貴陽(yáng)金鉆世家行銷策劃案

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1、[金鉆世家](原貴陽(yáng)“友誼大廈”)行銷策劃案廈門信地房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司（2005.4）目錄§分析篇§策劃篇§推廣篇§合作篇分析篇1.透視貴陽(yáng)2.樓市解讀3.項(xiàng)目研判4.競(jìng)爭(zhēng)分析5.SWOT分析1.透視貴陽(yáng)□筑城、林城、山水城貴陽(yáng)是我國(guó)有名的山城，簡(jiǎn)稱“筑”，亦名“筑城”。市行政區(qū)域內(nèi)有林地面積275萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá)31.7％，有“林城”之美譽(yù)。南明河穿城而過(guò)，甲秀樓風(fēng)姿綽約，黔靈山郁郁蔥蔥，更有花溪、青巖、紅楓湖等享譽(yù)省內(nèi)外的國(guó)家級(jí)著名風(fēng)景區(qū)，“山水之城”當(dāng)之無(wú)愧□首善之區(qū)——貴州經(jīng)濟(jì)制高點(diǎn)2004年度，貴州省全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1591.9億元

2、，人均4216元；同期，貴陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值438．48億元，人均12683元；貴陽(yáng)以一己之力成就了全省27.54%的GDP產(chǎn)值，人均GDP更是高達(dá)全省的3倍有余，相對(duì)于其它省份上演的“雙城記”乃至于“多城記”，貴州經(jīng)濟(jì)的“單極化”令貴陽(yáng)猶如金字塔的塔尖，居于全省經(jīng)濟(jì)的制高點(diǎn)?！跏赘奂?yīng)——強(qiáng)大的集聚吸附能力對(duì)所屬行政區(qū)域內(nèi)外的資金流與人流，省會(huì)城市有著極為強(qiáng)大的引力和附著力。并且，在信息流、話語(yǔ)權(quán)和發(fā)展機(jī)遇方面，省會(huì)城市還往往擁有相當(dāng)程度的壟斷優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)，在中西部省區(qū)表現(xiàn)得尤為突出，貴陽(yáng)也不例外，其經(jīng)濟(jì)首位度之高、集聚能力之強(qiáng)，即使在

3、中西部亦屬少見(jiàn)。□機(jī)構(gòu)多維度重疊貴陽(yáng)的另一大特點(diǎn)是省會(huì)城市共有的“機(jī)構(gòu)多維度重疊”現(xiàn)象，即各級(jí)政府機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)部門、工商實(shí)體和社團(tuán)組織都在貴陽(yáng)安營(yíng)扎寨、密集駐點(diǎn)，從省級(jí)、地區(qū)級(jí)到市縣級(jí)以及貴陽(yáng)自轄的各級(jí)機(jī)關(guān)齊聚貴陽(yáng)，蔚然大觀。□邁入千億元城市俱樂(lè)部——貴陽(yáng)的GDP之夢(mèng)關(guān)于GDP總量規(guī)劃，貴陽(yáng)市委03年指出了：2013年力爭(zhēng)突破1000億，初步構(gòu)筑“大貴陽(yáng)”框架；2020年力爭(zhēng)突破2000億，在全省率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)。為此，貴陽(yáng)基本確立：1.城市空間走向：西北進(jìn)，南延，東拓。2.兩城三星：“兩城”，老城區(qū)和新城區(qū)，老城（包括中心區(qū)、小河、

4、龍洞堡、二戈寨、三橋馬王廟、新添寨、白云、花溪8個(gè)組團(tuán)），新城（即金陽(yáng)新區(qū)）;“三星”，即由清鎮(zhèn)市區(qū)、開(kāi)陽(yáng)縣城和扎佐鎮(zhèn)組成的三個(gè)衛(wèi)星城。3.六大產(chǎn)業(yè)基地：磷化工基地、鋁工業(yè)基地、西部藥業(yè)基地、綠色食品生產(chǎn)加工基地、西部信息化產(chǎn)業(yè)基地、西部裝備制造業(yè)基地；□超前消費(fèi)型城市——熱愛(ài)消費(fèi)的貴陽(yáng)人貴陽(yáng)幾乎集中了全省的富人。貴陽(yáng)素有“小廣州”之稱,其緊隨時(shí)尚潮流的速度及模仿能力，比之沿海城市毫不遜色。有人這樣形容：今天香港流行的時(shí)裝，后天就穿到貴陽(yáng)人的身上。貴陽(yáng)人愛(ài)消費(fèi)、甚至是超前消費(fèi)由此可見(jiàn)一斑。2004年，貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到8989元,

