東湖灣門市銷售方案11

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1、東湖灣裙樓沿街商鋪營銷策劃案---------------------------------------------------------------------一、項(xiàng)目基本概況東湖灣項(xiàng)目位于西昌路東，距離東湖公園500米，總建筑面積11萬平方米，共分3期開發(fā)，目前一期即將交房。其裙樓商鋪1號樓一二層尚有1、2、7、8未售，另有近3000平方賓館規(guī)劃商業(yè)未售，南側(cè)1-5層商業(yè)綜合體5000多平方未售，6號樓4-8未售，總面積約632平方米，商鋪目前基本上空置。二、項(xiàng)目的SWOT分析雖然本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃較為合理，

2、一期住宅銷售帶動(dòng)了社會(huì)的良好口碑，地段位置處于外環(huán)，限制了商業(yè)投資的許多業(yè)態(tài)，例如客戶投資擔(dān)心業(yè)態(tài)沒有足夠的客戶群的支持，或是投資后租不上價(jià)，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項(xiàng)目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。（一）優(yōu)勢點(diǎn)（S）：1、項(xiàng)目當(dāng)前交通較為便利，地處西昌路，交通順暢通達(dá)；2、項(xiàng)目地處龍以東湖為中心的生活區(qū)輔散區(qū)，住宅氛圍形成之后必將帶動(dòng)周邊商業(yè)剛需，發(fā)展前景看好；3、本項(xiàng)目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；

3、4、商鋪層高，進(jìn)深等方正實(shí)用，1-2層面積適中，可融合商鋪、倉儲(chǔ)、家居為一體；5、項(xiàng)目一期以及開發(fā)商的誠信經(jīng)營具有一定的知名度，對項(xiàng)目的推廣具有一定的優(yōu)勢；◆發(fā)揮優(yōu)勢：A、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢、周邊配套、交通的便利；B、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī)；C、在項(xiàng)目的推廣時(shí)，利用一期提前上房，三期高端別墅即將動(dòng)工，增加置業(yè)者與投資者的信心；（二）局限性（W）1、項(xiàng)目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動(dòng)商鋪銷售的條件；2、本項(xiàng)目周邊北邊是水泵廠，南邊是倉庫，周

4、邊門市都是大車或汽配，因而顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足；3、該項(xiàng)目一期即將上房，但裙樓商鋪沒有裝修或經(jīng)營跡象，造成一定的負(fù)面影響；4、項(xiàng)目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，客戶沒有較明確或者沒有經(jīng)營的方向性；5、項(xiàng)目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，周邊閑散商業(yè)的深挖，輻射周邊地區(qū)；2、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動(dòng)周邊的人氣，從而帶動(dòng)裙樓商鋪的銷售；3、住宅的低迷，讓更多投資者看到商業(yè)的優(yōu)勢，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；（四）威脅點(diǎn)（T）1、周邊現(xiàn)推向市場的小

5、產(chǎn)權(quán)裙樓商鋪、舊村改造商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，價(jià)格相對較低，形成很大的競爭力與市場壓力；2、空置的裙樓商鋪造成商業(yè)氛圍無法形成，從而形成投資者的直觀的競爭；三、商業(yè)模式分析：就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，南部1-5層商業(yè)綜合體二是主題性商業(yè)模式，1-4層產(chǎn)權(quán)式賓館三是專業(yè)性商業(yè)模式，1-2層沿街門市（一）綜合性商業(yè)模式，南部1-5層商業(yè)綜合體這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。規(guī)劃一個(gè)小型的商業(yè)綜合體，例如一到2層主題式餐飲，3-4層大型超市或便利店，5層健身會(huì)所或SPY，

6、在購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)周邊甚至內(nèi)部市場群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場模式。對于此塊商業(yè)可以考慮開發(fā)商自營，自營后達(dá)到一定的效益后進(jìn)行轉(zhuǎn)售或繼續(xù)經(jīng)營。（二）主題性商業(yè)模式，1-4層產(chǎn)權(quán)式賓館根據(jù)開發(fā)商前期產(chǎn)權(quán)式賓館的規(guī)劃，對這一特定范圍進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對性的招商。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。針對于特定的行業(yè)進(jìn)行有針對性的招商銷售，它的目標(biāo)客戶群是一定的，具有特定的文化

7、層次、和特定經(jīng)濟(jì)群體，等等。對于這類群體來說，主題能夠盡可能的滿足他們的同質(zhì)化需求和參照借鑒訴求，針對性強(qiáng)?；蛘卟捎玫诙N方式，分割銷售，針對面積較大，自己數(shù)目較大的特點(diǎn)，把3000平方分隔成20-40平方，進(jìn)行銷售，然后采取8年返租或10年返租的方式，這樣客戶可以一次性拿到自己，保證投資收益，租用客戶又可以減小資金投入。分割銷售價(jià)格建議6000-7000，實(shí)現(xiàn)均價(jià)6500/平方四、商業(yè)銷售建議：（1）對裙樓商鋪進(jìn)行市場定位，明確目標(biāo)客戶，讓有錢無經(jīng)驗(yàn)的客戶有參照或指導(dǎo)；（2）確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向

8、帶動(dòng)商鋪的銷售；（3）加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度；（4）設(shè)立部分“免息分期付款方式”或是“以租代售”“產(chǎn)權(quán)分割銷售方式”，降低購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市；一、以3000平方商業(yè)，建議整售返祖或產(chǎn)權(quán)分割銷售具體銷售方式如下：①、整售返祖方式實(shí)際售價(jià)1600萬，建議定價(jià)1800萬付款方式為一次性或貸款。以貸款方式為例，購買者支付首付900萬，開發(fā)商返祖四年，