盱眙車(chē)站新城提案報(bào)告

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1、▼盱眙車(chē)站新城提案報(bào)告▼金匯通地產(chǎn)（顧問(wèn)）機(jī)構(gòu)2011.6盱眙·車(chē)站新城提案報(bào)告34金匯通地產(chǎn)（顧問(wèn)）機(jī)構(gòu)▼盱眙車(chē)站新城提案報(bào)告▼寫(xiě)在前面的話2011年，市場(chǎng)宏觀政策調(diào)整收緊，中國(guó)房地產(chǎn)，正歷經(jīng)著一場(chǎng)前所未有的激烈競(jìng)爭(zhēng)與大規(guī)模洗牌，房地產(chǎn)瘋狂的時(shí)代“一去不返”。2011，地產(chǎn)人站在了市場(chǎng)“風(fēng)暴”的最前沿，用專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)、扎實(shí)的房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)以及一種房地產(chǎn)使命感，戰(zhàn)斗在最前沿。“宏潤(rùn)嘉園項(xiàng)目”肩負(fù)著提升公司品牌和傳播品牌知名度和美譽(yù)度的使命，是標(biāo)榜，更是旗幟。我們深知，只有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理

2、念，項(xiàng)目才能走的更好，只有扎實(shí)的房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)，項(xiàng)目才能走的更遠(yuǎn)！34金匯通地產(chǎn)（顧問(wèn)）機(jī)構(gòu)▼盱眙車(chē)站新城提案報(bào)告▼報(bào)告提綱第一部分深入市場(chǎng)挖掘——宏觀市場(chǎng)調(diào)查第二部分：確立項(xiàng)目定位——產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)定位第三部分：戰(zhàn)略策略建議——營(yíng)銷(xiāo)推廣策略34金匯通地產(chǎn)（顧問(wèn)）機(jī)構(gòu)▼盱眙車(chē)站新城提案報(bào)告▼第一部分：宏觀市場(chǎng)調(diào)查盱眙縣位于江蘇省西部，淮安市南端；東與金湖縣、安徽省天長(zhǎng)市相鄰，南、西分別與安徽省來(lái)安縣和明光市交界，北與洪澤縣、泗洪縣接壤?！翱貎苫粗崛冢ㄇ搴涌?、汝河口、潁河口）之險(xiǎn)，系淮南江左之本”，是

3、江蘇北部五市到省城南京的必經(jīng)之地，距南京僅50分鐘車(chē)程，更是蘇北地區(qū)對(duì)接蘇南的交通要塞、承接長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射的前沿陣地，已融入南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，有“蘇北門(mén)戶”之稱(chēng)。境內(nèi)水陸路網(wǎng)完善、交通十分便捷。寧連、寧宿徐高速公路穿境而過(guò)，距周邊的揚(yáng)州、徐州、滁州、淮安、宿遷等大中城市均在2小時(shí)車(chē)程以內(nèi)。一、城市概述34金匯通地產(chǎn)（顧問(wèn)）機(jī)構(gòu)▼盱眙車(chē)站新城提案報(bào)告▼歷史悠遠(yuǎn)，工業(yè)強(qiáng)縣，打造蘇北旅游第一縣盱眙歷史悠久，文化燦爛，古稱(chēng)臨淮、泗州，是江蘇省最早有人類(lèi)活動(dòng)的地區(qū)之一，也是全國(guó)最早建縣的縣

