某項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局細(xì)分理解

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1、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局細(xì)分理解一層（時(shí)尚國(guó)際精品名店）一、2～3家大型國(guó)際速食連鎖餐廳主入口與次入口處，1+2層模式，每套平均在300～500m2左右，總量在1500m2左右。商家展現(xiàn)出良好的品質(zhì)形象，表現(xiàn)出項(xiàng)目整體的定位；有較長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，尤其晚上的燈光效果對(duì)項(xiàng)目形象有極大提升；消費(fèi)群體是大眾人群，與本項(xiàng)目的【全家式】相匹配；商家占據(jù)一樓入口，樓上最好有相應(yīng)的西化產(chǎn)品相配合，強(qiáng)化時(shí)尚的消費(fèi)潮流。二、31家左右的百貨品牌專賣店臨曙光東二路與寧海中路入口處。每套平均在80~120m2左右，總量在2000m2左右。其良

2、好的店面展示和足夠的租金承受力都給項(xiàng)目帶來(lái)良性互動(dòng)以及創(chuàng)造品質(zhì)。其主要客戶群體為成熟女性和成功男性。三、35家左右臺(tái)灣時(shí)尚生活館內(nèi)街南主動(dòng)線與內(nèi)街主入口兩家稍大面積展示店，每套平均在40～110m2左右，總量在2200m2左右，南內(nèi)街兩側(cè)能夠集中展示臺(tái)灣時(shí)尚。其客戶群體為時(shí)尚青年。四、16家港韓流行配件（皮具、鞋區(qū)、彩妝、飾品、香水等）15家港韓服飾百匯分別位于內(nèi)街中線與內(nèi)街北動(dòng)線，每套平均在30～50m2左右，總量在2400m2左右。服飾利于內(nèi)街聚集人氣，租金承受力高利于銷售，商家數(shù)量多，有利于招商，形

3、成一定規(guī)模有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其主要客戶群體為青少年、學(xué)生等。五、10家左右精品名店（黃金、珠寶、眼鏡、名表、藝?yán)鹊龋﹥?nèi)街北動(dòng)線靠北前沿，每套平均在30～130m2左右，總量在600m2左右。業(yè)態(tài)的多樣性防止客戶產(chǎn)生視覺(jué)疲勞，并且珠寶，眼鏡等也為項(xiàng)目創(chuàng)造一定的品質(zhì)。較容易與對(duì)面的港韓服飾區(qū)產(chǎn)生良性互動(dòng)。其客戶群體為成熟女性和成功男性。六、50家彩游館（流行飾品、雜貨、彩妝、哈日商品、DIY商品等）圓形廣場(chǎng)東北處，每套平均在20～30m2左右，總量在1000m2左右。小面積，多數(shù)量小店，利于隨機(jī)型客戶人流導(dǎo)入

4、，與大賣場(chǎng)人流分流，單套租金不高，利于經(jīng)營(yíng)與展示海安本地小商品文化等，鑒于單店面積偏小，因而適合通過(guò)外部環(huán)境營(yíng)造后在內(nèi)部商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)，將會(huì)有力的支撐鋪面小分割銷售。內(nèi)街經(jīng)營(yíng)可以避免該行業(yè)過(guò)高的更換調(diào)整率帶來(lái)的不良影響。其主要客戶群為青少年、學(xué)生等。七、異國(guó)美食百老匯（美式鄉(xiāng)村、南洋美食、臺(tái)式茶餐廳、意式咖啡）圓形廣場(chǎng)北正方與圓形廣場(chǎng)中部，30套左右單間，但每家商家估計(jì)體量在200～300m2左右，總量在1100m2左右，如果1+2層，總量在2100m2左右。餐飲商家能夠?yàn)樯虉?chǎng)創(chuàng)造較多的人氣，是眾多大型商業(yè)

5、項(xiàng)目必選的業(yè)態(tài)之一；可以為來(lái)商場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)者提供飲食服務(wù)，同時(shí)通過(guò)目的性消費(fèi)客群帶動(dòng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目地下一層有足夠的場(chǎng)地停車；餐飲集中在一起，便于工程設(shè)計(jì)和改造；餐飲可以帶動(dòng)茶樓與樓上保健、健身等的消費(fèi)。其主要客戶群為大眾消費(fèi)群。八、社區(qū)配套（藥局、美發(fā)、面包店、美容、洗衣、鮮花、租碟等）分別位于曙光東二路沿街東段住宅三處入口旁與彩游館北邊的住宅雙入口旁，一層每套平均在80～200m2左右，估計(jì)有23套，為1+2層模式，總量在2600m2左右。因本項(xiàng)目有相當(dāng)體量高品質(zhì)的住宅，社區(qū)配套可以解決掉本項(xiàng)目住戶，周

6、邊住戶以及商場(chǎng)工作人員和購(gòu)物人群的必備和隨機(jī)性消費(fèi)?？紤]到同周邊社區(qū)的狀況和接近住戶的原則，安排在此兩處位置。但在銀行客戶方面，其晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束早，其燈光效果不佳，所以對(duì)于銀行客戶的數(shù)量和位置要多加控制。二層（仕女淑媛兒童天地）一、26家流行童裝、玩具7家嬰幼童、母嬰、孕婦用品二樓入口處南動(dòng)線兩方格及其二樓沿街部位。每套平均在30～90m2左右，總量在1150m2左右。1+2層國(guó)際速食餐飲人流的導(dǎo)入以及二樓沿街廣告展示的良好位置都會(huì)對(duì)本塊商業(yè)有很好的幫助。二、22家仕女名媛（1000m2）17家仕女配件

7、（女鞋、女包、飾品、雜貨等）8家女士?jī)?nèi)著精品（內(nèi)衣、睡衣、居家服）二樓中街南塊、內(nèi)街南塊、二樓入口北入口處和次入口二樓轉(zhuǎn)角處，每套平均在20～60m2左右，總量在2000m2左右。仕女淑媛區(qū)，逛街女性居多，女性服飾樓層二層符合女性體力狀況，并且較好沿內(nèi)街展示位與主入口展示位都較容易吸引女性顧客上二樓。配件與內(nèi)著精品區(qū)在其旁邊利于女性一次購(gòu)齊型消費(fèi)，并且符合布局的配套原則。在與旁邊的流行童裝等品牌客戶群接近一致，有利于客戶共享與互動(dòng)。母嬰用品、孕婦服飾用品、寢具、家飾、布藝以次動(dòng)線加以輔助。以配件形式來(lái)協(xié)調(diào)

8、業(yè)種的豐富度，滿足消費(fèi)者的不同需求。三、都會(huì)新貴(750m2)摩登新潮（350m2）二樓中街北塊，內(nèi)街北動(dòng)線，每套平均在25～50m2左右，總量在1100m2左右。這兩塊的客戶與仕女名媛等客戶一致，并且在服飾的裝飾上有互補(bǔ)性，利于女性服飾消費(fèi)多樣化。四、主題餐飲（1650m2）圓形廣場(chǎng)二樓北區(qū)與二樓中部。每套平均在70～110m2左右，有16套，總量在1650m2左右。本塊與一樓餐飲互動(dòng)，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行1+2模式，并且在內(nèi)街北塊延