地價成本控制與建安成本控制.doc

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1、城市風景（一期）成本指標控制指導書（第一版）二OO四年七月五日按照中山市標桿房地產(chǎn)有限公司3年經(jīng)營規(guī)劃和利潤計劃，為了加大指導設計及前期成本控制的力度，結(jié)合市場現(xiàn)狀，根據(jù)規(guī)劃設計及現(xiàn)場實際調(diào)整并編制了《城市風景一期成本指標控制指導書》，便于對各項工作的成本控制及指導。現(xiàn)對一期成本指標予以發(fā)布，請相關(guān)部門遵照執(zhí)行。簽發(fā)人：發(fā)布日期：2004年7月5日責任部門負責人簽字：成本管理部：財務部：項目經(jīng)理部：營銷部萬創(chuàng)：目錄一、項目概況41、一期總規(guī)劃指標4二、地價成本控制41、責任部門——項目開發(fā)部42、現(xiàn)狀及控制要點4三、營銷費用控制51、責任部門——銷售經(jīng)營部52、目標4四、物業(yè)基金、利息、

2、開發(fā)間接費用等成本控制——財務部41、成本控制目標：4五、建安成本控制51、責任部門——項目經(jīng)理部52、責任部門——成本管理部63、責任部門—萬創(chuàng)：74、目標成本及控制要點：75、具體控制指標11六、其他相關(guān)事項11七、建安造價指標分析表12一、項目概況1、一期總規(guī)劃指標n占地面積：58067.21m2（其中：建筑用地56043.38m2，代征地2023.83m2）n容積率:1.023n總建筑面積62911m2住宅：53643m2（不含不計建筑面積的多層陽光房391m2，小高層陽光房305m2，過道騎樓、商鋪后倉儲部分450m2、架空層庭院355m2）、分散商業(yè)1353m2、餐飲2319

3、m2、人防地下室4280m2、餐飲地下室1316m2。n銷售面積:57315m2（住宅53643m2、分散商業(yè)1353m2、餐飲2319m2）n層數(shù)：住宅3-9層n戶數(shù)：487套n車位:444個(其中:室外289個,小高層地下室109個、餐飲地下室46個)n入伙日期：2005年4月二、地價成本控制1、責任部門——財務部2、現(xiàn)狀及控制要點n按照已經(jīng)簽署的土地合作等協(xié)議，城市風景土地證面積占地為342824平米（已扣除南海漁村占地），實際使用面積為333183平米約499.77畝，地價為19991萬元，市政配套費為3353萬元，合計23344萬元，為截止2004年4月底已支付14282萬元占

4、61.18%。整個小區(qū)的容積率為1.5，平均樓面地價為501元/㎡。一期占地面積為58067.21㎡，建筑面積為62911㎡，容積率為1.023，從一期售價相對較低，以及品牌樹立考慮，一期地價按508.99元/m2進行分攤。三、營銷費用控制1、責任部門——銷售經(jīng)營部2、目標——考慮城市風景一期以及中山市場的現(xiàn)實情況，具體控制指標為：1300萬,此項費用不包括人工,具體費用明細見營銷費用成本指導書。四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費用等成本控制——財務部1、成本控制目標：F負責核算及進行合理分配；F吃透政策，合理降低物業(yè)基金成本；F督促銷售部加快房款回籠，加強付款計劃性，以減少利息支出；F通過

5、公司范圍內(nèi)的目標費用管理，合理降低費用支出。五、建安成本控制1、責任部門——項目經(jīng)理部F項目部總經(jīng)理對項目建造成本的控制承擔直接領導責任。F項目經(jīng)理部關(guān)于成本控制的基本職責：2按照成本費用控制管理要點和目標，遵照目標成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務活動；2根據(jù)成本部定期發(fā)布總成本動態(tài)變化的情況，并對動態(tài)變化有權(quán)進行各專業(yè)部門的主動協(xié)調(diào)和對合理化建議的提出及調(diào)整，但必須控制在總控制目標內(nèi)。2對施工現(xiàn)場、設計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任；2主動報告業(yè)務活動情況，公布細節(jié)，提高透明度；2配合并接受成本管理部

6、按章行使的指導與監(jiān)控工作；2根據(jù)總部招標管理規(guī)范組織招標工作；2整理并更新合格承建商及供貨商名錄，確保每次邀請的投標單位均有能力承擔我司的工程；2制訂《材料設備供貨計劃》、《招投標工作計劃》，并及時發(fā)送到相關(guān)配合部門。2對基礎、設備等重要方案進行技術(shù)審核，確保方案的合理性及經(jīng)濟性；2、責任部門——成本管理部F成本管理部的成本控制基本職責：2對總成本進行定期分析和及時掌握成本動態(tài)變化情況，并對動態(tài)變化有權(quán)進行各專業(yè)部門的主動協(xié)調(diào)和對合理化建議的提出及調(diào)整，但必須控制在總控制目標內(nèi)。2各項招標工程的標底工程量編制及配合招標工作;2對非招標工程的合同造價進行預算的編制或?qū)彾ǎ?配合項目部的各類

7、工程方面方案的成本比較;2按月及按階段動態(tài)分析成本執(zhí)行變化情況;2合理安排預算結(jié)算人員的具體專職工作，保證預算結(jié)算工作的及時完成;2參與審核各類工程合同及招投標文件;2按照公司有關(guān)規(guī)范，參加招投標定標工作；2完成每月設計變更及簽證的結(jié)算;2及時反映項目成本舉措，匯總、比較各項目成本管理舉措，推廣先進經(jīng)驗2根據(jù)實際工程進度審核各分部分項工程進度款2竣工項目成本的全面分析預結(jié)算、動態(tài)成本控制2目前，預結(jié)算采用對外委托的方式，重點要做好預