4、份之一。盱眙建縣距今已有2200多年，現(xiàn)轄14鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，國(guó)土面積2483平方公里，人均面積居江蘇省之首，素有“人均兩畝耕地一畝山，一畝水田一畝灘”之稱(chēng)。自“十一五”以來(lái)，盱眙縣深入推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)縣、城建舉縣、旅游興縣、環(huán)境立縣”四大發(fā)展戰(zhàn)略；緊緊圍繞“建成蘇北旅游第一縣、建設(shè)中等城市、創(chuàng)建國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、加快實(shí)現(xiàn)全面小康”四大目標(biāo)。盱眙城市發(fā)展戰(zhàn)略定位為東擴(kuò)北移、顯山露水、兩區(qū)互融、彰顯個(gè)性，規(guī)劃形成“三心、兩軸、四片區(qū)”的城市格局。“三心”即城西旅游休閑中心、商貿(mào)服務(wù)中心、行政辦公中心；“兩軸”為

5、淮河?xùn)|路——金源北路——盱馬路的城市生長(zhǎng)軸、淮河?xùn)|路——金鵬大道——圣山路的產(chǎn)業(yè)拓展軸；“四片區(qū)”分別是濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)&城市化進(jìn)程34金匯通地產(chǎn)（顧問(wèn)）機(jī)構(gòu)▼盱眙車(chē)站新城提案報(bào)告▼2009年盱眙全縣實(shí)現(xiàn)人均GDP2.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)34.2%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資180億元，增長(zhǎng)38.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14958元，增長(zhǎng)14.7%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6520元，增長(zhǎng)12.9%。盱眙城市化建設(shè)進(jìn)程盱眙縣城鎮(zhèn)人口25萬(wàn)人，城區(qū)建成面積30平方公里，城區(qū)

6、人口16萬(wàn)人，2008年，盱眙中等城市框架全面拉開(kāi)，城區(qū)人口達(dá)16.5萬(wàn)人，城市化水平達(dá)37%。08年在淮安八個(gè)縣區(qū)財(cái)政總收入總量排名第四，增幅排名第一；地方一般預(yù)算收入在江蘇省52縣（市）中位居46位，按增幅排名第六。盱眙縣政府大力實(shí)施城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，全力推進(jìn)“8888”工程建設(shè)，重點(diǎn)實(shí)施了山水大道、奧體中心、山水廣場(chǎng)、海通時(shí)代廣場(chǎng)等一批標(biāo)志性項(xiàng)目。34金匯通地產(chǎn)（顧問(wèn)）機(jī)構(gòu)▼盱眙車(chē)站新城提案報(bào)告▼三、房地產(chǎn)發(fā)展情況1.土地出讓情況p2009-2010上半年盱眙縣城區(qū)共出讓土地約67宗，出讓土地面

7、積約225，4895.9平米，人均土地出讓面積約12.5平米。p土地出讓均價(jià)1009.13元/㎡，土地出讓樓面地價(jià)為513.65/㎡，容積率2.0；p由此可見(jiàn)，政府鼓勵(lì)高層/小高層建設(shè)，未來(lái)高層/小高層會(huì)成為盱眙市場(chǎng)主流；p區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市較為看好。34金匯通地產(chǎn)（顧問(wèn)）機(jī)構(gòu)▼盱眙車(chē)站新城提案報(bào)告▼2.商品房供銷(xiāo)情況2010年五月份，盱眙全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目50家。全縣商品房施工面積188.54萬(wàn)平方米，其中商品住房施工面積142.4萬(wàn)平方米，分別比上年同期增長(zhǎng)63%和59.4%；

8、五月份累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.87億元，比上年同期增長(zhǎng)240%；商品房累計(jì)可售面積64.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65%，其中住宅可售面積38.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.6%；商品房累計(jì)已售面積40.6萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售約33.54萬(wàn)平方米，分別比去年增長(zhǎng)了19.8%和14.1%。從以上數(shù)據(jù)反應(yīng)，盱眙近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度較大，政府陸續(xù)有不少商住用地推出；由于土地整體供應(yīng)規(guī)模較大，未來(lái)市場(chǎng)將向新區(qū)發(fā)展；從商品住宅的銷(xiāo)售情況來(lái)看，現(xiàn)有土地供應(yīng)將使整體去化周期拉長(zhǎng)。34金匯通地產(chǎn)