我國不動產(chǎn)登記制度研究

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1、我國不動產(chǎn)登記制度研究編輯。摘要：不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合我國的現(xiàn)實國情，構(gòu)建有中國特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。本文回顧了我國不動產(chǎn)登記的歷史，指出我國的登記制度存在諸多缺陷，并歸納總結(jié)了學(xué)者們關(guān)于完善該制度的若干建議，認為物

2、權(quán)法中對登記制度的規(guī)定，標志著我國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的正式確立。本文認為，我國的不動產(chǎn)登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種法律效力，并對物權(quán)法中的更正登記、異議登記和預(yù)告登記三種特殊類型進行了闡述。文章分析了我國不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)，并對登記錯誤的責(zé)任賠償問題進行了分析，指出物權(quán)法在登記機關(guān)責(zé)任賠償問題上采納了無過錯責(zé)任原則，其目的是為了減少登記錯誤，更好地保護處于相對弱勢地位的受害人的合法權(quán)益。文章最后分析了登記機關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，并對賠償范圍及登記機關(guān)的追償問題進行了闡述。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記登記效力

3、登記類型責(zé)任賠償不動產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項重要制度。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，法律在保護財產(chǎn)靜的安全的同時，更加注重保護財產(chǎn)動的交易安全。由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時曾經(jīng)指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施?！币虼?，研究不動產(chǎn)登記制度，對于正確理解物權(quán)變動法理，準確適用法律，保障交易安全，維護交易秩序，

4、都具有重要意義。本文試就我國不動產(chǎn)登記制度的基本問題作一探討。一、不動產(chǎn)登記概述不動產(chǎn)登記的意義不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動產(chǎn)登記簿，該項記載就是不動產(chǎn)登記，又稱不動產(chǎn)物權(quán)登記。不動產(chǎn)登記具有如下含義。1.登記是依當事人申請的行為。當事人提出登記申請，是不動產(chǎn)登記的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是啟動不動產(chǎn)登記程序的重要法律事實。沒有當事人的申請，就不會

5、產(chǎn)生登記法律關(guān)系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請。不動產(chǎn)登記的直接后果是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)，其最終目的是為了使當事人的不動產(chǎn)權(quán)利通過法律程序得到認可。因此，只有與待登記的不動產(chǎn)權(quán)利具有直接利害關(guān)系的人，如權(quán)利人和利害關(guān)系人，才能依法定程序向不動產(chǎn)登記機關(guān)提出登記申請。.登記是國家專職部門的活動。不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須登記，這是各國立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對當事人權(quán)利具有重要影響，這就要求登記機關(guān)必須具有權(quán)威性。如果登記機關(guān)沒有權(quán)威性，其所辦理的財產(chǎn)登記就可能失去公信力，申請人的權(quán)利也

6、無從得到保障，從而不能實現(xiàn)財產(chǎn)登記的基本目的。只有法律規(guī)定的國家專職部門才能以國家行為擔(dān)保登記的公信力，從而擔(dān)當?shù)怯浿厝?。因此各國均明確規(guī)定由專門的登記機關(guān)辦理不動產(chǎn)登記。例如，德國辦理不動產(chǎn)登記的為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；在日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規(guī)定的登記機關(guān)，才享有辦理不動產(chǎn)登記的職權(quán)；也只有在該機關(guān)進行登記，登記才能發(fā)生法律效力。.登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項。不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是法律規(guī)定要求進行登記的不動產(chǎn)權(quán)利。在采不同登記模式的國家，法

7、律對于登記內(nèi)容的規(guī)定存在重大差異。總體而言，在采物權(quán)登記制度的國家，一般由法律明確規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀母鞣N不動產(chǎn)權(quán)利。例如，日本《不動產(chǎn)登記法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記的對象包括以下權(quán)利：所有權(quán)；地上權(quán)；永佃權(quán)；地役權(quán)；先取特權(quán)；質(zhì)權(quán)；抵押權(quán)；租賃權(quán)；采石權(quán)。我國臺灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”第5條亦有類似規(guī)定。我國法律明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記。故登記內(nèi)容應(yīng)為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項。.登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿是登記機關(guān)依法制作的用于登錄、記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況的檔案簿冊。在采實質(zhì)主義登記立

8、法的國家，不動產(chǎn)登記簿乃不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它具有統(tǒng)一性、權(quán)威性、持久性、公開性四個特征。不動產(chǎn)物權(quán)只有由登記機關(guān)記載于不動產(chǎn)登記簿，才能由國家行為擔(dān)保其公信力，并依此對不動產(chǎn)物權(quán)變動的可信性作出保障，才便于由登記機關(guān)長期保存，并為權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢提供方便。因此，登記機關(guān)在受理不動產(chǎn)登記申