商業(yè)地產(chǎn)策劃方案-商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文-

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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案—商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案-商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文商業(yè)地產(chǎn)～顧名思義指的就是商業(yè)用途的地產(chǎn)～主要區(qū)別于以居住為主的住宅房地產(chǎn)。下面是出國留學(xué)網(wǎng)為大家提供的商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文～歡迎閱讀.商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（一）一、商業(yè)地產(chǎn)分類（一)、按存在形式分商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服觀務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公設(shè)用用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。等（二)、按產(chǎn)權(quán)形式分式1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是和發(fā)展發(fā)商為了解決大賣場面積消化的難題~購買者擁積有一定面積的有產(chǎn)權(quán)~但具體商鋪位臵一般不明確。體在此條件下套現(xiàn)是第一在位的～只能以市場需要做策的略性引導(dǎo)～運用返租方式略是有效是的。(此種形式在北京、上海、成都等城市北已禁止使用~深已圳還有部分存在分）2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪商獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間~有注重項目入注/29市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值~開發(fā)商一況般采用應(yīng)將部分賣場般

1保留~該類型的商鋪需要依靠～一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較一為成為熟的物流環(huán)境~在此基礎(chǔ)上~對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)基業(yè)種以及經(jīng)營業(yè)環(huán)境~經(jīng)營檔次進行升級～從軟硬環(huán)檔境兩方面入手～提高項境目的市場認知度～從而提升的項目的商業(yè)價值和發(fā)展前項景～吸景引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。共二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況商（一)）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展～人們消費水平的不斷展提高～提以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)售2016年12月111日徹底對外開放~中國商業(yè)市場正在吸引著越來商越多國際商家的關(guān)注～尋越找適找合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目～成為眾多國內(nèi)外產(chǎn)商家擴張規(guī)商模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。的2016年～商鋪的需求將會有大幅～增增加～同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格業(yè)～物業(yè)結(jié)構(gòu)~適用性好、位臵優(yōu)越的項目將成為追捧臵對象。對（二）、運營模式將回歸理性式由政府推動的會展中心、城市廣場動、步行街這類形象工、程～以及一些開發(fā)商盲目興建以的購物中心、批發(fā)市場等的問題問逐步暴露出來~一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不不符合商業(yè)地產(chǎn)符運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)~中小投項資者投訴可能成為一個資新熱點。所以今后的商業(yè)地?zé)岙a(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到產(chǎn)商業(yè)地商/29產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上～單搞開發(fā)的地廠商今上后的競爭力將會后越來越弱。或者說是市場上需要專.業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司～業(yè)以以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。.（三）、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索待上世紀(jì)90年代后期開始～商鋪投資年逐漸成為國內(nèi)房地逐

2產(chǎn)的投資熱點～業(yè)內(nèi)還有人稱資20160年是“商鋪年”.通過通高價出售商鋪～開發(fā)商既可以迅速回收資金～商同時也將項目同的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者分身上.但一度深受青睞身的產(chǎn)權(quán)商鋪~也使得不少開產(chǎn)發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡發(fā)如人意如的苦惱中。商業(yè)地產(chǎn)策劃方案地（二）活動目的：為商場開業(yè)造勢動～引起話題～吸引大家的～眼眼球～增加商場知名度?；顒又黝}：開業(yè)盛典活動時間:動2016年4月292日活動地點：江南新地露天廣場活動形式：新啟動儀式和舞啟臺表演活動亮點:邀請海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)動導(dǎo)、當(dāng)紅明星黃宗導(dǎo)澤～廣州澤電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)任主持人活動內(nèi)容：啟動儀式（(上午）/291)迎賓2）2領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動儀式~區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團啟領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺～魚同水共注入鏤空透注明江南新地中.4)舞臺表演臺、明星演唱、明星與現(xiàn)場觀眾互動互、運動服裝秀、女子鼓樂表演表、街舞—雙截棍棍、休閑服裝秀、、魔術(shù)、眼鏡秀、品牌棒！約翰表演飛面團表、數(shù)碼產(chǎn)品秀品、熱舞負責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員人活動宣傳:

31～地鐵廣告鐵(地鐵二號線)22～報紙廣告3～電臺廣電告（略)4～公車廣告公（略)小結(jié):活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、活明星讓出國留學(xué)網(wǎng)商業(yè)明街迅速的占據(jù)了迅4月30日廣廣州各個報刊和電視臺的重要版重面.五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的的強勢報道～使得強江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。一商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(三)隨著【龍騰盛世】項目工程的順利進行～住宅的銷程售進售入尾聲.【盛世商城】的行銷和招商開始進入】了實際的操作了階段.【盛世商城】的行銷和招商盛工作～我司有以下兩點考工慮:慮一、基以品牌主力店、大賣場整體租賃～力而后再分割而/29成小產(chǎn)權(quán)商鋪帶租賃合同出售。此種方帶式有以下幾個問題需式要探討：討1、品牌主力店、大賣場的向外擴展~店都有周密的計都劃安排。位于某某的【盛世商城】是于否在品牌主力店、大賣否場的向外擴展的計劃區(qū)域和的計劃時間之中計；【盛世商城】的城面積、地理位臵、商場規(guī)劃等要素是否符合商品牌主力店、大品賣場的要求。這些是【盛世商城】求招商成功的關(guān)鍵點。招2、、品牌主力店、大賣場整體租賃的租金是否符場合支合撐貴公司對銷售價格和銷售率的預(yù)期和；品牌主力店、大賣場力整體租賃的租金水平一般都較低～按租照商業(yè)地產(chǎn)投資回報率照

4一般在般8%以上。較低的租金水平恐怕很難支撐較高金的銷售價的格和較高的銷售率~貴公司的整體收益就率會受到較大的影會響。3、、當(dāng)然~品牌主力店、大賣場由于租期較長～品大牌效牌應(yīng)明顯～對銷售率和銷售價格也有一定的提升銷作用。作二、基以主題概念的精品店中店商場題～整個商場分割~成小產(chǎn)權(quán)商鋪～采取一定回報率～商一定時間段的返租或不返一租租的形式銷售商鋪。此種方式有以下幾個問題需要方探探討：1、主題概念的精品店中店商場的市場的定位甚為關(guān)鍵。定定位的準(zhǔn)確~關(guān)系到商場的銷售率確和銷售價格。和2、主題概念的精品店中店商場題也需要物業(yè)性質(zhì)的商場也管理公司進行管理。商場管理理公司由誰為主體組建～理關(guān)系到關(guān)/29商場后續(xù)的經(jīng)營的好壞。好3、主題概念的精品店中店商場需要銷的售和招商齊頭并售進～需要行之有效、嚴(yán)謹?shù)氖袌鰻I行銷方案及強有力的執(zhí)行力銷來來保證銷售.4、主題概念的精品店中店商場題如果市場操作良好～能如實現(xiàn)較好的銷售率及較理想現(xiàn)的銷售價格～貴公司的整的體收益體也較理想?！臼⑹郎坛恰康男袖N和招商工世作就以上兩點來開展和實作施施。第一部分品牌主力店、大賣場的招商力一、、目標(biāo)客戶

51、家電類全國品牌連鎖店電））蘇寧電器連鎖集團：蘇寧電器連鎖集團始創(chuàng)：于于1990年～歷經(jīng)十余年的努力拼搏～蘇寧已發(fā)年展成為年銷售規(guī)模展120多多億、上繳稅收過4億元、員工、2萬余名、連鎖企業(yè)遍及全國業(yè)24個省市地區(qū)的大型零售連鎖企業(yè)集區(qū)團。先后獲得中國最具團影響力十大企業(yè)之一、全國響民營企業(yè)民8強、全國連鎖企業(yè)企7強、中國商業(yè)企業(yè)名牌企業(yè)、江蘇省著名服名務(wù)商標(biāo)等殊榮。務(wù)----自自1995年起~蘇寧率先在中國家電流通領(lǐng)域嘗先試連鎖試經(jīng)營的模式.在江蘇省內(nèi)及北京、上海、廣蘇州、重慶、天津、州成都、合肥、杭州、西安、深圳合等地以直營和特許形式建等立立了數(shù)百家連鎖店。/29))永樂蘇寧電器連鎖集團：團2、類全國品牌連鎖店品)賽博數(shù)碼廣場：賽博數(shù)碼廣博場~旨在建立全國最大場的33增值服務(wù)渠道~拓展全國連鎖賣場達全500家～以緊密的～網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國各大中級城市。成為全國各最有價值的行銷服務(wù)最平臺~為國內(nèi)外合作伙伴提供~在中國市場內(nèi)的最有效服在務(wù)平務(wù)臺.賽博數(shù)碼廣場～擁有全國最大的場3會員組織～其中時會常積極參與活動的會員～超過參50000萬名以上.)百腦匯：于1998年成立～至今”百腦匯？”已成為年

