部分三四線城市空間價(jià)值處于上升通道

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1、最近，樓市回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資升溫，北上廣等一線重點(diǎn)城市尤其受到熱捧。但專(zhuān)家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化建設(shè)使我國(guó)城市的發(fā)展空間正在被重構(gòu)，個(gè)別以密度提升為主導(dǎo)的三四線城市，因住宅市場(chǎng)產(chǎn)生相應(yīng)的“存量填充”和“增量吸收”效應(yīng)，空間價(jià)值處于上升通道；而沿海以開(kāi)放為主導(dǎo)的一線城市，空間價(jià)值反而有可能因?yàn)椤叭スI(yè)化”、“人口回流”、“人口郊區(qū)化”而面臨較大的不確定性?？臻g價(jià)值的重塑和分化趨勢(shì)，將不可避免地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資布局產(chǎn)生潛在影響。　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，基于人口密度提升的空間、農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化的推進(jìn)及戶(hù)籍制度改革在中小城市可能啟動(dòng)，

2、那些人口大于500萬(wàn)、第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重較高、非農(nóng)就業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)較快且GDP增速也相對(duì)更高的三四線城市，空間價(jià)值處于上升通道。理由如下：首先，這些城市人口規(guī)模較大（處于500萬(wàn)～1000萬(wàn)之間）卻分散，多分布在縣域和鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍，未來(lái)存在人口集中的空間。其次，這些城市在過(guò)去是人口凈流出的地方，隨著產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷和流動(dòng)人口老齡化趨勢(shì)，這些地方將會(huì)成為人口回流的重點(diǎn)方向。從數(shù)據(jù)上推斷，安徽、河南、四川、湖南、湖北等內(nèi)陸三四線城市未來(lái)將面臨最大規(guī)模約在5000萬(wàn)～6000萬(wàn)的人口回流，回流人口將集中在縣外省內(nèi)和鄉(xiāng)內(nèi)縣內(nèi)就業(yè)，從而提升現(xiàn)有中小城市的人口密度。流動(dòng)人口老齡化趨勢(shì)日益顯現(xiàn)，40

3、歲以上農(nóng)民工所占比重逐年上升，由2008年的30.0%上升到2011年的38.3%，農(nóng)民工平均年齡也由34歲上升到36歲，這部分規(guī)模約3000萬(wàn)～4000萬(wàn)的中西部外出農(nóng)民工返回當(dāng)?shù)刂匦戮蜆I(yè)的可能性最大。再者，三四線城市未來(lái)有可能快速推進(jìn)耕地流轉(zhuǎn)，在進(jìn)一步釋放農(nóng)村勞動(dòng)力，推動(dòng)就業(yè)向城市集中的階段，人口密度提升的增量空間較大?！　哪壳摆厔?shì)看，下一階段，中西部糧食大省推進(jìn)耕地流轉(zhuǎn)的速度較快、潛力更大。2011年，甘肅、河南、山西、河北的流轉(zhuǎn)面積增速分別高達(dá)88%、51%、50%、46%，耕地流轉(zhuǎn)速度加快和規(guī)模經(jīng)營(yíng)將進(jìn)一步釋放大量的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力，從而為那些立足于農(nóng)業(yè)、工業(yè)、

4、中低端勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的中小城市的密度提升提供新的機(jī)會(huì)?？赡茉谥行〕鞘新氏葐?dòng)的戶(hù)籍制度改革，也將進(jìn)一步推動(dòng)這些城市農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的市民化進(jìn)程，從而享受改革政策的“紅利效應(yīng)”?！　【唧w而言，巴曙松認(rèn)為，提升價(jià)值比較明顯的三四線城市包括：駐馬店、黃岡、荊州、孝感、衡陽(yáng)、永州、曲靖、常德、阜陽(yáng)、玉林等?！　「鶕?jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化水平快速提升階段，也是房地產(chǎn)增量規(guī)?？焖贁U(kuò)張時(shí)期，而土地利用、社會(huì)平衡、環(huán)境資源、城市發(fā)展是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程必須要面臨的問(wèn)題。對(duì)內(nèi)陸二線城市，巴曙松認(rèn)為，其空間價(jià)值也處于相對(duì)確定的上升通道。未來(lái)具有較大成長(zhǎng)空間的內(nèi)陸中心城市包括沿長(zhǎng)江中游一帶的合肥、武漢

