資料一：建安成本概況與控制要點(diǎn)

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1、2009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一）2009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一）建安成本概況及控制要點(diǎn)中海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展管理部2009年1月2009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一）目錄一、前述1二、工程成本科目介紹5三、建安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn)6四、相關(guān)部門工作中存在的問(wèn)題25五、如何增強(qiáng)合約和成本意識(shí)30六、綜述322009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一）建安成本概況及控制要點(diǎn)（總部發(fā)展管理部）一、前述342009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一）342009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一）以上僅列舉了北京、上海、成都及深圳四個(gè)

2、主要城市的主要建筑材料及人工的價(jià)格走勢(shì)。從已采集的全國(guó)19個(gè)地區(qū)公司當(dāng)?shù)氐牟牧先斯r(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，其基本走勢(shì)大體與以上四個(gè)城市類同。從以上圖表可以看出，從2007年1月至2008年8月，主要建筑材料與人工價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，2008年中的時(shí)候我們作過(guò)研究分析，2007年我司實(shí)際建造面積（進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工的項(xiàng)目分期總建筑面積之和）達(dá)4,254,411.07m2，據(jù)此建造規(guī)模，2007年度因材料及人工上漲我司額外支出的總金額達(dá)26,081.60萬(wàn)元；2008年度全年我司預(yù)計(jì)實(shí)際建造面積將達(dá)6,185,245.77m2342009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一），據(jù)此

3、建造規(guī)模，2008年度因材料及人工上漲我司預(yù)計(jì)將額外支出49,229.23萬(wàn)元（與2008年1月相比）。達(dá)到這一金額的前提是基于2008年5月之后結(jié)構(gòu)主體開(kāi)工的項(xiàng)目按2008年4月的材料與人工價(jià)格去預(yù)估，也就是說(shuō)假如2008年5月至12月的材料與人工價(jià)格繼續(xù)維持在4月的水平上，我們?nèi)陮⒁驗(yàn)槿斯づc材料漲價(jià)的因素額外支出近5億。今年已經(jīng)陸續(xù)有了幾個(gè)項(xiàng)目正是因此原因造成了建安成本超支5%以上。當(dāng)然，我們也可以從圖中看自08年9月底、10月初開(kāi)始，鋼材價(jià)格大幅下挫，目前一直維持在3600-4000元/噸之間，所以實(shí)際發(fā)生的沒(méi)有達(dá)到5億。但我們?cè)趹c幸材料價(jià)格回落的同時(shí)

4、，也不得不面臨一個(gè)更加嚴(yán)重的問(wèn)題，這就是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，售價(jià)降低，成交量也在不斷萎縮，下圖是深圳、北京、上海與成都的價(jià)格與成交量示意圖（2007年1月至2008年10月）。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我們要想保住有限的利潤(rùn)，就必須得重視成本。這里有一個(gè)觀點(diǎn)需要說(shuō)明：不是說(shuō)市場(chǎng)好、售價(jià)高，成本控制就不重要，我們倡導(dǎo)的是無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何，都需要堅(jiān)持利潤(rùn)最大化的原則，成本控制任何時(shí)候都重要，只不過(guò)在市場(chǎng)環(huán)境好的狀況下，有些控制措施可以松口，不用過(guò)于嚴(yán)厲?；氐絼偛诺脑掝}，既然目前市場(chǎng)條件下成本控制尤為重要的話，那么目前我們中海地產(chǎn)的建安成本現(xiàn)狀是怎樣？我們應(yīng)該從哪些方面

5、入手控制成本？項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)哪些問(wèn)題？這就是我們今天需要介紹給大家的內(nèi)容。342009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一）一、工程成本科目介紹因?yàn)榻ㄖa(chǎn)品的單一性特點(diǎn)，它不象其它行業(yè)產(chǎn)品，可以重復(fù)生產(chǎn)，所以，其成本也必須是逐一核定。理論上講，沒(méi)有兩個(gè)建筑物的成本是相同的，既然所有的設(shè)計(jì)圖紙都一樣，也可能因?yàn)榻ㄖ锼谖恢玫牡刭|(zhì)條件不同導(dǎo)致基礎(chǔ)工程在成本上產(chǎn)生差異。這也就產(chǎn)生了“工程成本管理”這一專業(yè)。比如各地都有一個(gè)“定額站”。與建筑行業(yè)有一些共同特點(diǎn)的是造船業(yè)，但造船行業(yè)卻沒(méi)有造價(jià)管理這一專業(yè)。因?yàn)槊恳粋€(gè)建筑的造價(jià)都不相同，所以，對(duì)于其造價(jià)

6、的分析對(duì)比就有相當(dāng)?shù)碾y度。為了最大限度地將可比的內(nèi)容羅列出來(lái)，所以就必須建立工程成本分類的統(tǒng)一口徑和標(biāo)準(zhǔn)。這就是我們說(shuō)的“科目”。如下所示：建安成本前期工程基礎(chǔ)工程單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓）配套設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等）342009年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一）配套工程室外工程具體詳見(jiàn)附表。一、建安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn)因?yàn)檫@套成本科目，是今年新發(fā)布的。在此基礎(chǔ)上，我們收集到的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)還是有限的，因?yàn)槲覀兘⑦@些數(shù)據(jù)庫(kù)，都是在工程成本已經(jīng)結(jié)算的前提下進(jìn)行的，加之以往地區(qū)公司的工作習(xí)慣不同，按這套成本來(lái)分類，很多數(shù)字要想拆開(kāi)，需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)

7、間和較多的精力。而且這些數(shù)字，都還沒(méi)有趕上07年之后的漲價(jià)風(fēng)潮，我們?cè)阼b別這些數(shù)字時(shí)，要留意時(shí)間差。項(xiàng)目名稱總建筑面積單方成本（元／m2）開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間非別墅類（多層、小高層、高層）深圳月朗苑1,706.272005年3月2006年10月深圳怡瑞山居1,759.202005年4月2006年12月廣州觀園國(guó)際2,119.892004年12月2006年12月佛山萬(wàn)錦豪園一期1,808.892005年4月2006年12月蘇州半島華府二期1,693.842006年2月2007年4月南京塞納麗舍一期2,036.622004年11月2005年12月長(zhǎng)春水岸馨都一期1,7

8、59.562006年3月2006年11