6中國電腦大賣場第一品牌～國百腦匯資訊廣場致力于經(jīng)百營信息營產(chǎn)品~服務(wù)流通事業(yè)～縮短產(chǎn)品銷售通路～業(yè)提供最新資訊～提為商家和消費者之間建立最短通路消。現(xiàn)在在上海、成都、南。京京擁有4家大型資訊賣場～計劃～2016年前在全國主要城市國開設(shè)25家連鎖資訊大賣場.百腦匯資鎖訊廣場是藍天電腦集訊團目前在中國大陸地區(qū)最大的前投資項目～藍天電腦集團投系股系票上市公司~一向以高科技發(fā)展為經(jīng)營方針～高生產(chǎn)專業(yè)筆記生本及相關(guān)產(chǎn)品之開發(fā)、制造、銷售、品產(chǎn)品覆蓋歐、美、亞三產(chǎn)洲五十多個國家和地區(qū)～名五列臺灣前列50強知名企業(yè)～并排～名臺灣最佳營運績效企業(yè)～為一發(fā)展空間廣效闊～經(jīng)營穩(wěn)健的闊公司目前~中國的零售業(yè)中～~大賣場是其主要的渠道終大端～端這一由百腦匯率先開拓的產(chǎn)品銷售形式～拓涵蓋了售前產(chǎn)品培涵訓(xùn)～自由購買～方便維修和在賣由場中休閑娛樂的購買全過場程。程/293、大賣場類品牌連鎖店牌)好又多量販店:好又多是一家多大型的流通業(yè)量販型大臺資企業(yè)～主要經(jīng)營產(chǎn)品有：企零售日用百貨、日用雜品零、針、紡織品、五金交電、照像器材、儀表儀器、工照藝美術(shù)品、精藝品、精細化工產(chǎn)品、音像制品、副食工品、糧油制品、冷凍食品品、干貨類食品、煙、、酒類、書籍～并提供相關(guān)酒的商務(wù)咨的詢和商務(wù)服務(wù)～配套中西快餐、電子游戲機娛樂務(wù)、食品游加工及銷售等。好又多百貨商及業(yè)廣場有限公司自業(yè)97年88月開設(shè)首家店——廣州天河店以來廣，又陸續(xù)在全國各地開續(xù)

7設(shè)五十幾家新店家，至今在廣州、番禺、深圳、成都、禺昆明、明綿陽、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州福、杭州、上海、等城市均已開設(shè)分店開，并以成倍的數(shù)量在增長數(shù))力量）屈臣氏）家樂福家4、百貨類品牌連鎖店牌）來雅百貨:來雅百貨成立于百19989年3月～由臺灣正統(tǒng)統(tǒng)管理團隊操盤管理～以全新的經(jīng)營理念~科學(xué)的全管理模式～管差異化的經(jīng)營特色以及擁有雄厚實力的特經(jīng)營母體等五大優(yōu)經(jīng)勢～迅速崛起于百貨行業(yè)當(dāng)中。速)新華都:/29)天虹商場：天5、娛樂類品牌連鎖店類）康康柳丁:大唐娛樂事業(yè)發(fā)康展有限公司展)音樂廚房：音樂廚房連鎖餐飲廚管理有限公司管)歡唱:采星歡唱娛樂有限公唱司司第二部分主題概念的精品店中店商場——【的盛世建材城】盛一、本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——項中、高檔品牌家居裝中飾城

8本項目位于當(dāng)某某市的中心。從地理位臵這一角中度來度看～目前此地段是繁華地段。因此針對該項目華進行細致準(zhǔn)確進的市場定位——高檔品牌家居裝飾城-.并針對商鋪的經(jīng)營主.題和商鋪未來的經(jīng)營前景進和行細致和適當(dāng)?shù)男麄鳌珡男卸龠M而和帶動商鋪更好、更有利的銷售。更（一）項目定位的分析項項目優(yōu)勢:1、區(qū)位：本項目位于某某市的城：市商業(yè)中心～南北貫市通~交通便捷.交2）規(guī)劃：是目前當(dāng)某某市域內(nèi)劃～唯一的高檔品牌家居～裝飾市場～并能夠形成很強飾的市場聚集效應(yīng)的；在新舊的消費的/29觀念轉(zhuǎn)換上～本項目更倍受現(xiàn)代消費者的關(guān)目注。注3)硬件:項目的面積較合適～有較充足的的停車位。的4）理念：營造出與當(dāng)某某市原有:的消費觀念不同的高的檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費經(jīng)營理高念。念5)人氣:本項目的周圍存在大量的顯性目消費者和隱性消消費者～這些利于未來市場的蓬勃發(fā)些展展6、項目在當(dāng)某某市域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力域夠～形成夠一定的感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營者稍和投資者對本項目和的認知度較高～對商鋪未來的價度值很期望。值項目劣勢：

