我國不動產(chǎn)登記制度研究二

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1、我國不動產(chǎn)登記制度研究二　　三、我國不動產(chǎn)登記制度的演變　　(一)我國古代的土地登記制度　　我國以土地為中心的登記制度源遠(yuǎn)流長，從一開始就與土地稅賦息息相關(guān)。據(jù)學(xué)者考證，我國古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始于周朝中后期?！吨芏Y?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之?dāng)?shù)，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之?dāng)?shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物?！笔苌鐣?jīng)濟發(fā)展水平制約，當(dāng)時的土地登記僅具雛形。唐代以后，我國在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申碟或過割制度。唐《均田令》規(guī)定：“凡買賣皆須經(jīng)所部

2、官司申碟，年終彼此除附。若無文碟轍買賣，財沒不追，地還本主?！庇纱丝梢姡拼恋氐怯浿贫容^前已有較大發(fā)展，不僅建立了為保障國家稅收而進(jìn)行的土地登記制度，而且初步建立了土地交易登記制度。土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。　　北宋時期，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，土地登記制度進(jìn)一步完善。宋《方田均稅條約并式》規(guī)定，由各縣派遣官吏對土地丈量分等后進(jìn)行公布，并在其四至設(shè)定標(biāo)志，正式登記造冊，作為交納貢賦和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。南宋時期，更頒布《經(jīng)界法》，設(shè)置了

3、專司土地登記管理工作的經(jīng)界所，隸屬轉(zhuǎn)運司。民戶按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長統(tǒng)計查勘后上報經(jīng)界所，再由經(jīng)界所勘驗核實交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運司。砧基簿既是國家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”，土地轉(zhuǎn)讓才發(fā)生效力?？梢姡未耐恋氐怯浿贫炔粌H相當(dāng)發(fā)達(dá)，而且已出現(xiàn)了專司土地登記管理工作的機構(gòu)?！　≡?、明時期，由于土地關(guān)系極不穩(wěn)定，土地登記制度也處于不斷變

4、化中。元初為解決因長期土地兼并而出現(xiàn)的“強者田多而稅少，弱者產(chǎn)去而稅存”的問題，曾頒布《經(jīng)理法》，對土地田產(chǎn)進(jìn)行清查登記?！对湔隆分猩踔炼ㄓ小敖?jīng)官給據(jù)”制度，“已后典賣田地，須要經(jīng)詣所屬司具給據(jù)，方許成交，隨時標(biāo)附，明白推收，各司縣置簿附寫”，即出賣土地要提出申請，經(jīng)官勘查后發(fā)給公據(jù)才可交易。這一制度可以視為我國古代社會不動產(chǎn)管理制度的典型。明初實施核田法，建“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，也成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。魚鱗圖冊的編制為明朝土地的管理甚至政權(quán)的穩(wěn)定，都發(fā)揮了重要作用。清朝入關(guān)后，因進(jìn)

5、行多次大規(guī)模的圈地運動，使明代建立的地籍登記制度蕩然無存。至清朝中期，土地財產(chǎn)權(quán)登記制度也未得到充分發(fā)展，直到清末引進(jìn)西洋法制后，這一狀況才稍有變化?！洞笄迕衤刹莅?物權(quán)》采德國立法例，對物權(quán)登記給予高度重視，并作系統(tǒng)規(guī)定，現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度才被引入中國，但終因滿清王朝的覆滅而破產(chǎn)?！　奈覈糯恋氐怯浿贫鹊臍v史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官

6、府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料，與現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的公示要求相去甚遠(yuǎn)。因此嚴(yán)格地說，我國在民國以前的歷史上并沒有真正形成以公示為目的的登記制度?！　?二)我國不動產(chǎn)登記制度的建立與發(fā)展　　清末變法盡管以失敗告終，但其引入的現(xiàn)代財產(chǎn)權(quán)登記的理念卻深入人心，為現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的建立奠定了基礎(chǔ)。民國以后，隨著西方法制思想的傳播以及國民政府對西方法制的模仿與移植，我國逐漸建立起了現(xiàn)代意義上的不動產(chǎn)登記制度。到1922年，北京當(dāng)局頒布房地產(chǎn)登記條例，建立了不動產(chǎn)登記制度;1930年國民政府頒布了《土

7、地法》，規(guī)定要對土地及地上定著物——建筑物進(jìn)行登記;1946年國民政府又頒布了《土地登記規(guī)則》，并建立了土地登記的程序制度。當(dāng)然，由于時局的動蕩，這些制度未能得到很好的貫徹、執(zhí)行，但由此產(chǎn)生的社會影響與相關(guān)法制意識的覺醒卻不容忽視，我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，就是在此基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展、完善起來的。新中國成立以后，根據(jù)1947年頒布的《中國土地法大綱》及1950年頒布的《土地改革法》的規(guī)定，開展了土地改革運動。在土地改革中，對農(nóng)村的土地實行了清丈、化界工作，并由人民政府向農(nóng)民發(fā)放了土地證和房產(chǎn)證。在城市則逐步

8、開展了土地登記工作。20世紀(jì)50年代初期，登記主要適用于土地，以后城市房屋也逐步實行了登記制度，并由人民政府頒發(fā)城市房屋所有權(quán)證?！　〉珡?0世紀(jì)50年代后期開始，隨著我國中央高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟體制的建立，經(jīng)濟生活政治化，民事關(guān)系公法化，人們摒棄了諸如權(quán)利、義務(wù)等傳統(tǒng)民法上的概念。國家經(jīng)濟完全建立在社會主義公有制基礎(chǔ)之上，不存在所有權(quán)以外的其他物權(quán)，法律上也只承認(rèn)所有權(quán)。相當(dāng)一段時間內(nèi)，我國不僅在理論上否認(rèn)物權(quán)制