地價(jià)成本控制與建安成本控制.doc

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1、城市風(fēng)景（一期）成本指標(biāo)控制指導(dǎo)書（第一版）二OO四年七月五日按照中山市標(biāo)桿房地產(chǎn)有限公司3年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和利潤(rùn)計(jì)劃，為了加大指導(dǎo)設(shè)計(jì)及前期成本控制的力度，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)整并編制了《城市風(fēng)景一期成本指標(biāo)控制指導(dǎo)書》，便于對(duì)各項(xiàng)工作的成本控制及指導(dǎo)。現(xiàn)對(duì)一期成本指標(biāo)予以發(fā)布，請(qǐng)相關(guān)部門遵照?qǐng)?zhí)行。簽發(fā)人：發(fā)布日期：2004年7月5日責(zé)任部門負(fù)責(zé)人簽字：成本管理部：財(cái)務(wù)部：項(xiàng)目經(jīng)理部：營(yíng)銷部萬創(chuàng)：目錄一、項(xiàng)目概況41、一期總規(guī)劃指標(biāo)4二、地價(jià)成本控制41、責(zé)任部門——項(xiàng)目開發(fā)部42、現(xiàn)狀及控制要點(diǎn)4三、營(yíng)銷費(fèi)用控制51、責(zé)任部門——銷售經(jīng)營(yíng)部52、目標(biāo)4四、物業(yè)基金、利息、

2、開發(fā)間接費(fèi)用等成本控制——財(cái)務(wù)部41、成本控制目標(biāo)：4五、建安成本控制51、責(zé)任部門——項(xiàng)目經(jīng)理部52、責(zé)任部門——成本管理部63、責(zé)任部門—萬創(chuàng)：74、目標(biāo)成本及控制要點(diǎn)：75、具體控制指標(biāo)11六、其他相關(guān)事項(xiàng)11七、建安造價(jià)指標(biāo)分析表12一、項(xiàng)目概況1、一期總規(guī)劃指標(biāo)n占地面積：58067.21m2（其中：建筑用地56043.38m2，代征地2023.83m2）n容積率:1.023n總建筑面積62911m2住宅：53643m2（不含不計(jì)建筑面積的多層陽光房391m2，小高層陽光房305m2，過道騎樓、商鋪后倉儲(chǔ)部分450m2、架空層庭院355m2）、分散商業(yè)1353m2、餐飲2319

3、m2、人防地下室4280m2、餐飲地下室1316m2。n銷售面積:57315m2（住宅53643m2、分散商業(yè)1353m2、餐飲2319m2）n層數(shù)：住宅3-9層n戶數(shù)：487套n車位:444個(gè)(其中:室外289個(gè),小高層地下室109個(gè)、餐飲地下室46個(gè))n入伙日期：2005年4月二、地價(jià)成本控制1、責(zé)任部門——財(cái)務(wù)部2、現(xiàn)狀及控制要點(diǎn)n按照已經(jīng)簽署的土地合作等協(xié)議，城市風(fēng)景土地證面積占地為342824平米（已扣除南海漁村占地），實(shí)際使用面積為333183平米約499.77畝，地價(jià)為19991萬元，市政配套費(fèi)為3353萬元，合計(jì)23344萬元，為截止2004年4月底已支付14282萬元占

4、61.18%。整個(gè)小區(qū)的容積率為1.5，平均樓面地價(jià)為501元/㎡。一期占地面積為58067.21㎡，建筑面積為62911㎡，容積率為1.023，從一期售價(jià)相對(duì)較低，以及品牌樹立考慮，一期地價(jià)按508.99元/m2進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ?、營(yíng)銷費(fèi)用控制1、責(zé)任部門——銷售經(jīng)營(yíng)部2、目標(biāo)——考慮城市風(fēng)景一期以及中山市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，具體控制指標(biāo)為：1300萬,此項(xiàng)費(fèi)用不包括人工,具體費(fèi)用明細(xì)見營(yíng)銷費(fèi)用成本指導(dǎo)書。四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費(fèi)用等成本控制——財(cái)務(wù)部1、成本控制目標(biāo)：F負(fù)責(zé)核算及進(jìn)行合理分配；F吃透政策，合理降低物業(yè)基金成本；F督促銷售部加快房款回籠，加強(qiáng)付款計(jì)劃性，以減少利息支出；F通過