91、對于中低檔產(chǎn)品的商戶來說～本項目的銷售商和租賃和價格相對商業(yè)中心區(qū)域以外過高~使這些商區(qū)戶在投資上形成戶一些困難.。2、在地理位臵上～零散的裝飾市場輻射區(qū)域零占市區(qū)大占部分～截斷了項目市場的部分終端客戶。目市場機會：1)目前～當(dāng)某某市城內(nèi)沒有一個～完善的高檔品牌家居完裝飾市場～并且一些經(jīng)營商戶市規(guī)模較小～分布零散～不規(guī)易形易成市場規(guī)模。2)市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展～在建項目的市蓬場場容量大～而且待建的項目將陸續(xù)上演～從而形成目了一個深厚了/29的市場容量。3)現(xiàn)有市場的家居裝飾商品～已有多數(shù)品質(zhì)裝已不能滿已足現(xiàn)代人的消費需求。需4）零散的經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品~在終端營消費者心目中定消位為中低檔產(chǎn)品。檔5)對于家居裝飾的品牌商戶~在租居賃和出售的價格上賃相對于周邊的區(qū)域具有很強的合周理性.理6）現(xiàn)在某某市場上的多數(shù)商戶為追隨市性經(jīng)營～追隨的性對象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的為商戶.商

107)現(xiàn)在某某市域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營的靈市活性導(dǎo)致商業(yè)的活經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性～商業(yè)氛圍的形成統(tǒng)僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營僅者者自發(fā)形成~商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。率市場威脅：:2）未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè)～對本項目的潛居在威脅~威在脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。取3)現(xiàn)某某市的一些有影響力的經(jīng)營戶~對于我影們市場們的形成具有一定的沖淡影響。沖4)國家宏觀政策的調(diào)控對相關(guān)行宏業(yè)的影響在今后一年業(yè)也會對本項目造成一定的不利對因素。因(二）定位的優(yōu)勢勢、可以使客戶規(guī)避市場風(fēng)險～堅定投資信心市～增加銷售～/29熱度。因為這樣定位～可以減少與直接樣競爭對手的接觸面。競通過市場調(diào)查分析～我們發(fā)現(xiàn)市在周邊的群樓商鋪～都以在滿足滿消費者的日常生活需求為突破口.如果本項目求商鋪雷同于它商們~必將增加市場壓力～加劇市場競加爭～在這方面～本項目爭明顯處于不利地位顯;、有深厚的市場容量:我們有的這個定位就目前情況～的某某某的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展~并且?guī)П卷椖恐苓叡驹诮ɑ蛟谑鄣臉潜P較多~這些樓盤入伙樓后對家居裝飾的需求后量較大大；

11、目前在某某市集中的家居裝飾材料區(qū)集（城城)相對較少～且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少～因此牌本項目有著很大的發(fā)展空本間間；、項目現(xiàn)在人氣旺～交通條件十分理想~旺且商鋪前面步且行道空間較大~滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)大的硬件需要的；、為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立后一個品牌效應(yīng)～避免了一定位的同質(zhì)化位;、良好的市場操作性：我們這一的定位～是基于詳細的市定場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來調(diào)的～有良好的前瞻性.同的時~我時們在定位的過程中～逐漸賦予和加深了它所～包容的內(nèi)涵～并包準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、有促銷準(zhǔn)備活動。促(三）目標(biāo)客戶群的定位目根據(jù)市場調(diào)查～初步把這次銷市售宣傳的對象定位為隱性售目/29目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。。、隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位本的獨特性吸的引而來的商戶～主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的~商戶.商、顯性客戶群:可分為投資者和經(jīng)營者：、投資者：1、本區(qū)域的商鋪投資者域;2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)看展前景的其他地區(qū)的投資展者者;、經(jīng)營者：1、經(jīng)營知名家居裝飾品牌、的加盟者或連鎖店的;2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的、裝飾公司裝;3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營者的；

124、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地材區(qū)經(jīng)區(qū)營者；二本項目商鋪的銷售方案商本項目商鋪銷售的主要目的是為商盡快回籠資金盡,提高銷售率和銷售價格率根據(jù)市場分析～銷售方式主要采取分以租代售和直接銷售以兩種方式。方（一)以租代售。.(主要是針對經(jīng)營戶的銷售方式～降低銷其經(jīng)營門檻檻）以租代售～就是客戶一開始先付總房款的戶30％0作為購房/29定金～并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租開賃合同～租金按市場價賃計算~一次性付清一年租金算；；租賃合同期滿后客戶如有意購有買此商鋪～則可交納納剩余房款（總房款減去定定金和已交租金）～并與開發(fā)商簽訂正式購房合同開；；若客戶無意購買~則向客客戶返還開始交納的購房定金.定以租代售這種方式降低了臵業(yè)者門檻~首式付大概付7萬元（60＊3900＊=70200）9即可～縮短了銷售周期～即有利于打開市場有形成人氣～帶動以后商鋪的銷售～~但是～這種方式不利于發(fā)但展展商資金快速全面的回籠。。根據(jù)我們對當(dāng)某某市市場的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)～當(dāng)市某某市商某鋪月租金為20——28元/？不等。從上表看~當(dāng)某某市域內(nèi)的上月租額可以分為月12元/??的低價段~16-20元元/？的中價段～24—282元/?的高價段。雖然然16—20元/?占主體部分～但考慮到每個物體業(yè)本身存在業(yè)的缺陷、租期長短、業(yè)主和顧客的關(guān)系長等外部因素~這部分等

