香蜜湖項(xiàng)目可研報(bào)告正文

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1、香蜜湖B303－0041宗地投資評(píng)估1.0研究結(jié)論1.1宗地基本情況宗地編號(hào)為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日

2、內(nèi)一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。1.2地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬(wàn)元人民幣。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米.1.3地塊投資

3、價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)第13頁(yè)共13頁(yè)香蜜湖B303－0041宗地投資評(píng)估項(xiàng)目地價(jià)為74931萬(wàn)元地價(jià)為80913萬(wàn)元地價(jià)為87416萬(wàn)元投資利潤(rùn)率（％）252015稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）

4、20.0816.2412.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)=房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤(rùn)該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式估算開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

5、方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第13頁(yè)共13頁(yè)香蜜湖B303－0041宗地投資評(píng)估建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來(lái)源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資

6、的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)

7、內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來(lái)判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3研究依據(jù)?香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指標(biāo)?國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)?《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》?廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)?中國(guó)人民銀行存、貸款利率?《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》?搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)?中國(guó)人民銀行121號(hào)文件?廣州市建安工程定預(yù)、決算定額第13頁(yè)共13頁(yè)香蜜湖B303－0041宗地投資評(píng)估3.0宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦1.4，可以確定，該地塊要想獲得最

8、大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來(lái)贏得市場(chǎng)。3.1宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積93544×22％＝20580m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見(jiàn)表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積127650×0.85＝108,503m2住宅規(guī)劃為120～180m2/戶，平均每套面積為150m2左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050m2。別墅總建筑面積127560×0.15＝19,14