香蜜湖鴻榮源項(xiàng)目

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1、香蜜湖·鴻榮源項(xiàng)目分析德思勤咨詢一、不同區(qū)域典型物業(yè)主流客戶分析德思勤咨詢一、不同區(qū)域典型物業(yè)主流客戶分析在全市不同區(qū)域內(nèi)選定售價(jià)在8000元/㎡以上的樓盤（德思勤成員曾操作過的項(xiàng)目）進(jìn)行客戶分析。如錦繡花園二期、富怡雅居、鳴翠谷、世界花園海華居、城市綠洲花園。以上樓盤從價(jià)格和物業(yè)檔次上都屬于市內(nèi)高檔樓盤，它們限定的客戶特征描述對本項(xiàng)目有直接參考價(jià)值。德思勤咨詢下面分別從對比樓盤的教育背景年齡構(gòu)成家庭結(jié)構(gòu)原居住區(qū)置業(yè)次數(shù)等方面進(jìn)行比較，總結(jié)出本項(xiàng)目的客戶基本特征。德思勤咨詢?nèi)A僑城錦繡花園二期深圳中心公園城市綠洲花園園嶺市府二辦富怡雅居銀湖鳴

2、翠谷華僑城世界花園海華居主力戶型面積區(qū)間177～196㎡128～163㎡128～194㎡133～247㎡146～202㎡主力戶型平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)8000元/㎡9100元/㎡8800元/㎡9200元/㎡8500元/㎡德思勤咨詢教育背景德思勤咨詢年齡構(gòu)成德思勤咨詢家庭構(gòu)成德思勤咨詢原居住區(qū)德思勤咨詢置業(yè)性質(zhì)德思勤咨詢職業(yè)構(gòu)成德思勤咨詢小結(jié)：錦繡花園二期企業(yè)高層、私營業(yè)主比例最大，公務(wù)員較多。追求實(shí)體與精神的全面提升，人文社區(qū)，環(huán)境，更寬裕戶型，教育。鳴翠谷高薪專業(yè)人士所占比例最大，其次為公務(wù)員及企業(yè)最高層。屬“專業(yè)+權(quán)力型”，體現(xiàn)了一種追求獨(dú)立、靜

3、謐的生活觀念，自我意識強(qiáng)；德思勤咨詢富怡雅居私營業(yè)主、高薪職業(yè)及公務(wù)員較多。屬“經(jīng)營+專業(yè)型”。喜歡繁華便利、戶型好，就近解決子女就讀名校，“追求實(shí)際”。華僑城具有極高的知名度與美譽(yù)度，客戶原居住區(qū)不僅有深圳市內(nèi)各區(qū)，還有關(guān)外、外省、港澳、外國人士，來源地廣泛。城市綠洲客戶分布較平均，高薪專業(yè)人士、企業(yè)中高層經(jīng)理人、私營業(yè)主相當(dāng)。比項(xiàng)目中自由職業(yè)所占比例較其它項(xiàng)目高。德思勤咨詢購買總價(jià)160萬住宅的客戶二、目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)條件分析平均首期款50萬以上平均家庭儲蓄/可動用資金必須在100萬元以上平均月供款在為10000元左右上平均家庭月收入在2

4、萬元以上德思勤咨詢?nèi)?、目?biāo)客戶判斷重人才的大型私營企業(yè)/外企的高級技術(shù)人員、高知識分子、高層管理人員、企業(yè)主有一定背景或“經(jīng)營竅門”的中小規(guī)模私營企業(yè)主政府公務(wù)員、國家企事業(yè)單位職員成功的證券投資者德思勤咨詢四、項(xiàng)目價(jià)值意象北面：恒星園豪峰園楓丹雅苑德思勤咨詢德思勤咨詢北面：新天國際名苑、加油站德思勤咨詢德思勤咨詢東北：德式堡德思勤咨詢東面：水榭花都地塊、天然居德思勤咨詢東南：香蜜湖水上公園德思勤咨詢南面：水上樂園德思勤咨詢西面：農(nóng)科中心建筑、觀光農(nóng)場綠地德思勤咨詢西面：觀光農(nóng)場德思勤咨詢西北：翠?；▓@德思勤咨詢西北：溫馨家園德思勤咨詢沿項(xiàng)

5、目西面香蜜湖路的高壓線德思勤咨詢意象1、奔馳在紅荔路上的城市貴族生命1線——紅荔路直面競爭——紅荔西路路口的水榭花都德思勤咨詢意象2、香蜜湖到了，鴻榮源還遠(yuǎn)嗎！生命2線：深南大道直面競爭——農(nóng)科中心（東海、香榭里）德思勤咨詢意象3、南來北往“一線通”生命紐帶——香蜜湖路聯(lián)系：濱海大道、深南路、紅荔路、蓮花西路、北環(huán)路障礙1：香蜜湖路的市場知名度與聯(lián)想力障礙2：香蜜湖路沿線高壓線的心理障礙德思勤咨詢五、項(xiàng)目在營銷中存在問題的思考德思勤咨詢1、小區(qū)核心價(jià)值區(qū)不明顯“小區(qū)核心價(jià)值區(qū)”，即項(xiàng)目形象檔次最高的部分，也是整個(gè)小區(qū)的標(biāo)識和精華部分，在規(guī)劃

6、草圖中較難發(fā)現(xiàn)。德思勤咨詢2、“園形建筑”注重了外立面美觀，忽視對銷售產(chǎn)生的負(fù)面影響通過貴司提供的規(guī)劃草圖，我們認(rèn)為此方案總體設(shè)計(jì)很好。但我們根據(jù)以往操作同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)園形建筑的戶型朝向擺放存在問題。大面寬集中在東、西向，如沒有特殊的自然景觀作為支撐，從市場能接受這類豪宅人群來看存在障礙。德思勤咨詢3、“園形建筑”戶型單一，個(gè)性化不明顯按照目標(biāo)市場的一貫規(guī)律來說，一梯兩戶的格局普遍被認(rèn)同，但我們也發(fā)現(xiàn)這類人群強(qiáng)調(diào)個(gè)性，對戶型的需求不一樣。而我們的戶型設(shè)計(jì)單一化，市場接受面窄，一旦此類戶型市場受阻，對整體銷售壓力很大。德思勤咨詢