13價位相對有些保守。本項目的相商鋪屬于新建市場～配套商設(shè)施設(shè)完善~故取中段價位的均價的18元/?和高價段段的均價26元/？為其變化幅度~因此我們的商變鋪租金定價取其中高價位鋪的的均價22元/？.針對這個租金定價~對于我對們們這個項目～以租代售這種種銷售方式在租賃套數(shù)上應(yīng)有限制~若全部以這種應(yīng)方式銷售～方則回籠資金才達萬元達（租賃合同以一年為期限為）。/29（二)直接銷售.銷(主要是針對投資戶的銷售方式～打消戶其投資回報的顧慮資)我們這里所說的直接銷售包括三里種具體形式:種1.一次次性付款（采取此種方式購購房可以給予一定優(yōu)惠）；；2.分期付款(簽訂合同時先付總房款的訂40%,0房屋封頂時再付40％，0交房時最后付20％）;%3.按揭（首付為總房款的付50%，剩余房款客戶向銀行貸余款付清清)。這一方式能最大限度的回籠資金~加快其限總體項目工程總進度;但提高了臵業(yè)者門檻～延長了高銷售周期～在時間上大銷大影響了發(fā)展商資金回籠。影因此～結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實際情況~建售議采用議這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對此我結(jié)們對這一銷售方們案的可行性進行了相關(guān)分析。性（三三）銷售方式組合分析。

14一次性付款和按揭對于發(fā)展商回籠資金來說是一發(fā)樣的～樣而對于分期付款方式~因工程進度不同而有式異~故只以第一異期款額計算算資金回籠。(據(jù)保守估計～計劃銷售占總戶的計85%5～計40戶）/29下表—租售月租金以—22元/?？收取~租賃合同以一年為為期限戶數(shù)（戶)面積積（?)房款（元）備注備以租代售1590012906009房款30%+一年租金一次性付款(含按揭)1060023400000分期付款15900140405000總房款40％～（一年內(nèi)封頂可一收回總房款的的80%）銷售總計402400503446004(四)投資回報分析.報無論是臵業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身還的投資回報。高的檔家居裝飾區(qū)是新興市場~市場人飾氣有待提升～所以租金不氣宜宜定的過高~但也不宜定的過低~這樣不利于商鋪的地位的提地升~也不利于高檔品牌市場的形成.但是檔隨著發(fā)展和市場的隨壯大～商鋪租金增長幅度一定會商更大。更下表是投資一年后投資的回報率：后5年期月利率為‰～十年期月期利率為‰利月租金（元/??）投資回報率（一次性付款性)投資回報率(按揭按)10年期投資回報率報（按揭)5年期根據(jù)上部分投資回報率的分據(jù)析～可以看出為更快形成析市市場~增加人氣～利于下一期商鋪的銷售～發(fā)展商一可以代替那可些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪引～并保證可以給其一~

15定的回報率如回％～這樣從表面上看可能會給開發(fā)商帶來上一定一/29風(fēng)險～如達不到一定的回報率～開發(fā)商每平米的可能要承擔(dān)可200元的風(fēng)險~但隨著市場逐漸完善險～房價上漲～這種風(fēng)險將～降降到最低。對于我們這個項目～這種銷售方式是可項行的～尤其行在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針業(yè)對這種情況～發(fā)展商對就要采取積極合理的招商策略采~更快吸引經(jīng)營戶進駐～～這樣這既加強了投資戶的投資信心~還可以更快提升資項目的知名度項和影響力.(五）、具體的招租方式不管是以租代售還是為投資戶進行招商～開發(fā)商投都必須都積極的吸引經(jīng)營戶進駐商鋪～針對商鋪市場進的初步定位——的高檔品牌家居裝飾區(qū)～因此建議采家取一些主動出擊的招商方取式式～可以更好的吸引經(jīng)營戶.具體操作如下:戶1、推出品牌商家進駐優(yōu)惠、策略策品牌商家的品牌效應(yīng)應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強強臵業(yè)的信心～從而有力地促進銷售～所以建議對地于有意進駐的品牌于裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事料處～在售價或租金上給予處一一定比例的優(yōu)惠~如在售價上給予一定的折扣或在價租金上給予租3個月或半年的免租期~利用其品牌效的應(yīng)來帶動其它商鋪的應(yīng)銷售與招租與;2、“客戶領(lǐng)袖"獎勵計劃袖針對目前地區(qū)商鋪人氣不足～為達地到帶動人氣～建議對到/29

