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1、我國不動產(chǎn)登記制度研究論文..摘要：不動產(chǎn)登記為物權法中的重要制度，是指經(jīng)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產(chǎn)登記本質上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合我國的現(xiàn)實國情，構建有中國特色的不動產(chǎn)物權登記制度。本文回顧了我國不動產(chǎn)登記的歷史，指出我國的登記制度存在諸多缺陷..，并歸納總結了學者們關
2、于完善該制度的若干建議，認為物權法中對登記制度的規(guī)定，標志著我國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的正式確立。本文認為，我國的不動產(chǎn)登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種法律效力，并對物權法中的更正登記、異議登記和預告登記三種特殊類型進行了闡述。文章分析了我國不動產(chǎn)登記機關應履行的職責，并對登記錯誤的責任賠償問題進行了分析，指出物權法在登記機關責任賠償問題上采納了無過錯責任原則，其目的是為了減少登記錯誤，更好地保護處于相對弱勢地位的受害人的合法權益。文章最后分析了登記機關賠償責任的構成要件，并對賠償范圍及登
3、記機關的追償問題進行了闡述。關鍵詞：不動產(chǎn)登記登記效力登記類型責任賠償不動產(chǎn)登記是物權法中的一項重要制度。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，法律在保護財產(chǎn)靜的安全的同時，更加注重保護財產(chǎn)動的交易安全。由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)權體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動能否發(fā)生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時曾經(jīng)指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施。”因此，研究不動產(chǎn)
4、登記制度，對于正確理解物權變動法理，準確適用法律，保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國不動產(chǎn)登記制度的基本問題作一探討。一、不動產(chǎn)登記概述（一）不動產(chǎn)登記的意義不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權屬狀況記載于不動產(chǎn)登記簿，該項記載就是不動產(chǎn)登記，又稱不動產(chǎn)物權登記。不動產(chǎn)登記具有如下含義。1.登記是依當事人申請的行為。當事人
5、提出登記申請，是不動產(chǎn)登記的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是啟動不動產(chǎn)登記程序的重要法律事實。沒有當事人的申請，就不會產(chǎn)生登記法律關系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請。不動產(chǎn)登記的直接后果是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記關系主體之間的權利和義務，其最終目的是為了使當事人的不動產(chǎn)權利通過法律程序得到認可。因此，只有與待登記的不動產(chǎn)權利具有直接利害關系的人，如權利人和利害關系人，才能依法定程序向不動產(chǎn)登記機關提出登記申請。2.登記是國家專職部門的活動。不動產(chǎn)物權的變動必須登記，這是各國立法的通例。然而，由于登記具有公示作用
6、，對當事人權利具有重要影響，這就要求登記機關必須具有權威性。如果登記機關沒有權威性，其所辦理的財產(chǎn)登記就可能失去公信力，申請人的權利也無從得到保障，從而不能實現(xiàn)財產(chǎn)登記的基本目的。只有法律規(guī)定的國家專職部門才能以國家行為擔保登記的公信力，從而擔當?shù)怯浿厝?。因此各國均明確規(guī)定由專門的登記機關辦理不動產(chǎn)登記。例如，德國辦理不動產(chǎn)登記的為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；在日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規(guī)定的登記機關，才享有辦理不動產(chǎn)登記的職權；也
7、只有在該機關進行登記，登記才能發(fā)生法律效力。3.登記內容為不動產(chǎn)物權及其變動事項。不動產(chǎn)登記的內容是法律規(guī)定要求進行登記的不動產(chǎn)權利。在采不同登記模式的國家，法律對于登記內容的規(guī)定存在重大差異?？傮w而言，在采物權登記制度的國家，一般由法律明確規(guī)定應當?shù)怯浀母鞣N不動產(chǎn)權利。例如，日本《不動產(chǎn)登記法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記的對象包括以下權利：（1）所有權；（2）地上權；（3）永佃權；（4）地役權；（5）先取特權；（6）質權；（7）抵押權；（8）租賃權；（9）采石權。我國臺灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”第5條亦有類似規(guī)
8、定。我國法律明確規(guī)定不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。故登記內容應為不動產(chǎn)物權及其變動事項。4.登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿是登記機關依法制作的用于登錄、記載不動產(chǎn)物權狀況的檔案簿冊。在采實質主義登記立法的國家，不動產(chǎn)登記簿乃不動產(chǎn)物權歸屬和內容的根據(jù)，它具有統(tǒng)一性、權威性、持久性、公開性四個特征。不動產(chǎn)物權只有由登記機關記載于不動產(chǎn)登記簿，才能由國家行為擔保其公信力，并依此對不動產(chǎn)物權變動的可信性作出保障，才便于由登記機關長期保