5、、長(zhǎng)沙、重慶、成都等，依據(jù)主要有兩點(diǎn)：一是人口規(guī)模很大，多在1000萬(wàn)以上，人口密度相對(duì)較高，盡管仍有提升空間，但整體上處于以縮短距離為主導(dǎo)的階段，關(guān)鍵在于通過(guò)縮短中心——外圍之間的有形和無(wú)形距離，實(shí)現(xiàn)人口、資源和不同產(chǎn)業(yè)的重新配置，并承接來(lái)自沿海的制造業(yè)內(nèi)遷趨勢(shì)。換而言之，這些內(nèi)陸城市處于一個(gè)“要密度、減距離、要分工、不擁擠”的過(guò)程。從沿海城市的經(jīng)驗(yàn)觀察，未來(lái)這些內(nèi)陸中心城市的空間價(jià)值應(yīng)當(dāng)處于快速提升階段。二是在金融危機(jī)之后新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中受益最多。過(guò)去幾年，城際公交、城際鐵路、城際客運(yùn)、支線機(jī)場(chǎng)等地上基礎(chǔ)設(shè)施、通訊網(wǎng)絡(luò)和軌道交通、石油燃?xì)夤艿赖鹊叵禄A(chǔ)設(shè)施的建

6、設(shè)已基本實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸和通信網(wǎng)絡(luò)的一體化，特別是高速鐵路、高速公路建設(shè)已逐步將內(nèi)陸中心城市與沿海中心城市聯(lián)成一體，為實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了條件?！　∶芏燃仁且环N優(yōu)勢(shì)，也是一種負(fù)擔(dān)，因此，密度過(guò)高會(huì)損害城市的空間價(jià)值。沿海以開(kāi)放為主導(dǎo)的一線城市，巴曙松認(rèn)為其空間價(jià)值反而具有一定的不確定性。這主要是因?yàn)檠睾３鞘械娜丝诿芏认鄬?duì)較高，很可能已經(jīng)由“密度優(yōu)勢(shì)”進(jìn)入“密度負(fù)擔(dān)”階段。以北京為例，首都功能核心區(qū)人口密度分別是功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)的3倍、22倍?？紤]到人口回流和人口分散化的加速趨勢(shì)，北京、上海和深圳的常住人口增速，特別是中心城區(qū)的人口增速事實(shí)上已處于顯著下

7、降階段，正在經(jīng)歷國(guó)際大都市已經(jīng)完成的“去工業(yè)化”、“人口縮減”和“人口郊區(qū)化”階段。　　若以成本和收益的角度衡量，以房?jī)r(jià)與人均收入作為對(duì)比指標(biāo)，北京、上海和深圳三個(gè)發(fā)達(dá)城市與內(nèi)陸城市之間的“城市人口爭(zhēng)奪”或已展開(kāi)。以長(zhǎng)沙為例，“北上深”平均人均收入是長(zhǎng)沙的1.2倍，房?jī)r(jià)卻是長(zhǎng)沙的3.5倍，2011年長(zhǎng)沙市常住人口704萬(wàn)人，戶(hù)籍人口650萬(wàn)人，是內(nèi)陸省會(huì)城市中為數(shù)不多的人口凈流入的城市之一。　　再者，沿海城市目前正在處于城市增長(zhǎng)動(dòng)力的轉(zhuǎn)型期，原有以制造業(yè)為主導(dǎo)的優(yōu)勢(shì)正在面臨國(guó)內(nèi)內(nèi)陸城市和國(guó)外工業(yè)化城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，新興的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的優(yōu)勢(shì)尚未形成