16此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”行～凡已認購的客戶若能帶~領(lǐng)其領(lǐng)它客戶~進行認購并成交者～發(fā)展商將按所規(guī)成定的標(biāo)準(zhǔn)獎勵定給予領(lǐng)袖客戶～如：按其所購買的商戶鋪總價的鋪1％作為優(yōu)惠獎勵勵～可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商業(yè)時的二個月稅收全免或其時他形式。他3、針對目標(biāo)客戶采用策略客對于一些目標(biāo)客戶一,可以通過直郵直(）或直接派人上門向上各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳海給客戶～這也是給招商的有效方式。效4、設(shè)臵專職人員人對于售樓處可以設(shè)臵一個銷售商鋪的專職人臵員～主要負員責(zé)商鋪的一系列問題和情況～也包括售列前、售中及售后的各前種服務(wù).務(wù)三營銷推廣策略根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點～我狀們在們有效控制廣告宣傳費用的同時～將采用針對性用的宣傳策略～的加大廣告宣傳力度～使整個項目的宣傳傳策略與銷售策略緊密傳配合~從而達到熱銷和旺銷合的效果。的（一）推廣主題題基于前面的分析及本項目的定位~并結(jié)合目前項商業(yè)物業(yè)商市場的實際情況～在項目的推廣宣傳時～～主要圍繞主下面幾個方面進行:進1、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展～域必將帶動家居裝必/29飾業(yè)的長遠發(fā)展～從而使購買本項遠目的消費者對于商鋪的發(fā)目展展前景與潛力充滿信心；

172、本項目位于當(dāng)某某某市老城區(qū)的中心路—-南北貫?zāi)贤ā煌ū憬荨珱r且商鋪前面的步行道空間且較大～對發(fā)展家較居裝飾材料行業(yè)極具潛力料；3、項目獨創(chuàng)性：以差異化競項爭為前提～做到人無我有爭、、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點～特我們的“有”——未來的商—業(yè)中心;我們們的“優(yōu)”--合理的售價價和租價；我們的“奇”—-商鋪和家居為一體.—(二)項目形象包裝1、主題廣告語:建議以“建造美麗家園—-盛以世高檔品牌家居裝飾區(qū)”世為為主題～進行廣告訴求;2、項目導(dǎo)視系統(tǒng)建議本項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)議手手法采用多樣化～更能充分分的將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來～因此可以在題面向路的面0＃樓上懸掛條幅～并在等客流量較多的幅地方設(shè)立導(dǎo)視牌地;3、現(xiàn)場包裝現(xiàn)1)、條幅::/29條幅廣告是項目最快～費用最省的廣告形式之～一.建議一條幅廣告用在~突出內(nèi)容為一些醒目的廣突告語和租售熱線告等.例如:如“投資有眼光～盛世商鋪做家裝”世“盛世商鋪~鋪展家裝財源路”商

182)道旗:為營造整體現(xiàn)場氣氛～引起人造們的關(guān)注～吸引更多的人們氣氣～建議在路上布設(shè)道旗~道旗內(nèi)容以發(fā)布裝飾材～料區(qū)銷售料的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹鳌８郊觾?nèi)容發(fā)可以為:可“資本.運作。.財富.擴張"“今日寸金買土～明日寸土寸金寸（三)“造勢”策略針對本項目目前的銷售狀況對~為渲染市場氣氛～我們～建建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰發(fā)稿～稿進行一定量的報紙廣告與軟性文章炒作～紙在本地報紙和有線電視在臺發(fā)布~內(nèi)容主要以宣傳介發(fā)紹該項目地理位臵及高檔紹品牌家品居裝飾區(qū)的發(fā)展前景～從而營造出本項目商景鋪強大的升值潛鋪力~使市場更加關(guān)注本物業(yè)～加強場客戶的投資信心。在造勢客階階段建議在電視上進行廣告宣傳時以整條商業(yè)街為告重心～適重當(dāng)?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展～局牌部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)部/29的重要價值。價根據(jù)調(diào)查~因為本項目是新型項目~對消本費者的心理影費響不是很大～為了改變這種現(xiàn)象～我~們策劃出兩個方案~可們以更好的配合前面的宣傳。更方案一:主題:“盛世家裝商鋪～鋪展美麗新世生活”生廣告形式:以廣播廣告表現(xiàn)～具體內(nèi)容建播議可以配合歌議謠。（見附件一件)對于歌謠的音色選取~關(guān)系到廣告的成功與取否否。