5、公司范圍內(nèi)的目標(biāo)費(fèi)用管理，合理降低費(fèi)用支出。五、建安成本控制1、責(zé)任部門——項(xiàng)目經(jīng)理部F項(xiàng)目部總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目建造成本的控制承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。F項(xiàng)目經(jīng)理部關(guān)于成本控制的基本職責(zé)：2按照成本費(fèi)用控制管理要點(diǎn)和目標(biāo)，遵照目標(biāo)成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動(dòng)；2根據(jù)成本部定期發(fā)布總成本動(dòng)態(tài)變化的情況，并對(duì)動(dòng)態(tài)變化有權(quán)進(jìn)行各專業(yè)部門的主動(dòng)協(xié)調(diào)和對(duì)合理化建議的提出及調(diào)整，但必須控制在總控制目標(biāo)內(nèi)。2對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、設(shè)計(jì)單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項(xiàng)目成本費(fèi)用監(jiān)控職責(zé)，并對(duì)其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任；2主動(dòng)報(bào)告業(yè)務(wù)活動(dòng)情況，公布細(xì)節(jié)，提高透明度；2配合并接受成本管理部

6、按章行使的指導(dǎo)與監(jiān)控工作；2根據(jù)總部招標(biāo)管理規(guī)范組織招標(biāo)工作；2整理并更新合格承建商及供貨商名錄，確保每次邀請(qǐng)的投標(biāo)單位均有能力承擔(dān)我司的工程；2制訂《材料設(shè)備供貨計(jì)劃》、《招投標(biāo)工作計(jì)劃》，并及時(shí)發(fā)送到相關(guān)配合部門。2對(duì)基礎(chǔ)、設(shè)備等重要方案進(jìn)行技術(shù)審核，確保方案的合理性及經(jīng)濟(jì)性；2、責(zé)任部門——成本管理部F成本管理部的成本控制基本職責(zé)：2對(duì)總成本進(jìn)行定期分析和及時(shí)掌握成本動(dòng)態(tài)變化情況，并對(duì)動(dòng)態(tài)變化有權(quán)進(jìn)行各專業(yè)部門的主動(dòng)協(xié)調(diào)和對(duì)合理化建議的提出及調(diào)整，但必須控制在總控制目標(biāo)內(nèi)。2各項(xiàng)招標(biāo)工程的標(biāo)底工程量編制及配合招標(biāo)工作;2對(duì)非招標(biāo)工程的合同造價(jià)進(jìn)行預(yù)算的編制或?qū)彾ǎ?配合項(xiàng)目部的各類

7、工程方面方案的成本比較;2按月及按階段動(dòng)態(tài)分析成本執(zhí)行變化情況;2合理安排預(yù)算結(jié)算人員的具體專職工作，保證預(yù)算結(jié)算工作的及時(shí)完成;2參與審核各類工程合同及招投標(biāo)文件;2按照公司有關(guān)規(guī)范，參加招投標(biāo)定標(biāo)工作；2完成每月設(shè)計(jì)變更及簽證的結(jié)算;2及時(shí)反映項(xiàng)目成本舉措，匯總、比較各項(xiàng)目成本管理舉措，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)2根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)度審核各分部分項(xiàng)工程進(jìn)度款2竣工項(xiàng)目成本的全面分析預(yù)結(jié)算、動(dòng)態(tài)成本控制2目前，預(yù)結(jié)算采用對(duì)外委托的方式，重點(diǎn)要做好預(yù)