一)宣傳策略主題題1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商×業(yè)”是我市業(yè)首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造一建筑產(chǎn)品”上升到建“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”～倡全導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取導(dǎo)穩(wěn)穩(wěn)定回報(bào)"的投資理念。2。區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁～地段絕地佳~高尚佳居住區(qū)地標(biāo)建筑～～交通便捷～是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地首產(chǎn)投資環(huán)境。環(huán)3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)處域的核心區(qū)域～域/29發(fā)展前景好～購(gòu)臵成本低～升值潛好力大～是投資臵業(yè)的首選力。。

24(二）宣傳媒介組合1。開盤前期:主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“性財(cái)富投財(cái)資～穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘～媒體主要念以報(bào)紙為主～電以視為輔。2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期:即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重期要時(shí)期～要宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三紙位一體”為主~配位以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。雜3。開盤后的形象展示期:為了展示形象～以軟期性深入挖性掘?yàn)橹鳌浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙~重?fù)顸c(diǎn)輔以論壇公關(guān)、點(diǎn)促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形動(dòng)式.式商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（(五)1.定義商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目。的商業(yè)地產(chǎn)策劃:針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策所做的研究、創(chuàng)意、所設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。及2.商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)產(chǎn)1）選址2)經(jīng)營(yíng)方式3）商業(yè)定向4)商業(yè)定位選址5）建筑結(jié)構(gòu)建6）商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)7)執(zhí)行方案性質(zhì)：通過商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地質(zhì)產(chǎn)投資價(jià)值~換句話說~產(chǎn)投投/29資商業(yè)地產(chǎn)～不是為了做商業(yè)～而是通過商業(yè)使做用價(jià)值的推用出完成地產(chǎn)投資。資從這一性質(zhì)可知～投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)投造物業(yè)的使造用價(jià)值~并不是房屋本身～能獲得多少是投資回報(bào)取決于房屋投

25的商業(yè)使用價(jià)值的高低。業(yè)3..商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)投資～一般情況下業(yè)比住宅地產(chǎn)成本低～而收比益益要比住宅地產(chǎn)高很多~屬于高回報(bào)投資。同時(shí)~屬也屬于高風(fēng)也險(xiǎn)投資。因?yàn)椤挥猩虡I(yè)策劃得好～商～用價(jià)值高～投資回報(bào)用才高。相反～一旦商業(yè)策劃失。敗～就會(huì)變成問題樓盤.敗如果開發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng)～投資預(yù)期是快賣快收強(qiáng)益～則益風(fēng)險(xiǎn)更大～一旦商業(yè)策劃失敗～會(huì)使投資者業(yè)陷于兩難~即:陷快賣回報(bào)不足～心痛不肯～待價(jià)而不沽又不知哪一天出手～使沽短短線投資變?yōu)殚L(zhǎng)線～給資金周轉(zhuǎn)帶來問題。金4。商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)通過創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化～過實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化實(shí);；通過科學(xué)策劃～排解投資風(fēng)險(xiǎn)～實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。資5.商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃～商非常復(fù)非雜的系統(tǒng)工程~對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃策力要求很高～需力/29要一定的經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型～于思維及策劃方思法與產(chǎn)品策劃基本相同～功能與質(zhì)量劃、需求與滿足的關(guān)系問、題是其基本問題。是商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)產(chǎn)。.商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目~通常一個(gè)人或三隊(duì)兩個(gè)人難兩于很好完成。/29