宿州佛曉新城項(xiàng)目提案

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1、宿州佛曉新城項(xiàng)目提案宿州佛曉新城項(xiàng)目提案安徽中原事業(yè)三部A組AnHui2012.4.3第一部分近期樓市新政新國(guó)五條政策出臺(tái)時(shí)間：2013年2月20日政策出臺(tái)背景：中小城市快速上漲的房?jī)r(jià)引發(fā)市場(chǎng)上新一輪炒房熱。一線城市因限購(gòu)而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入人均收入、購(gòu)房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，新一輪限購(gòu)不可避免?！靶聡?guó)五條”內(nèi)容：第一條完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。第二條堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。第三條增加普通商品住房及用地供應(yīng)。第四條加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。第五條加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。新國(guó)五條解讀　亮點(diǎn)一：提高二套房貸首付與利率“新國(guó)五條”細(xì)則指

2、出，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率?！×咙c(diǎn)二：二手房交易從嚴(yán)按差額20%征稅“新國(guó)五條”細(xì)則指出，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?！×咙c(diǎn)三：銀行優(yōu)先支持符合“90/70政策”項(xiàng)目對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。合肥國(guó)五條細(xì)則政策出

3、臺(tái)時(shí)間：2013年3月31日政策出臺(tái)背景：在國(guó)務(wù)院2013年2月20出臺(tái)“新國(guó)五條”，并要求各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)地方細(xì)則的情況下，合肥版國(guó)五條細(xì)則于3月31日凌晨出臺(tái)?！昂戏蕠?guó)五條”內(nèi)容：第一條進(jìn)一步穩(wěn)定新建商品住房?jī)r(jià)格第二條加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)第三條增加普通商品住房及用地供應(yīng)第四條加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管第五條嚴(yán)格執(zhí)行商品房?jī)r(jià)格明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定第六條加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露與輿論引導(dǎo)合肥國(guó)五條細(xì)則解讀合肥國(guó)五條細(xì)則更像是應(yīng)付差事，更多的是對(duì)國(guó)五條的“回應(yīng)”和一種精神傳達(dá)，具體的限購(gòu)、二手房所得稅、二套房政策等均未提及。房地產(chǎn)統(tǒng)一登記條例政策出臺(tái)時(shí)間：3月2

4、8日政策出臺(tái)背景：新國(guó)五條出臺(tái)后政策內(nèi)容：國(guó)務(wù)院辦公廳就實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工進(jìn)行通知，要求2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)統(tǒng)一登記條例解讀長(zhǎng)效機(jī)制房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是系列長(zhǎng)效機(jī)制的房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的必要基礎(chǔ)，也是實(shí)行房產(chǎn)稅和官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)的基礎(chǔ)政策，意義重大。對(duì)反腐敗產(chǎn)生巨大作用該登記制度，從不動(dòng)產(chǎn)的識(shí)別、認(rèn)定、管理和交易上都會(huì)發(fā)揮較大作用，也會(huì)對(duì)反腐敗產(chǎn)生很大作用。統(tǒng)一登記制度建立健全了，法律明確規(guī)定公務(wù)人員財(cái)產(chǎn)申報(bào)并且要公示。如果有這兩個(gè)

5、前提，對(duì)類似‘房姐’、‘房叔’肯定會(huì)產(chǎn)生巨大的震懾力。未來(lái)可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)現(xiàn)后，全國(guó)各地的閑置住房和閑置土地都有望通過(guò)信息聯(lián)網(wǎng)查詢到，可能會(huì)引發(fā)部分持有多套房產(chǎn)的人員拋售住房，由于市場(chǎng)供應(yīng)增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有可能往下波動(dòng)。第二部分宿州宏觀環(huán)境及樓市分析攻城——必先讀城宿州宏觀環(huán)境分析——宿州概況宿州市位于安徽省最北部，與蘇、魯、豫3省11個(gè)縣市接壤，是淮海經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的核心城市之一，也是安徽省距離?？谧罱某鞘校暇喟霾?6公里，北距徐州75公里，西北距淮北40公里。宿州1998年經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷宿州縣地區(qū)和縣級(jí)宿州市，設(shè)立地級(jí)宿州市。宿州市全市面積9

6、787平方公里，戶籍人口638.9萬(wàn)人，常住人口535.3萬(wàn)人。宿州宏觀環(huán)境分析——自然資源宿州自然資源豐富，名特產(chǎn)眾多，擁有中國(guó)最大連片水果產(chǎn)區(qū)，面積和產(chǎn)量均占全省70%以上，另外靈璧石、碭山梨、符離集燒雞、夾溝香稻米，在安徽以及省內(nèi)外家喻戶曉。靈璧石：中國(guó)四大奇石之一；碭山梨為果中精品，為海內(nèi)外顧客所青睞；符離集燒雞，色香味美，為《中國(guó)名菜譜》的一品菜肴；夾溝香稻米，清香濃郁，“一家煮飯十家香，十家煮飯香滿莊”，清嘉慶年間曾為貢米。宿州宏觀環(huán)境分析——城市規(guī)劃/空間布局宿州城市總體規(guī)劃調(diào)整方案2007-2020年，將宿州劃分三大主要功能區(qū)，城市功能布局為：“一城

7、、三區(qū)、三軸”的空間布局。三區(qū)：老城區(qū)、汴河新城區(qū)、符離集鎮(zhèn)區(qū)。形成老城區(qū)—中部新城區(qū)—北部符離集”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)，城市呈現(xiàn)南北相向團(tuán)聚發(fā)展。同時(shí)，由老城區(qū)的汴河區(qū)共同構(gòu)筑成宿州主城區(qū)。三軸：匯源大道、拂曉大道和汴河路構(gòu)筑成的三條城市發(fā)展軸線。城市主城區(qū)重點(diǎn)向北、向西方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，控制向南發(fā)展。促進(jìn)人口從老城區(qū)疏散，建設(shè)向新城區(qū)集中，工業(yè)向開(kāi)發(fā)區(qū)集中。宿州宏觀環(huán)境分析——城市規(guī)劃/功能分區(qū)老城區(qū)：以現(xiàn)狀建成區(qū)為主，以商貿(mào)金融、文化教育和工業(yè)、交通及居住等功能為主。汴河新區(qū)：沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)。以行政辦公、文化休閑、商貿(mào)服務(wù)和科技信息、居