某商業(yè)廣場項目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

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1、WORD格式可編輯商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃建議二00六年六月專業(yè)技術(shù)資料整理WORD格式可編輯一、業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的1、為項目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營的基石。2、指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。3、為銷售部提供可以向投資者解釋描繪的商業(yè)前景，支撐銷售工作進(jìn)行。二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則1、租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則。入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項目提供較長遠(yuǎn)的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。2、人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則。入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠為面積龐大的商場吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費者支撐和共享

2、，進(jìn)而為商場的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。3、高品質(zhì)優(yōu)先原則。同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)商場整個項目的高品質(zhì)定位。4、配套的原則。專業(yè)技術(shù)資料整理WORD格式可編輯所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足漢中市民購物休閑等日常和大件消費；必須保留部分業(yè)態(tài)用以滿足本項目住宅、商務(wù)公寓、商場從業(yè)人員和購物客戶的隨機性和必備配套服務(wù)。一、商業(yè)區(qū)域的劃分根據(jù)項目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照不同的樓棟劃分成若干個小商圈區(qū)域，各個區(qū)域都

3、獨有特點，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)?？傮w上將一樓作橫向處理，其余按照各自樓棟的樓層著重向處理。1、橫向關(guān)系：一樓的人流動線最為順暢，勢必要成為各個樓棟之間最緊密地聯(lián)結(jié)體。通過一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個方向分散，為樓上商家提供隨機性客源支撐。2、縱向關(guān)系：因為個樓棟相互獨立，二樓以上的人流動線被架空的天井和走廊阻隔，業(yè)態(tài)定為主要考慮本樓各樓層之間的照應(yīng)關(guān)系，其次再考慮相鄰樓棟的之間關(guān)系。結(jié)合縱橫關(guān)系，將整棟建筑分成的區(qū)域如下。3、一樓整層區(qū)域：包括1-5號樓的一層。主要以服裝為主，其次細(xì)分層各個類別。專業(yè)技術(shù)資料整理WORD格式可編輯1、2號樓區(qū)域：包括2號樓的2-4層。主要以

4、體現(xiàn)高品質(zhì)的美容婚紗西餐為主要業(yè)態(tài)。2、3號樓區(qū)域：包括3號樓的2-4層。主要以餐飲為主。3、4號樓區(qū)域：包括4號樓的2-4層，主要以政府機構(gòu)和健康消費為主題。4、5號樓區(qū)域：包括5號樓的2-4層，主要以私密性消費和社區(qū)配套為主。5、1號樓A區(qū)域：包括1號樓A的2-4層，主要以到達(dá)型消費和主題商場為主。6、1號樓通道：包括1號樓AB結(jié)合走廊的部分，主要以能夠聚集人流的小店面為主。7、1號樓B區(qū)域：主力店。一、主要業(yè)態(tài)劃分說明1、一樓區(qū)域n主要業(yè)態(tài)：服裝n細(xì)分業(yè)態(tài)：品牌服裝、休閑服裝、體育服裝和器材、普通服裝、鞋帽、飾品化妝品、箱包皮具n輔助業(yè)態(tài)：社區(qū)配套、銀行、西式快餐、花鳥蟲

5、魚n定位原因：?服裝最聚集人氣，有利整個商場經(jīng)營；?服裝可以承受較高租金，支撐銷售；?服裝經(jīng)營商家數(shù)量足夠多，有利招商；?形成足夠的規(guī)模，服裝商場才有競爭力；專業(yè)技術(shù)資料整理WORD格式可編輯?全國各地產(chǎn)權(quán)商場，一樓經(jīng)營服裝的居多，本項目比較安全。n細(xì)分業(yè)態(tài)說明：?1、品牌服裝：臨主干道方向需要有良好的店面形象和足夠的租金承受力，需要實力廠家支持；臨主干道人氣卻不是最旺，最有利形象展示。品牌店不能夠為商場創(chuàng)造人氣，只能創(chuàng)造品質(zhì)；品牌服裝安排在主力百貨店兩側(cè)，容易形成良性互動；此區(qū)域可以穿插個別高品質(zhì)業(yè)態(tài)，比如珠寶、眼鏡等等；主要以成熟女性和成功男士為主要客戶。類比商家：七匹狼、

6、哥弟、圣大保羅、ITAT、莊吉、ESPRIT、Ｕ２、艾格……?2、休閑服裝租金承受能力其次，人氣聚集能力第一；此區(qū)域以具有一定品牌的專賣店為基本。能夠銜接品牌服裝和體育服裝，同時為網(wǎng)吧提供客戶。主要以青少年為主要消費對象。類比商家：真維斯、美特斯邦威、以純、班尼路……?3、體育服裝市場需求量不是很大，因而人氣不旺，所以安排在項目的最后面；租金貢獻(xiàn)較好，安排在一樓次入口旁；主要消費者為學(xué)生和年輕人，同樓上的網(wǎng)吧客戶群體相呼應(yīng)又可以承接休閑服裝的客戶繼續(xù)消費。類比商家：李寧、雙星、耐克、鴻星爾克……?４、體育用品專業(yè)技術(shù)資料整理WORD格式可編輯體育用品的租金承受力和店面形象支持很

7、好，人氣吸引力卻很弱，因而放在體育服裝的后面，從人流動線來講此區(qū)域?qū)俏磥砣藲庾钌俚牡胤街弧ＯＭㄟ^1棟通道能夠聚集人氣的化妝品和禮品等改善客源狀況。類比商家：巔峰戶外、ZIPPO、澳瑞特……?５、花鳥魚蟲延承該區(qū)域目前自發(fā)形成的市場的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行升級換代并統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營，打造成為漢中獨具特色的專業(yè)市場和客戶休閑街道，主要的老年消費群體也會有益的補充項目的客戶人流。?６、飾品化妝品玩具禮品化妝品、飾品、玩具禮品等能夠吸引眾多年輕時尚的女孩，同時為一樓的普通服裝提供客源引導(dǎo)和疏散，解