社區(qū)商業(yè)建設評價指標體系構(gòu)建

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1、社區(qū)商業(yè)建設評價指標體系構(gòu)建作者：張會敏　杜廣如　趙君彥　　內(nèi)容摘要:商用物業(yè)投資被譽為“三高”產(chǎn)業(yè),即高投入、高回報、高風險,要降低商用物業(yè)開發(fā)的高風險,必須對開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險因素進行預先評價。本文從開發(fā)商的角度,采用層次分析法和模糊綜合評價法對商用物業(yè)投資風險進行了評價,并以實例進行了論證?！　￡P(guān)鍵詞:商用物業(yè)投資風險評價層次分析法模糊綜合評價法　　　　商用物業(yè)又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè),是指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn),包括酒店,寫字樓,零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心等),出租公寓等。商用物業(yè)投資

2、被譽為“三高”產(chǎn)業(yè),即高投入、高回報、高風險,要避免商用物業(yè)投資的風險,必須對投資過程中可能出現(xiàn)的風險因素做出科學分析。由于商用物業(yè)開發(fā)風險評估體系包括了很多復雜的評價指標,評價對象的層次性、評價標準及評價影響因素的模糊性、定性指標難以定量化等一系列問題,使得難以用數(shù)學模型加以統(tǒng)一度量和描述。建立在模糊集基礎(chǔ)上的模糊綜合評價法以隸屬度來描述模糊界限,是目前在綜合評價中應用比較成功的一種方法?！　　　∩逃梦飿I(yè)開發(fā)的風險　　　　商用物業(yè)開發(fā)過程通?？梢苑譃橥顿Y決策、建設準備、施工和租售4個階段,不同開發(fā)階段具有不同的風險?！　⊥顿Y決策階段是商用物

3、業(yè)開發(fā)過程中最重要的階段,由于商用物業(yè)的投資地點、規(guī)模、市場需求等的不確定性,使得這一階段的決策存在大量風險,主要包括位置選擇、投資類型、投資方式等風險?！　〗ㄔO準備階段主要是辦理項目規(guī)劃審批、征地、拆遷、安置、補償;制定設計方案;通過招投標選擇承包商;進行項目融資等活動。這一時期的工作量大,涉及面廣,不確定因素較多,這一階段風險主要有社會風險、政策風險、設計風險和融資風險?！　∈┕るA段的主要任務是保證按期、按質(zhì)、按量,節(jié)約、安全地完成開發(fā)項目的建設。此階段經(jīng)歷的時間比較長,但發(fā)生風險的概率相對較低,這一階段的風險主要包括工程、質(zhì)量、成本、安

4、全風險。　　租售階段在取得預售許可證后就已經(jīng)開始,開發(fā)商根據(jù)自身實力選擇出租、出售或融資租賃,并選擇物業(yè)類型,此時風險主要包括招商談判、營銷策劃、物業(yè)管理風險?！　　　∧：C合評價步驟設計　　　　構(gòu)建風險評價指標體系F,F={f1,f2,…,fn};采用層次分析法,建立權(quán)重的判斷矩陣;確定評價指標的權(quán)重ω,ω=(ω1,ω2,…,ωn);根據(jù)判斷矩陣,得出特征根和特征向量,并檢驗每一個矩陣的一致性;計算出最底層指標的組合權(quán)重UT;確定評價指標的評語集E,E=(e1,e2,…,em),得到評價指標集的隸屬度矩陣R;計算綜合評價結(jié)果S,S=UT*R

5、,對評價對象進行綜合評價。　　　　實例分析　　　　河北省保定市某房地產(chǎn)開發(fā)公司,擬投資6500萬元進行購物中心的投資開發(fā),根據(jù)項目具體情況從投資風險角度對其進行評價。經(jīng)過充分調(diào)查,參照專家意見,建立風險評價指標體系(見表1)?！　∵\用層次分析法,確定評價指標權(quán)重。采用1-9標度,比較準則層指標的兩兩相對重要程度,建立判斷矩陣(見表2)。通過方根歸一法確定權(quán)重系數(shù),其中,,　　　　而且各項指標對目標層的一致性檢驗結(jié)果均小于0.1,滿足整體一致性要求?！　∮嬎愫铣蓹?quán)重。應用加權(quán)平均模糊評價理論,同時根據(jù)指標層權(quán)重向量Bi和準則層權(quán)重向量A,組成評

6、判矩陣UT=Bi×A,計算各項指標對目標層的合成權(quán)重UT=(0.145,0.053,0.053,0.237,0.026,0.026,0.007,0.079,0.022,0.022,0.022,0.004,0.094,0.177,0.033)T　　確定風險評價集。E=(高、較高、中等、較低、低),根據(jù)評價尺度,請專家按照評價指標體系中的指標給購物中心項目打分,得到評價指標集的隸屬度矩陣R?！　∮嬎憔C合評價結(jié)果。S=UT•R15x5=[0.23730.22850.19680.19870.1387]　　對風險等級高、較高、中等、較低、低

7、分別賦以5、4、3、2、1,根據(jù)模糊向量單值化原理,即可得投資項目綜合評價的值為S=0.2373×5+0.2285×4+0.1968×3+0.1987×2+0.1387×1=3.227　　從綜合評價值可知,項目開發(fā)風險等級為中等風險?！　【C上所述,本文以不同開發(fā)階段的風險因素分析為基礎(chǔ),通過建立風險因素層次分析模型,計算得出商用物業(yè)開發(fā)不同階段各風險因素的組合權(quán)重。然后應用模糊綜合評價模型,并結(jié)合實例,計算出開發(fā)項目的風險度,以期為開發(fā)商投資決策提供科學依據(jù)?！　　　⒖?/p>