5、人均消費(fèi)性支出達(dá)6912.28元為我們?cè)跀?shù)據(jù)方面提供了佐證。2.樓市解讀□三大特征城邦特征：不同于多數(shù)城市的環(huán)狀發(fā)展模式，貴陽(yáng)周邊環(huán)山，城區(qū)拓展相對(duì)受限。因此，貴陽(yáng)的房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)一種眾星拱月的模式，這勢(shì)必造成兩城區(qū)（云巖、南明）土地日顯稀缺，土地價(jià)值日益彰顯。移民特征：基于貴陽(yáng)在省內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)以及高度的心理認(rèn)同，外地進(jìn)筑置業(yè)者越來(lái)越多，并將持續(xù)延續(xù)這一狀況。高端特征：囿于儲(chǔ)備土地的特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)成本的提高，高端產(chǎn)品將繼續(xù)成為兩城區(qū)（云巖、南明）的主導(dǎo)性產(chǎn)品?！跞箅[憂調(diào)控隱憂：宏觀調(diào)控的重點(diǎn)正向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，受加息預(yù)期、稅收調(diào)整

6、、匯率變動(dòng)等諸多因素影響，各地房地產(chǎn)均處于較大的不確定性中，貴陽(yáng)作為省會(huì)城市，房?jī)r(jià)居于西部城市前列，其房地產(chǎn)市場(chǎng)難免受到波及。需求隱憂：盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，但需求增速開(kāi)始表現(xiàn)出慢于供給增速的跡象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年貴陽(yáng)市滯銷的商品房面積達(dá)44萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)99.37，商品房市場(chǎng)供給壓力在未來(lái)幾年將持續(xù)存在。競(jìng)爭(zhēng)隱憂：2005年兩城區(qū)高層供應(yīng)量激增，并且市中心高層的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位基本雷同，同類產(chǎn)品扎堆比拼，使得競(jìng)爭(zhēng)更為加劇?！鮾纱笃鯔C(jī)地緣向心力：“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”下的城市化進(jìn)程，不會(huì)因宏調(diào)而放慢“進(jìn)城”的腳步。經(jīng)濟(jì)吸附力：“官本位

7、”下的GDP渴望仍將使貴陽(yáng)在全省的經(jīng)濟(jì)地位繼續(xù)強(qiáng)化和深化?！醢鍓K掃描：老城板塊：占據(jù)有利的市中心位置，主要以高層為主，市區(qū)的代表樓盤有亨特國(guó)際、盛世花城、銀海嘉怡花園、美佳大廈等。郊區(qū)板塊：小河區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)和白云區(qū)，依托價(jià)格、環(huán)境、規(guī)模搶占市場(chǎng)，代表樓盤有山水黔城、天驕豪園、頤和花園、陽(yáng)光花園等。金陽(yáng)新區(qū)：以其高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、現(xiàn)代化的城市規(guī)劃備受市民關(guān)注，代表樓盤有碧?；▓@系列化組團(tuán)。城郊板塊：包括三橋、大營(yíng)坡、沙沖路和油榨街等區(qū)域，主要依賴性價(jià)比吸引眼球，代表樓盤有圣泉流云、貝地·盧加諾、丹楓白露、小石城等?！踬F陽(yáng)高層發(fā)展歷程曾經(jīng)旺銷（

8、1998年-2001年上半年）98年，房地產(chǎn)全面復(fù)蘇，2000年前后，貴陽(yáng)高層住宅銷售出現(xiàn)“圖紙賣空”的火爆，市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。當(dāng)年，兩城區(qū)高層住宅均價(jià)為