19方案二:主題:“盛世杯”家居裝飾設(shè)計“大賽大地點:某某市策劃用意劃:對開發(fā)商的品牌宣傳及盛世高檔家居裝飾宣城城的形象定位目的：賽事設(shè)立一、二、三等獎項事，，對于獲獎的人士給予臵業(yè)優(yōu)惠或其它業(yè)媒體組合：:電視、報紙廣告、海報形式海兩個方案可以同時進行～這樣可以更好同的把盛世高檔家的居裝飾城的形象宣傳到人群的各個的層面。層（四）常規(guī)宣傳安排：安1、報紙廣告:/29目前在某某市覆蓋面較廣的報紙媒體為《某某日廣報》和報《某某僑報》、《某某日報》每天在馬、鞍山的投放量為鞍2萬份～只在周二、只周四發(fā)行彩版廣告～彩色整版廣告市場廣價為價14000元。、《某某僑報》每天的總、投放量為投12萬份～其中在馬鞍山投在放3萬份~在蕪湖投放蕪5千份～彩色整版廣告市場價為版120000元。根據(jù)這些情況～報紙投放應(yīng)以《某某日報報》和《某某僑》報》為主～選用選1/2的版面～(這樣費用不大~可集中在一樣個個時段持續(xù)進行～建議集中在五月中下旬中）訴求項目地理位臵目及高檔家居裝飾城的發(fā)展前景~從而引飾出本項目未來巨大的出升值潛力。潛2、軟性文章：

20報紙軟性文章目標(biāo)性較強～可以在上《某某日報強》和《某》某僑報》有針對性的發(fā)表軟性廣告~內(nèi)容性同樣訴同求姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾城的地理位高臵、投資潛力及開發(fā)商多臵種招種商經(jīng)營的方式。3、宣傳單張:、由于宣傳單張的制作成本低廉～適單合大量的派發(fā)～并且～合本項目目前還沒有這種宣傳項單張~因此～建議制作本單項目商項/29鋪的銷售宣傳單張～可以在內(nèi)容、色彩上產(chǎn)~生較強的視覺沖生擊力～制作要求能充分體現(xiàn)本項目作優(yōu)越的地理位臵、項目的優(yōu)商商業(yè)定位及高檔家居裝飾材料區(qū)的經(jīng)營發(fā)展前景～材同時可以同附上商鋪的投資回收效益分析案例回(見附件二件).建議單張的開張可選擇可8或16雙面～制作數(shù)量大約~100000份。主要投放對象針對市內(nèi)的家居裝飾材料商鋪市經(jīng)營者。經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)策劃方案方(四）前言在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成商熟的的今天～房地產(chǎn)營銷熟策策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要～招商鋪要想賣商得好～前期的營銷策劃必不可少～而且營必須做到位.必××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)城公司開發(fā)的精品物公業(yè)～將成為××市北區(qū)的新型休成閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品.閑××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁~城是×是×地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地建7000平方米～根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案～前項目由三層裙樓項(含負一層層)和兩棟塔樓(分別高四層四）組成～總建筑面積約為約15

21000余平方米~地下車庫及設(shè)備用方房建筑面積為房1500多平方米~多商業(yè)裙樓建筑面積約面8500平方米～塔樓建筑面積約～65000余平方米.項目總投資約資1800萬元.經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析～本項目初步確定為現(xiàn)析代化、代/29多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想商～結(jié)合目前項目~現(xiàn)狀～本營銷企業(yè)方案對本項目做營了比較系統(tǒng)的市場定位及了營營銷可操作性分析～從營銷策劃的角度出發(fā)~對項銷目的整體目形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣組告策略安排、銷售告促進等方面都做了全局性和可操方作性的論述。作一、項目營銷總體策略營營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃策分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市分場~通過全方位地運用營銷策通略～最大限度提升項目的略附加附價值~獲取項目的最大利潤～并全面樹立和提大升企業(yè)形象及升項目形象。概括本項目的營銷總體策概略～可以簡述為“五個略一”～即樹立一個新銳概念”、倡導(dǎo)一個財富理念、提、煉一個煉鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱個銷風(fēng)暴.銷二、項目營銷目標(biāo)方針目根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略五~擬訂本項目的～營銷目標(biāo)方針如下～作為本項目營方銷工作綱領(lǐng)的完善和充銷實。。1。樹立一個新銳概概念:休閑式購物商業(yè)。2。倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購:物、穩(wěn)物定性回報。3。提煉一個鮮明主題:產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。權(quán)

