盛世家園策劃案

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1、盛世家園策劃案—1—刖B本部成立調(diào)研小組，以周密細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以發(fā)揮，以配合銷售部盡快完成銷售目標(biāo)。1、市場(chǎng)分析1.1.區(qū)域市場(chǎng)分析本案處于城陽(yáng)區(qū)，城陽(yáng)區(qū)位于青島市北部，有青島“北大門”Z稱。面積553.2平方公里，其中耕地面積4.19萬(wàn)公頃?總?cè)丝?3.6萬(wàn)人，其東依嶗山，西臨膠州灣，南接李滄，北望即墨。城陽(yáng)區(qū)交通四通八達(dá)，距青島市中心25公里，區(qū)內(nèi)有青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)，外臨青島港，膠濟(jì)鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、青銀高速公路、濟(jì)青高速公路、308國(guó)道、204國(guó)道

2、縱貫其中，形成極其便利的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島連接世界的橋梁和紐帶。正陽(yáng)路為城區(qū)內(nèi)一條主耍交通干道，而木案恰位于止陽(yáng)路與李王路交叉口，另外，城陽(yáng)區(qū)內(nèi)有5所大專院校，250所中學(xué)，69所科研所，一所職中，302所小學(xué)，115所幼兒園。城陽(yáng)區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，是山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高增長(zhǎng)地區(qū)Z-o2002年，完成GDP162.1億元，總稅收（不含海關(guān)稅）15.7億元，農(nóng)民人均純收入4459元，外貿(mào)出口16億美元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)50.5億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省十強(qiáng)。由于市中心可開發(fā)土地基本接近開發(fā)極限，致使眾多

3、房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍北部,進(jìn)行大規(guī)模的“圈地運(yùn)動(dòng)”。目前大約有12個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總占地面積10907畝,總建筑面積約400萬(wàn)平方米,樓盤分布相對(duì)集中，主耍分布在城陽(yáng)區(qū)明陽(yáng)路以東,向陽(yáng)路以西，以太陽(yáng)城為主的集小區(qū)域。隨著城陽(yáng)區(qū)政府欲將區(qū)主干道正陽(yáng)路建成金融一條街規(guī)劃的H漸成熟，冇關(guān)此區(qū)域利好的消息不斷展示在人們眼前，屆時(shí)城陽(yáng)區(qū)將發(fā)展為以區(qū)政府為屮心，正陽(yáng)路為屮軸線的新區(qū)屮心。1.2.定向市場(chǎng)分析王家村位于城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)，毗鄰惜福鎮(zhèn)政府與止待開發(fā)的王家村公園，地理位置得天獨(dú)厚，附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著

4、多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地。由于城陽(yáng)區(qū)對(duì)惜福鎮(zhèn)一帶的市政規(guī)劃與環(huán)境進(jìn)行了一系列的調(diào)整和完善，加速了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，吸引了不少在市小心工作的人士在此置業(yè)安居。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了青島市典例，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)I?分激烈。王家村作為城陽(yáng)開發(fā)區(qū)域的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價(jià)格與半里Z遙福林花園等項(xiàng)目樓盤相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。這就要我們的產(chǎn)品定位為市區(qū)

5、或城陽(yáng)區(qū)外來(lái)工薪階層，而被譽(yù)為“全國(guó)縣500強(qiáng)”的惜福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)在整個(gè)城陽(yáng)區(qū)乃至整個(gè)青島地區(qū)的舉足輕重的地位，再加上區(qū)政府規(guī)劃的逐步完善，必然帶動(dòng)木地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，人氣的進(jìn)一步捉升。1.3.項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目名稱：盛世家園2、項(xiàng)目規(guī)模：由8幢多層（6層）組成3、推售情況：現(xiàn)推1-2號(hào)樓的IF、2F、6F4、宣傳主題：自備一萬(wàn)元，房子戶口一個(gè)都不少5、價(jià)格：1號(hào)樓：1076?2598元/m2,均價(jià)1708元/m22號(hào)樓：1228?2489元/ni2,均價(jià)2255元/m26、裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛胚房7、優(yōu)劣勢(shì)分析⑴優(yōu)勢(shì)分析1、本

6、項(xiàng)目由青島銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)，其被評(píng)為“2002年度城陽(yáng)區(qū)十佳商品房銷售單位”發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，能給買家充足的信心。2、位于城陽(yáng)區(qū)屮軸線-正陽(yáng)路上，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、臨近城區(qū)商業(yè)屮心一太陽(yáng)城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。4、地處交通主干道正陽(yáng)路和李王路交匯點(diǎn)，交通十分便利；5、社區(qū)配套設(shè)施完善，綠化率達(dá)30%以上，小區(qū)內(nèi)道路全部硬化，內(nèi)設(shè)超市、幼兒園、停車場(chǎng)、診所、健身娛樂(lè)設(shè)施、專門的老人、兒童活動(dòng)場(chǎng)所、園區(qū)背景音樂(lè)，另有大小貯藏室及車庫(kù)。6、戶型可供選擇多；7、每戶配有車庫(kù)，物業(yè)收費(fèi)合理。（2）劣勢(shì)分析1、配

7、套設(shè)施仍然未成熟，如無(wú)暖氣，發(fā)展尚須時(shí)日。2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形彖已經(jīng)廣為人知。3、由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無(wú)區(qū)隔，其銷售對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)激烈。4、外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買家心理；5、緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重；6、周圍全為個(gè)體業(yè)戶，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)口單一，缺乏濃重商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟;7、周邊樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷售；1.4.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析對(duì)手一1、項(xiàng)口名稱：新城花園2、項(xiàng)口規(guī)模：由10幢7層組成3、推售情況：現(xiàn)推2號(hào)樓、3號(hào)樓3?6層，7號(hào)樓、8號(hào)樓的2?6層4、宣傳主題：新城區(qū)、新小心

8、、新文化5、價(jià)格：2-3號(hào)樓：1481?2845元/m2,均價(jià)2163元/m27-8號(hào)樓：1668?3195元/m2,均價(jià)2431元/m2（最新價(jià)格）6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)二類裝修7、優(yōu)劣勢(shì)分析⑴優(yōu)勢(shì)分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入?。虎賰r(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);②位于內(nèi)街，方便岀入主干道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，