224.啟動一個前衛(wèi)市場:崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、場休閑式購休物”～摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與商約束～主要面向年約/29輕新銳、有自己個性的消費群體、~讓其體驗到休閑模式的~商商業(yè)環(huán)境～購物主題明確。。5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商銷業(yè)行為上升為業(yè)現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)～力爭推動商業(yè)休房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新房變革～避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭革~在一個全新市場里掀起～一場熱一銷風(fēng)暴。三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解售1。銷售(招商)目標(biāo)2.。銷售目標(biāo)分解四、營營銷階段計劃根據(jù)項目的定位及施工進度計劃~的將營銷工作分為四個將階段～各階段工作重點如表~8-5—所示。五、項目銷售時機及價格售為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分地體現(xiàn)總體營銷策略體和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)～綜合項目目要素資源和營銷推廣傳目播播要素～結(jié)合項目定位～確定以下銷售時機及價格確。。（一)項目入市時機及姿態(tài)及1。入市時機:根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及根營銷準(zhǔn)備～在營2016年55月份房交會期間開盤(或或2016年9月)～可以抓住以2016年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等交機會掀起第一個啟動機

23高潮；;在國慶節(jié)、2016年秋季房交會、元旦等重要秋時期掀起時新的銷售高潮./292.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)乃、休閑購、物"形象登場～開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)開營理念。營（二）價格定位及價格策略位1.價格定位的原則：采用比價法定和綜合平衡法。和2。價格定位：整個商業(yè)項目的格銷售均價為銷3580元//平方米～其中起價為3328元/平方米～最高價為高4000元/平方方米。3.價格策略:采取”低開高走"型平價采策略～開盤后半策年作為第一階段的價格調(diào)整一(略升）)～均價為3380元/2～尾盤銷售變相略降。。六、宣傳策略及媒介組合組(一)宣傳策略主題題1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商×業(yè)”是我市業(yè)首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造一建筑產(chǎn)品”上升到建“營造全新休閑購物方式”～倡全導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取導(dǎo)穩(wěn)穩(wěn)定回報"的投資理念。2。區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁～地段絕地佳~高尚佳居住區(qū)地標(biāo)建筑～～交通便捷～是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地首產(chǎn)投資環(huán)境。環(huán)3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)處域的核心區(qū)域～域/29發(fā)展前景好～購臵成本低～升值潛好力大～是投資臵業(yè)的首選力。。

24(二）宣傳媒介組合1。開盤前期:主要以軟性新聞及廣告進行全新“性財富投財資～穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘～媒體主要念以報紙為主～電以視為輔。2.開盤后的強勢推廣期:即項目營銷推廣的重期要時期～要宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三紙位一體”為主~配位以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。雜3。開盤后的形象展示期:為了展示形象～以軟期性深入挖性掘為主～媒介選擇主要是電視和報紙~重擇點輔以論壇公關(guān)、點促銷活動、項目招商說明會等形動式.式商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（(五)1.定義商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)業(yè)的地產(chǎn)項目。的商業(yè)地產(chǎn)策劃:針對商業(yè)地產(chǎn)項目策所做的研究、創(chuàng)意、所設(shè)計及運籌。及2.商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)產(chǎn)1）選址2)經(jīng)營方式3）商業(yè)定向4)商業(yè)定位選址5）建筑結(jié)構(gòu)建6）商業(yè)設(shè)計計7)執(zhí)行方案性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地質(zhì)產(chǎn)投資價值~換句話說~產(chǎn)投投/29資商業(yè)地產(chǎn)～不是為了做商業(yè)～而是通過商業(yè)使做用價值的推用出完成地產(chǎn)投資。資從這一性質(zhì)可知～投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)投造物業(yè)的使造用價值~并不是房屋本身～能獲得多少是投資回報取決于房屋投

25的商業(yè)使用價值的高低。業(yè)3..商業(yè)地產(chǎn)的特點商業(yè)地產(chǎn)投資～一般情況下業(yè)比住宅地產(chǎn)成本低～而收比益益要比住宅地產(chǎn)高很多~屬于高回報投資。同時~屬也屬于高風(fēng)也險投資。因為～只有商業(yè)策劃得好～商～用價值高～投資回報用才高。相反～一旦商業(yè)策劃失。敗～就會變成問題樓盤.敗如果開發(fā)商實力不是很強～投資預(yù)期是快賣快收強益～則益風(fēng)險更大～一旦商業(yè)策劃失敗～會使投資者業(yè)陷于兩難~即:陷快賣回報不足～心痛不肯～待價而不沽又不知哪一天出手～使沽短短線投資變?yōu)殚L線～給資金周轉(zhuǎn)帶來問題。金4。商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化～過實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化實;；通過科學(xué)策劃～排解投資風(fēng)險～實現(xiàn)投資目標(biāo)。資5.商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃～商非常復(fù)非雜的系統(tǒng)工程~對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃策力要求很高～需力/29要一定的經(jīng)驗。經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型～于思維及策劃方思法與產(chǎn)品策劃基本相同～功能與質(zhì)量劃、需求與滿足的關(guān)系問、題是其基本問題。是商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強烈競爭性質(zhì)產(chǎn)。.商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團隊項目~通常一個人或三隊兩個人難兩于很好完成。/29